11月21日 福州重啟“限購”后的土地首拍看點多

[摘要] 這是福州自10月7日重啟住房“限購”以來，舉行的首場土地拍賣會，除了有9幅住宅用地入市以外，本次土地拍賣會將采用“限地價、競無償提供住宅建筑面積”的出讓方式，引發(fā)社會的廣泛關(guān)注。

11月2日，福州國土資源局網(wǎng)站掛出“關(guān)于2016年第四次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告”， 公開出讓福州市城區(qū)15幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，累計出讓面積437畝。

這是福州自10月7日重啟住房“限購”以來，舉行的首場土地拍賣會，除了有9幅住宅用地入市以外，本次土地拍賣會將采用“限地價、競無償提供住宅建筑面積”的出讓方式，引發(fā)社會的廣泛關(guān)注。

15幅地塊入市

將在11月21日舉行的2016年福州第四次土地拍賣會，推出了宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29號共15幅地塊，數(shù)量明顯多于今年前3次土地拍賣會。資料顯示，今年前3次的土地拍賣會，入市地塊數(shù)量分別為4幅、5幅、5幅。

記者了解到，10月6日，福州市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，除了明確從10月7日起重新實施商品住房限購政策外，還提出要加大住宅用地供應(yīng)力度。作為重啟“限購”后的首次土地拍賣會，本次土地拍賣應(yīng)勢推出了3幅純住宅用地和6幅涉住宅用地，住宅地塊數(shù)量也明顯多于前3次土地拍賣會。其中，3幅純住宅用地為宗地2016-15、18、23號地塊，6幅涉住宅用地為宗地2016-16、17、19、20、21、22號地塊，其余地塊則為停車場用地。

根據(jù)國土資源局的公告信息，本次土地拍賣會不僅出讓地塊數(shù)量多，地塊出讓方式上也有差別：宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23號采用拍賣方式出讓，若報名截止時各宗地競買申請人不足兩個，則取消地塊出讓；宗地2016-24、25、26、27、28、29號根據(jù)報名截止時的競買人數(shù)確定出讓方式，若競買人數(shù)超過兩個（含兩個）采用拍賣方式出讓，不足兩個則采用掛牌方式出讓。

出讓方式有變

據(jù)了解，今年前3次土地拍賣會，福州總共推出9幅住宅用地，累計誕生了5個“地王”，使得福州成為今年成為“地王”出現(xiàn)最頻繁的二線城市之一。10月下旬，福建省政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地調(diào)控的通知》，提出省內(nèi)地價過快上漲的城市，土地拍賣時如果有土地競價的溢價率超過一定比例，可現(xiàn)場中止拍賣，同時還可以嘗試“限地價、競房價”或“限地價、競配建”的土地出讓方式。

受此影響，即將于福州第四次土地拍賣會上出讓的9宗住宅用地均采用“限地價、競無償提供住宅建筑面積”的出讓方式——地塊設(shè)定最高溢價率上限為不超過50%，當(dāng)競買人報價達(dá)到最高限價后，競買方式轉(zhuǎn)為競無償提供住宅建筑面積，每次最低競價階梯為無償提供住宅建筑面積450平方米，競無償提供住宅建筑面積必須以450平方米的整數(shù)倍報價。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“限地價、競配建”的土地出讓方式，讓本次土拍地塊在制定起拍價時更加接近市場行情。以宗地2016-18號建平新居南側(cè)地塊為例，該地塊起拍價為6.41億元，起始樓面價在11000元/平方米，按最高50%的溢價率計算，封頂樓面價近16000元/平方米，盡管與倉山區(qū)“地王”——宗地2016-12號東升新城地塊創(chuàng)下的16773元/平方米的樓面價“近在咫尺”，但想要創(chuàng)造新的“地王”紀(jì)錄卻又遙不可及。?

開發(fā)商拿地態(tài)度變保守？

一邊是加大住宅用地供應(yīng)力度，一邊是掐緊溢價率上限抑制“地王”，即將舉行的第四次土地拍賣會顯示出福州市政府平抑房價過快上漲的決心。

據(jù)了解，今年福州前3次土地拍賣，但凡“地王”誕生，勢必引發(fā)房價上漲。如在8月11日舉行的福州第3次土地拍賣會上，宗地2016-12號東升新城地塊以16773元/平方米的樓面價刷新倉山區(qū)“地王”紀(jì)錄、宗地2016-10號螺洲小鎮(zhèn)地塊以15038元/平方米的樓面價格刷新城南板塊“地王”紀(jì)錄，拉高了樓市預(yù)期并導(dǎo)致房價飆漲。最終，福州新建商品住宅價格在8、9月接連創(chuàng)下環(huán)比4.3%、5.1%的漲幅。

“福州一次性推出這么多塊塊，企業(yè)的選擇面變大了，能在一定程度上緩解之前土地拍賣會上，多家企業(yè)集中爭奪地塊的局面。限地價、競配建的土地出讓方式，也要求房企在拿地的時候要更仔細(xì)的衡量成本投入和風(fēng)險，各房企對待這次土地拍賣會的態(tài)度很可能會傾向于保守。”有不愿透露姓名的開發(fā)商人士表示，房地產(chǎn)政策層面發(fā)生了變化，很多開發(fā)商也在觀察、適應(yīng)市場行情的變化，因此針對土地市場的布局也會趨向謹(jǐn)慎。