裁判要點：? 房屋買賣合同中要時刻注意是否存在無效的格式條款。如“在買受人按合同約定付清所有應付款項（包括但不限于該商品房的總價款、違約金、房屋面積誤差補交款等）前，出賣人有權暫不向買受人交房、辦理房屋產權證，并不承擔任何違約責任。”的約定即屬此列。

案情簡介

2012年8月22日，原告陳某（買受人）與被告小黑置業公司（出賣人）訂立一份《商品房買賣合同》，合同約定被告將一大廈第6層09號辦公用房銷售給原告。《合同補充協議》第二條第八款約定的內容為：“在買受人按原合同及本補充協議約定付清所有應付款項（包括但不限于該商品房的總價款、違約金、房屋面積誤差補交款等）之前，出賣人有權暫不向買受人交房，暫不協助買受人辦理房屋產權證，并不承擔任何違約責任。”

一審臺江法院觀點

《合同補充協議》第二條第八款約定的內容不明確，足以導致有兩種以上解釋，屬于提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任的格式條款，該條款無效。因此，被告小黑置業公司以原告陳某逾期付款為由要求免除其逾期交房的違約責任的辯解，于法無據，原審法院不予采納。

二審福建中院觀點

根據《商品房買賣合同》附件六：《合同補充協議》第二條第八款的約定，小黑置業公司有權不交付房屋并不承擔逾期交房違約責任的上訴主張；本院認為，該條款屬于提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任的格式條款，該條款無效。

蔡思斌律師評析

《合同法》第39條第1款規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”上述條款中開發商有權不交付房屋并不承擔逾期交房違約責任的約定，明顯屬于免除其責任、加重對方責任的格式條款，應為無效。

在商品經濟中，合同是人們大量使用的。格式合同作為一種更為快捷、簡便，方便交易的合同，適用范圍極廣。但要時刻警惕這些屬于提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任的格式條款，其法律效力即為無效，不要讓這些條款、合同侵害自己的利益。

案例索引：福州中院（2014）榕民終字第2357號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年10月11日