房屋買賣合同中哪些行為可作為表見代理的證據(jù)？?????

關(guān)鍵詞：房屋買賣合同 無權(quán)代理 表見代理

裁判主旨：轉(zhuǎn)讓共有的土地使用權(quán)及房屋時(shí)，未經(jīng)共有人授權(quán)，屬無權(quán)代理。但轉(zhuǎn)讓價(jià)款與同期市場價(jià)格是否相符、交付房屋時(shí)間的長短、是否交付相關(guān)權(quán)屬證書及文件等均可作為表見代理的證據(jù)。?

案情簡介：

原告王玉蓮、原告楊書明于1974年10月23日辦理結(jié)婚登記手續(xù)。1992年4月10日，長樂市人民政府向原告楊書明發(fā)放了長祉集建（1992）字第011348號集體土地建設(shè)用地使用證，該建設(shè)用地位于松下鎮(zhèn)松下村碼頭東，二原告在該土地上搭建一座二層磚瓦結(jié)構(gòu)房屋。后原告楊書明與被告陳向華協(xié)商將該房屋及土地使用權(quán)以總價(jià)61000元轉(zhuǎn)讓給被告，雙方遂于1999年8月20日簽訂一份斷契，該斷契載有“楊書明東邊前后兩間房屋，東至忠欽厝；西至長棟厝，南（前）至水泥路；北（后）至大眾六米路?，F(xiàn)楊書明厝價(jià)格人民幣陸萬元正愿意賣斷給陳向華受用，若日后價(jià)值連城，楊書明及后代便無反悔，恐以后節(jié)外生枝，特立斷契字據(jù)為憑（本據(jù)一式二份）。（陸萬壹仟元正），（土地證換證，我應(yīng)去土地辦換證）（內(nèi)附楊書明土地使用證壹本），原房主：楊書明，王玉蓮，楊大其，接授人：陳獻(xiàn)華，執(zhí)筆人：林慶華，見證單位：長樂市松下鎮(zhèn)松下村敬老會(huì)，一九九九年八月二十日”。該斷契上原房主處的“楊書明，王玉蓮，楊大其”等字均由原告楊書明簽名并捺印，被告在接授人處加蓋“陳獻(xiàn)華”蓋章，長樂市松下鎮(zhèn)松下村敬老會(huì)在見證單位上加蓋“長樂市松下鎮(zhèn)松下村敬老會(huì)”印章。斷契簽訂后，在扣除先前原告拖欠被告的“會(huì)錢”7000元外，被告另行向原告楊書明支付余款54000元。原告楊書明在收到款項(xiàng)后將涉案土地使用權(quán)證交付給被告。不久，被告即搬入涉案房屋。2013年4月，被告將訴爭房屋拆除，并在該建設(shè)有地上搭建了一幢十一層樓房。

另查明，原告楊書明和王玉蓮長期在一起生活，1999年1月-1999年12月間，原告王玉蓮在松下鎮(zhèn)松下村居住生活。

現(xiàn)二原告訴請被告陳向華歸還土地并恢復(fù)房屋原狀。

法院認(rèn)為：

長樂法院：二原告訴請被告陳向華歸還土地并恢復(fù)房屋原狀，被告辯解雙方已簽訂“斷契”，二原告已將土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓給被告，要求駁回原告的訴請。可見，本案的主要爭議焦點(diǎn)在于雙方所簽訂的“斷契”是否有效?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。本案中，原告楊書明為向被告轉(zhuǎn)讓訴爭土地使用權(quán)及房屋，以楊書明與王玉蓮的名義與被告陳向華簽訂《斷契》時(shí)，未經(jīng)原告王玉蓮授權(quán)，屬無權(quán)代理。但基于如下原因，原審法院認(rèn)為被告作為相對方其有理由相信楊書明有代理權(quán)，楊書明的行為構(gòu)成表見代理，雙方簽訂的合同有效。首先，原告楊書明在長樂市松下鎮(zhèn)松下村敬老會(huì)見證下，方以自己與配偶王玉蓮的名義與被告陳向華簽訂“斷契”；其次，原告楊書明出售的房屋及土地使用權(quán)的價(jià)款與同期市場價(jià)格相符，雙方經(jīng)自愿協(xié)商簽訂的合同，沒有惡意串通損害第三方利益；再者，原告楊書明在收取交易款后，已向被告交付土地使用權(quán)證；最后，被告在搬入涉案房屋后較長的時(shí)間內(nèi)，二原告并未提出異議。故原告的訴求，缺乏法律和事實(shí)依據(jù)，原審法院不予支持。

