改判要點(diǎn)：

當(dāng)事人基于委托借款關(guān)系所簽訂的房屋買賣合同自始無(wú)效。雙方另約定房屋過(guò)戶產(chǎn)生的費(fèi)用由房屋原所有權(quán)人承擔(dān)的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人返還其墊付的房屋過(guò)戶費(fèi)用。

案情簡(jiǎn)介：

房主危小敏為資金周轉(zhuǎn)需要，與周金商量將房屋過(guò)戶至周金名下，再以周金名義從銀行貸款給危小敏使用。

2017年6月22日，危小敏與周金簽訂《福州市不動(dòng)產(chǎn)（存量房）買賣合同（網(wǎng)簽）》。

2017年7月25日，危小敏與周金簽訂《協(xié)議》，約定甲方將坐房屋過(guò)戶到乙方的名下，由乙方向銀行申請(qǐng)貸款，……。之后，危小敏將房屋變更權(quán)利人為周金。

2017年7月27日，周金與銀行簽訂《最高額抵押合同》與《個(gè)人借款授信合同》。

2018年8月1日，上述房屋辦理了抵押權(quán)登記，權(quán)利人為銀行，義務(wù)人為周金。截至目前，周金尚能按約向銀行歸還上述貸款利息。

另查明，周金向危小敏支付總計(jì)916000元。2017年9月23日，危小敏、周金確認(rèn)如下內(nèi)容：“產(chǎn)生費(fèi)用93960元已確定。90萬(wàn)的本金每天產(chǎn)生600元的利息按實(shí)際天數(shù)計(jì)算。其他內(nèi)容解除”。

危小敏向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令《福州市不動(dòng)產(chǎn)買賣合同（網(wǎng)簽）》為無(wú)效合同；2.判令周金將房屋返還給危小敏。

周金向一審法院反訴：1.判令危小敏償還借款本金916000元及利息、返還房屋過(guò)戶墊付的費(fèi)用93960元、支付律師費(fèi)30000元。

一審馬尾法院觀點(diǎn)：

本訴部分爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、危小敏、周金于2017年6月22日簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》是否有效；2、若《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》無(wú)效，房產(chǎn)是否應(yīng)返還給危小敏，評(píng)析如下：

1、《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》為無(wú)效合同。本案中，危小敏并沒(méi)有將訟爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)賣給周金的意思表示，之所以將房屋過(guò)戶至周金名下，僅是為了以周金名義向銀行申請(qǐng)貸款交給危小敏使用，即危小敏、周金之間成立的是委托借款關(guān)系，并非房屋買賣關(guān)系。由于危小敏、周金系通謀共為買賣房屋的虛偽意思表示，故雙方簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》應(yīng)為無(wú)效。

2、《不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》無(wú)效后，周金本應(yīng)向危小敏返還上述訟爭(zhēng)房屋，但是，由于該房屋已經(jīng)抵押給銀行，在抵押貸款未得以清償之前，銀行表示不同意周金將訟爭(zhēng)房屋返還給危小敏。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，危小敏既不愿代周金還清銀行按揭貸款，亦不愿變更其訴訟請(qǐng)求，故對(duì)于危小敏提出的要求周金返還訟爭(zhēng)房屋的訴訟請(qǐng)求，屬于事實(shí)上不能履行，駁回。

關(guān)于周金的反訴請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為周金與危小敏之間成立委托借款關(guān)系,而非借貸關(guān)系，即本案借款的實(shí)際出借人是銀行而非周金。根據(jù)法律規(guī)定，現(xiàn)因委托人危小敏的原因?qū)е率芡腥酥芙馃o(wú)法向第三人銀行履行還款義務(wù)，應(yīng)由銀行向周金或是危小敏主張權(quán)利，而非由受托人周金向委托人危小敏主張還款的權(quán)利，故周金要求危小敏返還借款本金及利息的訴訟請(qǐng)求，不予支持。綜上，判決：確認(rèn)《福州市不動(dòng)產(chǎn)買賣合同》為無(wú)效合同。

二審福州中院觀點(diǎn)：

本案基礎(chǔ)關(guān)系應(yīng)認(rèn)定為委托借款關(guān)系。基于委托借款的關(guān)系，且危小敏與周金在《協(xié)議》中亦有約定房屋過(guò)戶產(chǎn)生的費(fèi)用均由危小敏承擔(dān)，故周金作為受托人主張危小敏返還其墊付的案涉房屋過(guò)戶費(fèi)用于法有據(jù)，應(yīng)予支持。因雙方均確認(rèn)產(chǎn)生的費(fèi)用93960元中16000元并非過(guò)戶費(fèi)用，而系周金向危小敏交付的916000元中的一筆，故應(yīng)予扣除，即危小敏應(yīng)向周金返還過(guò)戶費(fèi)用77960元。對(duì)于周金上訴主張的律師費(fèi)，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”因而受讓人在抵押登記未涂銷時(shí)要求辦理過(guò)戶登記的，不應(yīng)支持。雖然案涉合同無(wú)效，但由于該房屋已抵押給銀行，在抵押貸款未得以清償之前，銀行不同意將訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶給危小敏。危小敏主張周金返還訟爭(zhēng)房屋，但又不愿還清銀行按揭貸款，在抵押登記未涂銷時(shí)要求辦理過(guò)戶登記的，屬于事實(shí)上不能履行。綜上改判：危小敏向周金支付過(guò)戶費(fèi)用77960元。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

一、實(shí)為借貸名為買賣房屋的合同有效嗎？房屋已經(jīng)辦理過(guò)戶登記，能否撤銷？

實(shí)為借貸名為買賣房屋的合同無(wú)效，雙方都無(wú)買賣房屋的真意，故買賣房屋成立的條件都不具備，更不用說(shuō)是否有效了。如無(wú)其他情形，房屋是可以撤銷過(guò)戶登記，恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下的。

二、幫助房產(chǎn)權(quán)人向銀行貸款，以其房屋辦理抵押登記，房產(chǎn)權(quán)人能否要求返還房屋？

如本案中，因房產(chǎn)權(quán)人未清償貸款故抵押權(quán)無(wú)法消滅，抵押權(quán)人不同意過(guò)戶，房產(chǎn)權(quán)人無(wú)法將房屋恢復(fù)至自己名下。因此，返還房屋的前提是清償銀行的貸款，否則債務(wù)人既得了借款又不損失房屋物權(quán)，作為債權(quán)人的銀行便成了“冤大頭”。

三、將從銀行貸款的款項(xiàng)出借給他人，借貸主體是哪兩方？

如本案案件事實(shí)，周金向銀行貸款，將款項(xiàng)交付于危小敏，真正借出款的是銀行，收到款的是危小敏。周金系作為“中間人”，借貸主體是危小敏和銀行。因此，周金幫助危小敏所支出的款項(xiàng)（如過(guò)戶登記的費(fèi)用）應(yīng)由危小敏承擔(dān)。建議：作為中間人幫助他人與銀行建立借貸關(guān)系時(shí)，最好書面約定中間人所支出的一切費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)）由借款人承擔(dān)。雖然理論上確實(shí)應(yīng)由借款人承擔(dān)，但實(shí)務(wù)中的認(rèn)定可能會(huì)有所不同，故而保險(xiǎn)起見(jiàn)雙方進(jìn)行明確約定。

案例索引：(2019)閩01民終6750號(hào)，以上涉及人名均為化名。