改判要點：雖然開發(fā)商提供的EMS郵件無法體現(xiàn)具體簽收人，但依據(jù)中國郵政集團公司出具的《說明函》載明開發(fā)商通過郵政渠道郵寄給業(yè)主的產(chǎn)權(quán)辦證通知函已投遞至戶主，在找不到收件人的情況下，通過電話聯(lián)系收件人，經(jīng)其同意由其家人或者保安代收。中國郵政集團公司作為承擔郵政業(yè)務(wù)的專業(yè)機構(gòu)，其出具的說明函具有較高的證明力。結(jié)合案涉商品房《用水記錄》及物業(yè)出具的《證明》，應(yīng)當認定開發(fā)商已經(jīng)盡到通知業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。?

案情簡介：

2013年7月10日，范海（買受人）與小白公司（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》。《合同》約定，出賣人須在商品房交付使用之日起365個工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后400個工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，且買受人不退房的，出賣人應(yīng)自逾期之日起每日按買受人已付款的0.01%向買受人支付違約金。合同簽訂后，范海依約付款，2014年12月31日，小白公司依約交付案涉房產(chǎn)。

另查，小白公司于2017年11月28日申請商品房首次登記。2018年5月10日，案涉房屋已在不動產(chǎn)登記中心進行不動產(chǎn)權(quán)登記。

因小白公司逾期為范海辦證，范海起訴請求判令小白公司支付逾期辦證違約金（按已付購房款738559元的日0.01%，自2016年8月12日起計至范海實際取得房屋權(quán)屬證書之止）。

一審平潭法院觀點：

《合同》合法有效。雙方主要爭議焦點如下：

一、小白公司是否構(gòu)成違約。《合同》簽訂后，范海已依約交納了全部購房款，小白公司依約應(yīng)于交房之日起365個工作日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，但小白公司未履行上述約定義務(wù)，涉案房產(chǎn)小區(qū)至2017年11月28日才申請房屋首次登記，故小白公司已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

二、違約金的計算標準及計算期間。結(jié)合本案訟爭合同的實際履行情況，小白公司在辦理房屋所有權(quán)初始登記的過程中，并沒有惡意違約、故意拖延辦理手續(xù)的情形，其在申報相關(guān)審批手續(xù)的過程中確實存在影響了房屋權(quán)屬登記辦理時間的因素。且小白公司已按約向業(yè)主交付商品房，并未影響到業(yè)主的居住使用權(quán)，逾期辦證也不會給業(yè)主造成難以彌補的損失，目前商品房亦具備了辦證條件。考慮到我國合同法對違約金的規(guī)定系以補償損失為主、懲罰違約為輔，從衡平合同雙方利益、兼顧公平原則出發(fā)，可以酌情減輕小白公司的違約責任，故酌定逾期辦證違約金按每日0.0075%的標準。關(guān)于違約金的計算期間問題，案涉房屋的交房日期為2014年12月31日，交房使用后第400個工作日為2016年8月11日，故違約金的起算點應(yīng)為2016年8月12日。現(xiàn)不動產(chǎn)登記實行的是“房地合一”的登記模式，統(tǒng)一辦理不動產(chǎn)權(quán)證，且案涉房屋已于2018年5月10日在不動產(chǎn)登記中心進行不動產(chǎn)權(quán)登記，故違約金應(yīng)自2016年8月12日起計至2018年5月10日止共637天。小白公司抗辯其于2017年9月13日、2017年11月30日、2018年1月11日已向范海送達產(chǎn)權(quán)辦理通知函，已盡通知義務(wù)，但其提供的EMS郵件詳情單無法體現(xiàn)具體簽收人情況，且范海陳述未收到該郵件，故對小白公司的該抗辯，不予采信。為此，小白公司應(yīng)向范海支付的逾期辦證違約金為738559元×637日×0.0075%計35284元。綜上，判決小白公司應(yīng)支付逾期辦證違約金35284元。

