改判要點：2013年2月17日，上訴人取得訟爭房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，此時《城市房屋拆遷管理條例》及《福建省城市房屋拆遷管理辦法》均已廢止，不作為審理案件的依據(jù)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》及《福建省城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，應(yīng)以評估價格作為貨幣補償金額的依據(jù)。故二審法院依據(jù)上訴人的申請，委托評估公司對訟爭房產(chǎn)進行評估并無不妥。上訴人取得產(chǎn)權(quán)證次日，即可行使權(quán)利，故評估基準(zhǔn)日定為2013年2月18日。
案情簡介：
1996年12月11日，以大黑公司為甲方，小白公司為乙方，雙方簽訂一份《拆遷安置協(xié)議書》，約定：……一層臨祥坂支路緊靠工業(yè)路店面600平方米、二層600平方米，三層600平方米，四層400平方米。
2002年2月，大黑公司將其開發(fā)建設(shè)的祥坂小區(qū)4號樓的安置房交付給小白公司。
2013年1月15日祥坂小區(qū)安置房4#樓1層01-04店面產(chǎn)權(quán)登記至小白公司名下。
小白公司于2013年2月17日領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，發(fā)現(xiàn)一層店面產(chǎn)權(quán)證登記的面積為549.99平方米，比《拆遷安置協(xié)議書》約定的安置面積少了50.01平方米，遂起訴至法院，要求大黑公司就地或就近補足拆遷安置房面積50.01平方米。法院審理后，以大黑公司客觀上已不能履行為由駁回小白公司的訴訟請求。小白公司不服，中院駁回上訴。小白公司又向高院申訴，高院駁回再審申請。
2018年6月1日，小白公司自行委托評估公司就祥坂小區(qū)安置房4#樓1層01-04店面的市場價值進行評估。評估公司《價格評估意見書》，經(jīng)評估前述店面的市場價值為每平方米28190元。
小白公司向一審法院起訴請求：判令大黑公司賠償小白公司因臺江區(qū)工業(yè)路323號單位產(chǎn)權(quán)房屋拆遷補償安置面積不足造成的損失1409781.90元。
一審臺江法院觀點：
大黑公司與小白公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》合法有效。根據(jù)上述協(xié)議的約定，大黑公司應(yīng)當(dāng)向小白公司安置的一層臨祥坂支路緊靠工業(yè)路的店面為600㎡。而大黑公司實際安置給小白公司的一層店面面積為549.99㎡，與上述《房屋拆遷安置協(xié)議書》的約定少了50.01㎡，故大黑公司應(yīng)給予小白公司面積差補償。由于當(dāng)時簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》未對安置面積多或少作如何補償?shù)木唧w約定，現(xiàn)小白公司要求以其委托評估公司于2018年6月25日作出的評估市場價值為標(biāo)準(zhǔn)計算補償，缺乏合同依據(jù)，而合同所涉的房屋亦屬國有房屋拆遷安置性質(zhì)，且上述拆遷發(fā)生于1996年，安置房于2002年即已交付，并于2013年2月領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，故小白公司要求按現(xiàn)市場評估價值予以補償亦不合理。本案屬于拆遷補償安置協(xié)議糾紛，可適用當(dāng)時的拆遷法規(guī)進行結(jié)算。根據(jù)1991年6月1日生效的《城市房屋拆遷管理條例》第22條及1993年6月4日生效的《福建省城市房屋拆遷管理辦法》第22條、37條規(guī)定，拆遷國有企業(yè)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的營業(yè)性用房，按原房建筑面積和用途安置，歸還產(chǎn)權(quán)，不計差價。因建筑結(jié)構(gòu)原因，超過原房建筑面積部分按建筑安裝造價結(jié)算，不足原房面積部分，按重置價結(jié)算。根據(jù)雙方簽訂的《拆遷安置協(xié)議書》約定，大黑公司實際安置給小白公司的一層店面面積比合同約定少了50.01㎡，根據(jù)拆遷當(dāng)時有效的《福州市城市房屋拆遷補償和安置房計價標(biāo)準(zhǔn)說明》磚木一等每平方米重置單價為219元/㎡，即大黑公司對不足部分需補償給小白公司10952.19元（219元/㎡×50.01㎡）。
綜上，判決如下：大黑公司應(yīng)補償給小白公司房屋拆遷補償安置面積不足造成的損失10952.19元。
評估公司對祥坂小區(qū)安置房4#樓1層01-04店面，評估結(jié)果：2013年2月18日建筑面積市場價值評估為每平方米15461元。
二審福州中院觀點：
根據(jù)《拆遷安置協(xié)議書》的約定，被上訴人應(yīng)當(dāng)給上訴人安置一層店面600平方米，現(xiàn)被上訴人僅安置549.99平方米，比約定的安置面積少了50.01平方米，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。上訴人曾通過訴訟要求被上訴人繼續(xù)履行合同就地或就近補足拆遷安置房面積，法院以客觀上已不能履行為由駁回上訴人的訴訟請求，那么上訴人只能要求被上訴人以貨幣方式補足安置面積。2013年2月17日，上訴人取得訟爭房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，此時《城市房屋拆遷管理條例》及《福建省城市房屋拆遷管理辦法》均已廢止，不作為審理案件的依據(jù)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》及《福建省城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，應(yīng)以評估價格作為貨幣補償金額的依據(jù)。故二審法院依據(jù)上訴人的申請，委托評估公司對訟爭房產(chǎn)進行評估并無不妥。上訴人取得產(chǎn)權(quán)證次日，即可行使權(quán)利，故評估基準(zhǔn)日定為2013年2月18日。根據(jù)評估意見，被上訴人應(yīng)當(dāng)支付上訴人773204.61元（15461元×50.01平方米）。
綜上，改判：大黑公司應(yīng)支付給小白公司房屋拆遷補償安置面積不足造成的損失773204.61元。
福州律師蔡思斌評析：
一二審相差70多萬的補償款，差別在于適用補償標(biāo)準(zhǔn)不同。同是50㎡的面積差額補償金額，一審以拆遷當(dāng)時的補償標(biāo)準(zhǔn)認定，顯失公平。二審折中審判認定以辦證時的法規(guī)政策來認定補償標(biāo)準(zhǔn)方能平衡雙方權(quán)益。誠然，因房價近年來的迅猛漲勢，幾年時間便已然今非昔比，二審如此判決則顯公平。
案例索引：福州市中級人民法院(2019) 閩01民終4090號，以上涉及人名均為化名。