福州中院：本案的爭議焦點(diǎn)：一、1999年8月20日簽訂的《斷契》是否有效；二、上訴人是否有權(quán)要求被上訴人返還訟爭土地、房屋，恢復(fù)原狀。

關(guān)于《斷契》的效力問題。因本案訟爭土地使用權(quán)登記在上訴人之一的楊書明名下，被上訴人有理由相信上訴人楊書明能夠代表其他家庭成員決定該土地使用權(quán)和房屋的轉(zhuǎn)讓事宜，而《斷契》中關(guān)于價(jià)款的約定符合同期市場價(jià)格，未損害他人的利益。此外，該《斷契》亦有執(zhí)筆人簽名、見證單位蓋章，在簽訂《斷契》后，被上訴人亦支付了相應(yīng)對價(jià)，而上訴人也將土地使用權(quán)證交付被上訴人，被上訴人亦搬入房屋居住。而上訴人之一的王玉蓮自認(rèn)于2002年即已經(jīng)知道房屋出賣的事實(shí)，卻至起訴前均未提出異議。雖然雙方的交易行為在形式上仍有一定瑕疵，但符合當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣，也體現(xiàn)了雙方在交易當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思，未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”故，上訴人主張楊書明簽訂上述《斷契》時(shí)，未經(jīng)共有權(quán)人的王玉蓮?fù)?，該《斷契》無效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。至于上述《斷契》是否經(jīng)有關(guān)部門審批，屬于協(xié)議的履行問題，不能作為判斷協(xié)議是否有效的依據(jù)。

關(guān)于上訴人是否有權(quán)要求被上訴人返還訟爭土地、房屋，恢復(fù)原狀的問題。盡管目前土地使用權(quán)仍然登記在上訴人楊書明名下，但楊書明已經(jīng)通過簽訂協(xié)議的方式將土地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給被上訴人，并已經(jīng)收取了轉(zhuǎn)讓對價(jià)，各方均應(yīng)受到合法有效的合同的約束。上訴人再行主張上述土地和房屋的權(quán)利，缺乏依據(jù)。原審法院不予支持，并無不當(dāng)。

福州房產(chǎn)律師評析：

在夫妻一方對夫妻共同共有的房產(chǎn)予以出售時(shí)，是否構(gòu)成表見代理是決定買賣雙方簽訂的合同是否有效的重要依據(jù)。而對于主張表見代理的一方，不僅應(yīng)當(dāng)舉證證明對方的代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權(quán)代理的客觀表象形式要素，而且應(yīng)當(dāng)證明其善意且無過失地相信對方具有代理權(quán)。實(shí)務(wù)中，還是應(yīng)對相對方的身份及其行為權(quán)限予以必要審查，盡到交易謹(jǐn)慎之注意義務(wù)，才能最大程度保護(hù)自己的權(quán)益。

本文摘錄于福州法院房地產(chǎn)審判觀察匯編。福州法院房地產(chǎn)審判觀察系蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州地區(qū)及其他法院房地產(chǎn)審判實(shí)例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。轉(zhuǎn)載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

案例索引：

福州市中級人民法院（2016）閩01民終字第320號“王玉蓮、楊書明與陳向華恢復(fù)原狀糾紛”，見《王玉蓮、楊書明與陳向華恢復(fù)原狀糾紛二審民事判決書》（審判長徐敏洲，代理審判員劉啟鳴、陳嘉），載《無訟案例》（20160330）。