2016年最全：福州專業(yè)房產(chǎn)律師詳解規(guī)避房屋限購措施的全法律風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)福州近日突如其來的限購門檻，提供假社保證明買房等“曲線救國”大計(jì)，再度被購房人計(jì)上心頭。

據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，福州的一位置業(yè)顧問表示，“福州限購力度溫和，比如限外這一條，只要確定買房，我們可以找關(guān)系幫助郊區(qū)縣的客戶把戶口掛到福州人才市場，就屬于市區(qū)戶口，具有購房資格。”另一位大型房產(chǎn)中介的店長還告訴記者：“假離婚、補(bǔ)稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗(yàn)。以補(bǔ)交社保為例，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位，雙方簽署期限提前一兩年的勞動(dòng)合同，證明購房者為員工，以補(bǔ)交社保；取得社保證明后，簽署解聘協(xié)議，證明雙方已解除勞動(dòng)關(guān)系。整個(gè)過程中，除了要繳納相應(yīng)的社保費(fèi)用，中介的服務(wù)費(fèi)一般是1萬左右。”

但這些繞過限購令的套路，都存在有很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎勿用！

1、先簽合同，等待日后享有買房資格后再過戶

有人提出，在合同中明確約定，由于缺乏買房資格，待買房者獲得房產(chǎn)資格后，雙方再進(jìn)行過戶，就可以解決限購的問題。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌認(rèn)為，這種合同本身并不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方簽署的合同是有效的，但缺乏可操作性。

（1）如果是買房者先支付一部分房款，待過戶后再支付大部分房款的方式，因?yàn)橘u房者都希望盡快收到房款，將房屋出售，由于此種方式履行期限過長，不確定因素較多，不容易找到愿意交易的賣方；???

（2）如果買房者先支付全部房款給賣房者，那么因?yàn)榉课菟袡?quán)仍在賣方手中，就存在賣房者再行轉(zhuǎn)讓或因其他債務(wù)問題被法院凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，俗稱一房二賣，對(duì)于買房者來說風(fēng)險(xiǎn)極大。

2、將房產(chǎn)贈(zèng)與給父母后再買房

有人提出，既然夫妻之間都信不過，那么父母應(yīng)該最值得信賴了吧，先把房屋贈(zèng)與給父母，再以個(gè)人名義買房。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌認(rèn)為，這種方式稅費(fèi)成本很高，也存在潛在糾紛。

（1）首先，費(fèi)用成本高。將房屋贈(zèng)與給父母要交稅費(fèi)，日后父母百年后作為遺產(chǎn)繼承后，又會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)費(fèi)用。

（2）其次，容易產(chǎn)生糾紛。如果父母有其它繼承人，還容易發(fā)生繼承糾紛。

（3）最后，個(gè)人財(cái)產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)。如果房屋是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與給父母，日后作為遺產(chǎn)繼承時(shí)，如父母沒有特別指定，將會(huì)變?yōu)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)。

3、以公司名義買房

有人提出，注冊(cè)公司是相對(duì)容易的事情，既然法律沒有禁止公司買房，也沒有對(duì)買房數(shù)量進(jìn)行限制，那么注冊(cè)一家公司，以公司名義買房也不失為一種方式。

蔡思斌律師認(rèn)為：

（1）首先，資金壓力大。因?yàn)橹荒芤怨久x向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款，相對(duì)于房屋商業(yè)貸款利率高，且銀行對(duì)于公司資信的審批周期也較長。

（2）其次，稅費(fèi)高。如果購房者資金充足不用考慮房貸問題，那么購房者還應(yīng)考慮公司售房的稅費(fèi)問題。公司賣房的營業(yè)稅同個(gè)人賣房，但不能享受契稅優(yōu)惠，簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)按四級(jí)超額累進(jìn)稅率繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓所得還要以15%-30%繳納企業(yè)所得稅，這樣算來，以公司買房的投資收益大打折扣。

有人又提出，那么能否以公司股權(quán)變更代替房屋產(chǎn)權(quán)變更進(jìn)行房產(chǎn)交易，以避免上述高額稅費(fèi)？

蔡思斌律師認(rèn)為：

（1）股權(quán)變更確實(shí)能避免房產(chǎn)交易的稅費(fèi)，但股權(quán)變更同樣也有相應(yīng)的稅費(fèi)，股東轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)將繳納個(gè)人所得稅，轉(zhuǎn)讓價(jià)格過低的，稅務(wù)部門有權(quán)以合理方式調(diào)整，將房產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格之中。

（2）同時(shí)，股權(quán)受讓方往往會(huì)考慮公司是否存在隱性債務(wù)或潛在訴訟，不敢輕易受讓股權(quán)，從而增加了以股權(quán)方式交易房產(chǎn)的成本。

4、借用他人名義買房

有人提出，我可以借符合買房資格的他人名義買房，這樣就可以享受貸款和稅收上的優(yōu)惠。

蔡思斌律師認(rèn)為，借名購房的例子不在少數(shù)，但風(fēng)險(xiǎn)具體如下：

（1）合同效力問題

這類借名買房協(xié)議往往容易因?yàn)閷?shí)際買房人缺乏買房資格，借名以規(guī)避法律法規(guī)（調(diào)控政策）禁止性規(guī)定而被法院認(rèn)定為無效。而借名買房存在因合同無效，也不能分享房價(jià)上漲的收益的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給善意買受人的問題

由于房屋是登記在名義購房人名下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)公示公信力，實(shí)際權(quán)利人是不能對(duì)抗善意的第三人，這樣就存在名義購房者將房屋轉(zhuǎn)賣后攜款而逃的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）第三人主張權(quán)利的問題

