2020年6月10日，法治周末報(bào)邀請(qǐng)上海錦天城福州律師事務(wù)所合伙人蔡思斌律師針對(duì)民法典中涉及房屋的相關(guān)規(guī)定發(fā)表法律觀點(diǎn)，新聞標(biāo)題為《民法典，還有這些規(guī)定與你的房子相關(guān)》。
民法典中跟房子相關(guān)的三個(gè)話題：住宅商用問(wèn)題怎么解決、物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)的方式有何改變、居住權(quán)對(duì)未來(lái)房屋交易環(huán)節(jié)有何影響？
01住宅商用可能要承擔(dān)法律責(zé)任
民法典第279條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
在全國(guó)各地，住宅商用并不鮮見(jiàn)，不少人為了節(jié)約資金，用自己的房子或租來(lái)的住宅當(dāng)作辦公室。
北京市民李旭告訴法治周末記者，她們家對(duì)面長(zhǎng)期處于無(wú)人居住狀態(tài)，后來(lái)業(yè)主租給了一家公司，每天都有人站樓道里抽煙，李旭的家里也經(jīng)常可以聞到濃濃的煙味。
李旭曾經(jīng)向物業(yè)反映此事，也未能得到有效解決。
蔡思斌律師看法及建議
為徹底解決這類(lèi)問(wèn)題，工商登記部門(mén)也應(yīng)進(jìn)一步完善審批手續(xù)，例如，要求申請(qǐng)改變房屋用途的人出具所有利害關(guān)系人一致同意的聲明書(shū)。
當(dāng)然，這在實(shí)務(wù)操作中肯定存在很多細(xì)節(jié)問(wèn)題。例如，如何認(rèn)定及由誰(shuí)認(rèn)定有利害關(guān)系的業(yè)主名單？有利害關(guān)系業(yè)主如何表達(dá)同意或者反對(duì)意見(jiàn)？相關(guān)利害關(guān)系業(yè)主的同意或反對(duì)聲明由誰(shuí)確認(rèn)真實(shí)性等。
有些住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性用房根本不辦理相關(guān)證照手續(xù)，所以后續(xù)對(duì)此行為的處罰機(jī)關(guān)應(yīng)予以明確，同時(shí)明確處罰幅度，如此才能真正有效保障業(yè)主的權(quán)利，否則該類(lèi)行為都通過(guò)訴訟途徑解決，過(guò)于耗時(shí)耗力。
02嚴(yán)禁暴力催繳物業(yè)費(fèi)
在很多小區(qū)，未成立業(yè)主委員會(huì)前，物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系相對(duì)來(lái)說(shuō)并不對(duì)等，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)后，無(wú)論物業(yè)公司的服務(wù)如何，都很難對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)有所要求，于是不少業(yè)主選擇緩繳或不繳物業(yè)費(fèi)，倒逼物業(yè)公司優(yōu)化服務(wù)。
李旭就對(duì)法治周末記者表示，她入住自己的房子第一年起，就發(fā)現(xiàn)窗戶(hù)有嚴(yán)重的漏風(fēng)問(wèn)題，但是每年冬天物業(yè)都拖著不解決，今年已經(jīng)是第5年了。去年她試圖通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司抗?fàn)帲Y(jié)果卻是收到了物業(yè)公司發(fā)來(lái)的律師函。
李旭提到此事非常憤怒，認(rèn)為物業(yè)公司收錢(qián)最為積極，但解決業(yè)主問(wèn)題卻一拖再拖。
李旭所在小區(qū)的物業(yè)公司催繳物業(yè)費(fèi)的手段已經(jīng)算比較文明了，公開(kāi)報(bào)道顯示，還有小區(qū)通過(guò)斷電、斷水或切斷燃?xì)獾姆绞剑偈箻I(yè)主繳費(fèi)。
從事房產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)多年的蔡思斌律師觀點(diǎn)
此前有的物業(yè)公司為保證自身行為的合法性，甚至?xí)谖飿I(yè)服務(wù)合同中明確約定如果業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)可以采取停水停電等方式。這種暴力催收物業(yè)費(fèi)方式，給業(yè)主帶來(lái)很大困擾。
為此，民法典在第944條中明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”。
民法典同時(shí)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)；業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
僅憑民法典這一條規(guī)定可能并不能馬上起到保護(hù)業(yè)主的作用。目前實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例并未對(duì)物業(yè)公司停水、停電、停氣等暴力追討行為如何處罰作出規(guī)定，建議物業(yè)管理?xiàng)l例作出相應(yīng)配套修改，明確物業(yè)公司如有上述暴力催討行為，行政機(jī)關(guān)可以對(duì)其行政處罰，或者對(duì)其經(jīng)營(yíng)資質(zhì)予以一定的限制，這樣才更有利保障業(yè)主權(quán)利。
03買(mǎi)房需要關(guān)注居住權(quán)
與房子相關(guān)的內(nèi)容中，民法典中居住權(quán)的相關(guān)約定也非常重要。
民法典規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
蔡思斌律師觀點(diǎn)
過(guò)去房產(chǎn)交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃，民法典生效后，還應(yīng)當(dāng)查詢(xún)是否存在居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立之后，即便房產(chǎn)在居住權(quán)年限內(nèi)被原所有權(quán)人轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，買(mǎi)家事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，但此時(shí)買(mǎi)家取得所有權(quán)并非完整的，無(wú)法對(duì)抗已設(shè)立的居住權(quán)，無(wú)權(quán)趕走居住權(quán)人，類(lèi)似于‘買(mǎi)賣(mài)不破租賃’。
居住權(quán)的制度設(shè)計(jì)可能有助于保護(hù)租戶(hù)的利益。不少房東往往會(huì)隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過(guò)其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要長(zhǎng)期租房，可以與房東額外再簽訂居住權(quán)合同，設(shè)立與租賃年限同等時(shí)間的居住權(quán)，將進(jìn)一步保障租客的權(quán)益。這樣即便房東想漲租金解除租賃合同，但如果居住權(quán)期限未滿(mǎn)，租賃合同解除后，房東也無(wú)法再次出租獲利。
居住權(quán)也可能帶來(lái)更多的社會(huì)反饋，相關(guān)的延伸問(wèn)題也值得注意：如果老賴(lài)已經(jīng)資不抵債，但他在房子里設(shè)置一個(gè)終生居住權(quán)，導(dǎo)致房屋無(wú)法被執(zhí)行，該怎么辦？居住權(quán)存續(xù)期間，居住權(quán)人是否有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修附加價(jià)值如何處理？
一個(gè)新制度設(shè)立，必然帶來(lái)許多新的問(wèn)題，具體如何處理這些問(wèn)題，還有待相關(guān)部門(mén)后續(xù)出臺(tái)的法律法規(guī)。
