改判要點：僅支付15萬元首付款便辦理房屋預告登記，其余款項向開發商股東支付的，則付款與《商品房買賣合同》約定不符，應承擔違約責任，但違約金可予以調整

案情簡介：

大白公司持有藍星公司22.0623%的股權，2010年，王美麗通過案外人劉飛賬戶向大白公司轉賬，大白公司出具致劉飛的“指示付款說明”，載明：“我公司確認，劉飛或其指定的購房人訂購中盛大廈的購房款付至我公司財務劉麗華或法人錢仁高賬戶，每個樓層的預估價為3200萬元。若中盛大廈具備預售條件后，由我公司安排購房人與藍星公司簽訂正式購房協議并辦理相關購房手續。”2013年4月15日，藍星公司取得中盛大廈的商品房預售許可證。2013年5月29日，大白公司與劉飛等在內數人簽訂了四份協議，載明：“劉飛等人對大白公司享有債權合計12700萬元，劉飛等人擬購買中盛大廈13、14、17、19層等”。2014年1月6日，大白公司與小黑公司簽訂《藍星股權轉讓協議》協議，將其所持有的藍星公司的22.0623%股權轉讓給小黑公司，其中第三條約定“已售面積9054.01平方米，房產為701、702、801、802室，11、12、13、14、17、19、20，不包括在本次交易資產中”。 2015年1月26日，王美麗與藍星公司簽訂《商品房買賣合同》交易總價款9167502元，王美麗于2015年1月23日向藍星公司支付15萬元，藍星公司于2017年2月7日以王美麗始終未支付購房余款9017502元為由，向其發出解除合同通知書。后王美麗向一審法院要求藍星公司協助過戶房屋，藍星公司反訴解除合同并要求王美麗支付違約金。

一審鼓樓法院觀點：

大白公司雖為藍星公司的股東之一，但二者均為獨立法人，大白公司雖確認包含王美麗在內的人員向其所支付的款項系購買包含訴爭房屋在內的房產，但該確認并未得到藍星公司的認可，且大白公司亦未能提交證據證明其收款行為系受藍星公司委托，或其所收取款項已支付給了藍星公司，亦或其收款行為獲得藍星公司的股東大會許可并有權代表藍星公司所為；且由于大白公司與包含王美麗在內的人員間因款項往來與其產生了利害關系，故在無相應證據佐證的情況下，僅由大白公司單方確認不能當然認定其所收款項即為藍星公司的售房款項。至于大白公司與小黑公司間的股權轉讓協議中雖約定含訴爭房屋在內的數個樓層權益歸大白公司所有，但根據合同相對性原則，該協議的效力僅及于大白公司與小黑公司，合同中所作的約定并不能證明與王美麗、藍星公司之間的購房行為存在關聯，或王美麗已經支付了購房款。綜上，因王美麗的證據不能證實其已依約履行購房付款義務，應自行承擔不利的法律后果。判決：一、王美麗與福建中盛房地產建設有限公司于2015年1月26日所簽訂《商品房買賣合同》（編號：FZ1501XJ002870）于本判決生效之日起解除；二、王美麗于本判決生效之日起十日內向福建中盛房地產建設有限公司支付違約金450875元。

二審福州中院觀點：

大白公司與藍星公司均具有獨立的法人資格，有相應的民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務，大白公司雖是藍星公司的股東，但二者的法人資格是相互獨立的。大白公司可依法行使股東權利，享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利，但應在公司章程、公司法及相關法律法規規定的范圍內依法行使。藍星公司并未委托大白公司收取售房款，對于大白公司所述的收款行為也未進行確認或追認，故大白公司確認王美麗已付清本案訴爭房產的購房款的行為，對藍星公司不發生法律效力。一審判決認定王美麗除15萬元外未再依約向藍星公司支付其他購房款項，系屬違約。

王美麗另上訴認為藍星公司收回訴爭房屋可實現的價值遠超王美麗當時購買價，藍星公司不存在損失，反可獲利，其不應支付違約金450875元。對此本院認為，對于違約金的認定，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則進行衡量。藍星公司在王美麗僅向其支付購房首付款15萬元的情況下即配合辦理房屋預告登記，與《商品房買賣合同》第十四條約定不符，增加自身商業風險，且大白公司與藍星公司之間的關系確有可能對王美麗產生誤導。綜上分析，本院酌定王美麗應向藍星公司支付違約金15萬元。該違約金與王美麗已付購房首付款15萬元相互沖抵，王美麗無需再向藍星公司支付其余違約金。一審法院判令王美麗支付違約金450875元有欠妥當，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

一、雖然大白公司雖為藍星公司的股東，但《商品房買賣合同》的主體為王美麗與藍星公司，訴爭房屋登記權利來源人亦為藍星公司，大白公司并無權處分訴爭房屋，因此無論大白公司與他人簽訂和何種協議，在無藍星公司授權的前提下，基于合同相對性原則，均對藍星公司不發生效力，因王美麗的證據不能證實其已依約履行購房付款義務，應自行承擔不利后果，至于王美麗與大白公司間的款項往來，其可以另行向大白公司主張權利。

二、本案第二個焦點是違約金的數額，《合同法解釋二》第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”藍星公司在僅支付15萬元的情況下即辦理房屋預告登記與《商品房買賣合同》第十四條約定不符，也不符合商品房買賣的日常交易習慣，且大白公司與藍星公司之間的股東關系確實對王美麗產生誤導，因此二審法院將違約金酌情調整為15萬元更為公平合理。

案例索引：（2019）閩01民終5276號，以上涉及人名均為化名。