二審期間，小白公司向本院提交證據(jù)：EMS快遞單、中國郵政集團公司快遞投遞證明和說明函、物業(yè)出具的情況說明和證明、水務(wù)投資有限公司——用水記錄及LED屏幕播放“關(guān)于配合辦理房屋所有權(quán)通知書”的照片等，以證明小白公司已按合同約定的通知送達地址及聯(lián)系方式向范海送達產(chǎn)權(quán)辦理通知函的事實。

另查明，2018年1月19日，不動產(chǎn)登記中心向小白公司發(fā)出《首次登記通知書》，告知盡快通知案涉小區(qū)業(yè)主前往該中心申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。范海根據(jù)不動產(chǎn)登記中心的要求提交由范海所擁有的材料即可辦理案涉房屋權(quán)屬登記。

二審福州中院觀點：

《商品房買賣合同》合法有效。小白公司未能如期辦理房屋所有權(quán)初始登記，以致買受人未能在商品房交付使用后400個工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證，對此小白公司應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。結(jié)合本案訟爭合同的實際履行情況，一審法院酌定逾期辦證違約金按每日0.0075%的標準已臻合理。

根據(jù)小白公司提交的中國郵政集團公司出具的快遞投遞證明可以證實小白公司已按案涉商品房地址向業(yè)主郵寄《產(chǎn)權(quán)辦理通知函》并于2017年12月2日妥投。雖然上述證明無法體現(xiàn)具體簽收人，但依據(jù)中國郵政集團公司出具的《說明函》載明小白公司通過郵政渠道郵寄給業(yè)主的產(chǎn)權(quán)辦證通知函已投遞至戶主，在找不到收件人的情況下，通過電話聯(lián)系收件人，經(jīng)其同意由其家人或者保安代收。本院認為，中國郵政集團公司作為承擔郵政業(yè)務(wù)的專業(yè)機構(gòu)，其出具的說明函具有較高的證明力。結(jié)合水務(wù)投資有限公司出具的案涉商品房《用水記錄》及物業(yè)出具的《證明》，小白公司的舉證已經(jīng)達到了高度蓋然性的證明標準，應(yīng)當認定小白公司已經(jīng)盡到通知義務(wù)，且范海僅需向不動產(chǎn)登記中心提交其所擁有的材料即可辦理案涉房屋權(quán)屬登記，考慮到通知時訟爭房屋尚不具備辦證條件，故本院將逾期辦證違約金計至不動產(chǎn)登記中心向小白公司發(fā)出《首次登記通知書》之日，即2018年1月19日止，小白公司應(yīng)向范海支付逾期辦證違約金29081元（738559元×525日×0.0075%）。

綜上，改判：小白公司應(yīng)支付逾期辦證違約金29081元。

福州律師蔡思斌評析：

本案第一個爭議焦點在于小白公司逾期辦證是否構(gòu)成違約。小白公司抗辯認為因政府主管部門原因?qū)е虏荒苋缙谵k理產(chǎn)權(quán)證，其不應(yīng)承擔違約責任，即其不應(yīng)對政府行政機關(guān)過錯的行政行為導致的逾期辦證承擔違約責任。但一二審均認為小白公司此抗辯未能提供有效證據(jù)予以證明，不予認定。小白公司逾期辦證構(gòu)成違約，在辦理審批手續(xù)確實存在的影響因素納入酌情降低違約責任的考慮范疇。

本案第二個焦點是小白公司逾期辦證違約期限的計算。一審認為，小白公司送達產(chǎn)權(quán)辦理通知函的EMS郵件無法體現(xiàn)具體簽收人情況，對此已履行通知義務(wù)的抗辯不予采信。違約期限從合同約定起算時間開始至房屋辦理不動產(chǎn)登記之日時止，共計637天。二審認為結(jié)合小白公司提供的快遞單、郵政公司出具的《說明函》、《用水記錄》、物業(yè)《證明》，可以認定其已經(jīng)盡到合理通知義務(wù)。故違約期限計至不動產(chǎn)登記中心向小白公司發(fā)出《首次登記通知書》之日，共計525日。

案例索引：(2019)閩01民終1241號，以上涉及人名均為化名。