名義購房者的債權(quán)人會(huì)向法院申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行查封拍賣，這樣實(shí)際出資人又得提起執(zhí)行異議（通常會(huì)被駁回），進(jìn)而提起房屋確認(rèn)之訴。

名義購房者發(fā)生了離婚或者死亡，其配偶主張房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或其繼承人主張?jiān)摲慨a(chǎn)是遺產(chǎn)，實(shí)際出資人也難免訴累。

（4）如何從借名到顯名

等到實(shí)際出資者具備了買房資格，往往要求名義購房者將房屋變更到自己名下，我們稱這個(gè)過程為“顯名”。如果名義購房者不配合，只能通過司法程序?qū)⒎课莸乃袡?quán)從名義購房人變更到實(shí)際出資人名下，但無論如何，過戶的稅費(fèi)是不可避免的，所應(yīng)在事前將這個(gè)因素考慮在投資收益之中。

（5）建議

有人提出，可以讓名義購房者將房屋再抵押給實(shí)際出資者，這樣可以在第一時(shí)間獲得名義購房者欲擅自處置房產(chǎn)的消息，但抵押權(quán)的設(shè)立是以債權(quán)為基礎(chǔ)，名義購房者是否愿意配合虛構(gòu)一個(gè)債權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，值得商榷。另一個(gè)方法是實(shí)際占有房屋，在其中居住，通常買房者都會(huì)要求看房，這樣也增加了其擅自處置的難度，但對(duì)于專業(yè)炒房者來說，房子數(shù)量往往較多，實(shí)際居住也不太可能。

總之，如果一定要采用借名購房的方式，一份條款完善的協(xié)議還是必不可少的。名義購房者是房屋名義上的所有人，一旦其因?yàn)榉績r(jià)上漲等因素反悔當(dāng)初的協(xié)議，則實(shí)際出資人就不得不提出證據(jù)去證實(shí)其地位，而實(shí)際出資人能提供的證據(jù)主要是借名買房協(xié)議和付款憑證。從證據(jù)上固定借名買房的事實(shí)，且與付款憑證一起證明是實(shí)際出資人支付的房款，縱使合同被確認(rèn)無效，也至少能拿回房款，以免“房財(cái)兩空”。

5、違規(guī)補(bǔ)繳社保獲得買房資格

有人提出，代理補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)也應(yīng)運(yùn)而生，可以花錢讓該類機(jī)構(gòu)幫助補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)。

蔡思斌律師認(rèn)為，社會(huì)個(gè)人誠信體系的逐步完善，這種以個(gè)人誠信換取買房收益的方式，應(yīng)慎之又慎。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，以偽造證明材料或其他欺詐手段參保繳費(fèi)的，屬違規(guī)行為。對(duì)此，社保經(jīng)辦機(jī)構(gòu)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)屬于違規(guī)補(bǔ)繳的情況，將對(duì)違規(guī)補(bǔ)繳產(chǎn)生的繳費(fèi)年限和賬戶進(jìn)行清理，后果由違規(guī)個(gè)人承擔(dān)，并將相關(guān)信息記入個(gè)人信用警示系統(tǒng)。北京市此前就針對(duì)這些為購房而違規(guī)補(bǔ)繳社保賬戶進(jìn)行過一次大規(guī)模的整治。

6、偽造個(gè)人所得稅完稅憑證

與補(bǔ)繳社保相對(duì)應(yīng)的是，偽造完稅憑證買房。

蔡思斌律師認(rèn)為，這種規(guī)避限購令的方式風(fēng)險(xiǎn)是巨大的：

（1）個(gè)人所得稅是否繳納，在稅務(wù)機(jī)關(guān)的征繳系統(tǒng)中一目了然，查詢也十分便捷，這種規(guī)避限購令的方式風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

（2）另外，這種方式有可能給相關(guān)人士帶來行政處罰。首先，根據(jù)《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第91條的規(guī)定：非法印制、轉(zhuǎn)借、倒賣、變?cè)旎蛘邆卧焱甓悜{證的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處2000元以上1萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處1萬元以上5萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，還將依法追究刑事責(zé)任。

（3）其次，還可能受到刑事處罰。完稅憑證屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)公文，根據(jù)《刑法》第二百八十條規(guī)定，偽造、變?cè)臁①I賣國家機(jī)關(guān)的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利；情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以上十年以下有期徒刑。

7、假離婚買房

有人提出，我與配偶假離婚，將房屋歸屬于配偶，這樣我名下沒有房產(chǎn)了，等到買房后，再與配偶復(fù)婚。

蔡思斌律師認(rèn)為，且不論政策上對(duì)離婚時(shí)間有相應(yīng)的規(guī)定，至少在法律上是沒有假離婚的說法，只要雙方到了民政局辦理了離婚登記，雙方婚姻關(guān)系即告解除，夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分割，夫妻一方將房產(chǎn)歸屬于另一方名下，則房產(chǎn)將成為對(duì)方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。從離婚到買房，再到復(fù)婚，這個(gè)期間內(nèi)考驗(yàn)的是對(duì)方的忠誠度，風(fēng)險(xiǎn)也是極大的。

綜上所述，蔡思斌律師認(rèn)為，上述所有的方式都各有風(fēng)險(xiǎn)，希望購房者重視規(guī)避購房政策中所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而理性購房，共同響應(yīng)國家調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。如果一定要采納某種方式進(jìn)行，也盡量考慮周全，把法律風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，以最大程度上保護(hù)自己的權(quán)益。

 

 

?????????????? ?福州房產(chǎn)律師蔡思斌

?????????? ??????2016年10月18日