改判要點：開發(fā)商在商品房買賣合同中約定若其代為償還買受人銀行按揭貸款本息累計金額超過本金10%即構(gòu)成根本性違約的，若買受人構(gòu)成上述違約行為，開發(fā)商即有權(quán)單方面解除合同，并追究買受人違約責(zé)任

?案情簡介：

2010年，A公司與吳惠澤簽訂了一份《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，其中約定：A公司代吳償還的按揭貸款本息累計金額超過本金的10%，則視為吳構(gòu)成根本性違約，A公司有權(quán)單方面解除合同，收回房產(chǎn)，追償代墊款項并要求吳支付違約賠償金。合同簽訂后吳惠澤與銀行貸款，吳只償還了部分貸款。A公司為吳代墊按揭款項超過本金的10%后，將其訴至法院。

一審馬尾區(qū)法院觀點：

合同中關(guān)于出賣人有權(quán)單方面解除合同，收回房產(chǎn)之約定，違背了合同法的規(guī)定。且吳惠澤已支付購房首付款和銀行按揭款占全部購房款的70%以上，已經(jīng)履行絕大部分合同義務(wù)。結(jié)合近年來本地區(qū)的房價不斷上漲，解除雙方商品房買賣合同將導(dǎo)致吳惠澤損失過大，顯失公平。故一審對于案涉合同解除的訴求不予支持。

二審福州中院觀點：

一審認(rèn)定“雙方之間商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止、補充協(xié)議違背合同法規(guī)定以及解除合同顯失公平”，判決不予解除案涉合同且不支持A公司的相關(guān)訴請，適用法律錯誤。二審認(rèn)為，案涉合同及附件合法有效，雙方應(yīng)依約履行。合同解除后，A公司訴請收回訟爭房屋，需向吳惠澤返還已付款項。

福州律師蔡思斌評析：

本案案涉合同補充協(xié)議中約定的開發(fā)商有權(quán)在買受人構(gòu)成根本性違約的情況下單方面解除合同的條款，是否符合法律規(guī)定？一審法院對于此問題的看法為“違背了合同法的規(guī)定”，然而《合同法》第九十四條規(guī)定的法定可以解除合同的情形中，包含了一項“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”。買受人作為成年人，其于合同上簽字時應(yīng)充分理解合同內(nèi)容，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因此合同內(nèi)容應(yīng)認(rèn)定為雙方意思表示真實。如果合同約定的履行期限或者其他合同條款對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)至關(guān)重要，一方有違約行為將嚴(yán)重影響到當(dāng)事人訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益時，當(dāng)事人可以不經(jīng)過催告程序而直接單方解除合同。結(jié)合本案來看，買受人在償還一定銀行貸款后怠于履行償還義務(wù)，由開發(fā)商代為償還超過按揭本金10%的，按照案涉合同規(guī)定來看，的確造成了根本性違約，致使合同目的即房屋交付不能實現(xiàn)。且考慮到當(dāng)時房屋價格季節(jié)性、時效性強，浮動較大，若買受方遲延履行義務(wù)會影響開發(fā)商的期待利益。在此情況下法院應(yīng)對開發(fā)商撤銷房屋買賣合同的訴求予以支持。

案例索引：(2019)閩01民終7403號，以上涉及人名均為化名。