改判要點(diǎn)：購(gòu)房人僅向開(kāi)發(fā)商榕樹(shù)公司支付部份購(gòu)房款，經(jīng)開(kāi)發(fā)商兩次催告，余款至今未依約支付，致使榕樹(shù)公司收取全部購(gòu)房款之目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《合同法》九十四條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求解除其與購(gòu)房人簽訂的訟爭(zhēng)合同,并讓購(gòu)房人配合辦理注銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案及預(yù)告登記手續(xù)。

案情簡(jiǎn)介：

2013年9月10日，榕樹(shù)公司與張大明、黃彩彩簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及附件，約定張大明、黃彩彩向榕樹(shù)公司購(gòu)買(mǎi)由其開(kāi)發(fā)的商業(yè)房產(chǎn)，房屋總價(jià)款248150元。合同第六條約定，買(mǎi)受人應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日向出賣(mài)人支付首付款；余額由買(mǎi)受人向貸款銀行或公積金中心申請(qǐng)按揭貸款等。合同附件六補(bǔ)充協(xié)議第八條約定，雙方同意，如因買(mǎi)受人原因?qū)е卤竞贤氨狙a(bǔ)充協(xié)議解除的，買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人支付購(gòu)房款總額10%的違約賠償金。

合同簽訂后，張大明、黃彩彩向榕樹(shù)公司支付了購(gòu)房首付款，榕樹(shù)公司于2013年10月9日向張大明、黃彩彩開(kāi)具購(gòu)房首付款的《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。此后訟爭(zhēng)房屋辦理了辦理預(yù)告登記。此后張大明、黃彩彩逾期向榕樹(shù)公司支付剩余款項(xiàng)。榕樹(shù)公司分別于2015年3月20日、2017年10月19日兩次向張大明、黃彩彩發(fā)出催告函。2017年12月8日，榕樹(shù)公司按合同約定地址向張大明、黃彩彩發(fā)出《解除合同通知書(shū)》。張大明、黃彩彩至今未辦理訟爭(zhēng)商品房的按揭貸款手續(xù)，也未付清剩余購(gòu)房款。

一審閩侯法院觀點(diǎn)：

根據(jù)合同約定，張大明、黃彩彩應(yīng)在合同簽訂后45日內(nèi)自行辦妥所有貸款手續(xù)，所貸款項(xiàng)應(yīng)在合同網(wǎng)絡(luò)簽約后60日到達(dá)榕樹(shù)公司賬戶(hù)，但張大明、黃彩彩至今仍未辦妥貸款手續(xù)，經(jīng)催告后仍未付清剩余購(gòu)房款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條有關(guān)“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”的規(guī)定，榕樹(shù)公司于2015年3月20日催告張大明、黃彩彩支付購(gòu)房款，榕樹(shù)公司直至2017年12月8日才向張大明、黃彩彩發(fā)函要求解除合同，其未在法律規(guī)定的期間行使解除權(quán)，解除權(quán)已消滅，故對(duì)榕樹(shù)公司有關(guān)解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求張大明、黃彩彩配合辦理訟爭(zhēng)房屋的注銷(xiāo)手續(xù)、支付合同解除的違約金以及律師費(fèi)等訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。綜上，判決：駁回福州榕樹(shù)城市建設(shè)發(fā)展有限公司的訴訟請(qǐng)求。

二審福州中院觀點(diǎn)：

案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為有效合同，合同簽訂后，張大明、黃彩彩僅向榕樹(shù)公司支付了購(gòu)房首付款128150元，經(jīng)榕樹(shù)公司2015年3月20日、2017年10月19日兩次催告，余款至今未依約支付，致使榕樹(shù)公司收取全部購(gòu)房款之目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，現(xiàn)榕樹(shù)公司要求解除其與張大明、黃彩彩簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同補(bǔ)充協(xié)議,并請(qǐng)求判令張大明、黃彩彩配合辦理注銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案及預(yù)告登記（侯房預(yù)YR字第XXXX）手續(xù)，符合法律規(guī)定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同補(bǔ)充協(xié)議解除后，雙方當(dāng)事人均有權(quán)要求恢復(fù)原狀。因案涉房屋未實(shí)際交付，故合同解除后應(yīng)由榕樹(shù)公司向張大明、黃彩彩返還購(gòu)房首付款128150元。

綜上所述，榕樹(shù)公司的上訴請(qǐng)求部分成立，本院依法予以改判。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商依法成立的合同，具有法律約束力。購(gòu)房人未足額支付購(gòu)房款，致使開(kāi)發(fā)商收取全部購(gòu)房款的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商可依據(jù)合同約定，多次向購(gòu)房人確認(rèn)的送達(dá)地址寄送催收文書(shū)，可達(dá)到預(yù)告解除雙方合同之目的。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同雙方應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方可以解除合同。一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

案例索引：(2019)閩01民終253號(hào)，以上涉及人名均為化名。