福州房產律師：共有房產無法協(xié)商確定分割方式可以先行分割實物，難以分割的應當對折價或者拍賣變賣款項

關鍵詞：共有房產分割 協(xié)議不成 房產歸一方

裁判主旨：共有人對共有房產的分割方式達不成協(xié)議時，房產可以分割且不會因分割減損價值的，可以對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

案情簡介：

2012年1月5日，被告陳閩辦理了一份經福建省福清市公證處公證的委托書。該委托書的委托人為被告，受托人為原告林彬，內容為：”委托人和受托人共同擁有位于福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3樓201單元的房產，建筑面積134.3平方米。因委托人事務繁忙，無法親自辦理有關手續(xù)，特委托林彬為我的代理人，并以我的名義，全權代為辦理領取上述房產的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，并代理上述房產向銀行抵押貸款事宜。”2012年1月17日，訟爭屋福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3#樓201單元房屋所有權登記至原、被告名下，共有情況為共同共有，房屋取得方式為買賣，上一道權利人為福州福龍房地產有限公司。原告林彬訴請法院判令：1、分割原、被告位于福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3#樓201單元的共有房產（房產歸被告所有，被告向原告支付房產價值一半的房價款）；2、本案訴訟費用由被告承擔。

訴訟中，被告確認訟爭屋目前由其交給被告的親戚無償居住，并未簽訂租賃合同。原審法院組織原、被告共同協(xié)商自行出售共有房屋事宜，但雙方無法就共同出售房屋達成一致意見。原告明確表示其無能力向被告支付50%的房價款，也沒有經濟能力競價購買房屋；被告明確表示不同意分割訟爭房屋，不同意競價購買房屋，也不同意對訟爭房屋進行拍賣。

法院認為：

臺江法院：訟爭的福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3#201單元房屋所有權登記在原告和被告名下，為原、被告二人共同共有。由于原、被告之間系為結婚而共同買房，現(xiàn)雙方已無結婚的意愿，原告作為共有人，在共有基礎喪失或者有重大理由需要分割共有物的情況下，有權要求分割共有房屋，以結束共有狀態(tài)。根據《中華人民共和國物權法》第九十五條的規(guī)定，”共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權”，因此原告和被告對于訟爭房產應當各分得二分之一。《中華人民共和國物權法》第一百條規(guī)定”共有人可以協(xié)商確定分割方式，在達不成協(xié)議時，共有的不動產可以分割并且不會因分割減損價值的，可以對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”本案訟爭房屋系單元套房，不宜實物分割。訴訟中，原、被告均不同意出資競價購買訟爭屋，也未能就共同出售訟爭屋達成一致意見。被告明確表示不同意拍賣訟爭房產。鑒于訟爭房屋目前已由被告交付他人無償使用，且被告不同意對訟爭房屋進行拍賣，原審法院判定訟爭房產歸被告所有，被告應按照訟爭屋的市場價值向原告支付50%的房價款，即人民幣80.05萬元。訴訟中，被告辯稱訟爭房屋系被告單獨出資購買，應為被告單獨所有，但未提供相應的證據予以證明，原審法院不予采信。被告認為其在分割共有物時應當給予多分，缺乏事實和法律依據，原審法院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第九十五條、第九十九條、第一百條第一款、第一百零四條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四第一款的規(guī)定，判決：一、福州市臺江區(qū)新港街道六一中路223號瑞翔新苑3樓201單元房產歸被告陳閩所有。二、被告陳閩應于本判決生效之日起十日內向原告林彬支付上述房產50%的房價款人民幣800500元。

福州中院：一審法院鑒于本案實際情況判決訟爭房產歸上訴人所有，上訴人按照訟爭房屋的市場價值向被上訴人支付50%的房價款，并無不當。因此判決駁回上訴，維持原判。

福州房產律師評析：

《中華人民共和國物權法》第一百條規(guī)定明確規(guī)定了“共有人可以協(xié)商確定分割方式，在達不成協(xié)議時，共有的不動產可以分割并且不會因分割減損價值的，可以對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”?結合本案，對于訟爭房屋系單元套房的，實務中一般均不宜進行實物分割。在雙方均不同意出資競價購買訟爭屋，也未能就共同出售訟爭屋達成一致意見，一方又明確表示不同意拍賣訟爭房產，法院一般會采取將房產判決歸一方所有并由其向對方支付款項的方式予以解決。

案例索引：

福州市中級人民法院（2016）閩01民終字第445號“陳閩與林彬共有物分割糾紛”，見《陳閩與林彬共有物分割糾紛二審民事判決書》（審判長鄭秀琴，代理審判員謝芬、陳雯），載《無訟案例》（20160428）。