房屋買賣遇“毀約”咋維權(quán)||福州律師分享策略

作者：顧建兵 劉昌海 徐振宇；來(lái)源：人民法院，附律師網(wǎng)分享

 

賣家遲遲不遷走戶口，買了學(xué)區(qū)房因無(wú)法落戶導(dǎo)致孩子上學(xué)成了泡影；賣家以夫妻間未就賣房達(dá)成一致為由毀約，寧可賠償雙倍定金也不愿履行合同；開(kāi)發(fā)商所售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，買房人屢次反映無(wú)果……每個(gè)“毀約”背后，都有太多貌似合理的“借口”，這樣的房屋買賣合同糾紛該如何解決？

8月29日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院向社會(huì)通報(bào)了近期房屋買賣合同糾紛案件的情況及特點(diǎn)，公布了一批典型案例。據(jù)悉，今年1月至7月，南通全市法院共受理房屋買賣合同糾紛1342件，與去年同期相比增長(zhǎng)46.76%，案件數(shù)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

房屋布局與約定相反?開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約

2014年2月，張某夫婦與開(kāi)發(fā)商取生公司簽訂一份房屋買賣合同，總價(jià)為63萬(wàn)元。合同附件載明的房型圖顯示，以人員站立于門口面向房?jī)?nèi)為準(zhǔn)，主臥、次臥、衛(wèi)生間位于右側(cè)；餐廳、客廳、廚房位于左側(cè)。合同簽訂當(dāng)日，張某夫婦一次性付清了購(gòu)房款。

2015年6月，取生公司向張某夫婦發(fā)出交房通知。張某夫婦驗(yàn)房后卻發(fā)現(xiàn)，房屋的實(shí)際格局與合同附件及房型宣傳冊(cè)的房屋布局相反。張某夫婦認(rèn)為，取生公司交付的房屋無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，已構(gòu)成根本違約，并向取生公司發(fā)出律師函。

后雙方協(xié)商未果，張某夫婦訴至法院，要求解除房屋買賣合同。

法庭上，取生公司辯稱，張某夫婦在購(gòu)房的過(guò)程中完全了解其所購(gòu)買的戶型的左右布局。即使根據(jù)約定的房型圖，取生公司工作人員有一定瑕疵，但亦不構(gòu)成根本違約，張某夫婦無(wú)權(quán)解除合同。取生公司愿意補(bǔ)償人民幣1萬(wàn)元。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某夫婦對(duì)案涉房屋的質(zhì)量、面積、小區(qū)配套設(shè)施等均未提出異議，取生公司實(shí)際交付的房屋并不影響張某夫婦投資、就學(xué)等合同目的的實(shí)現(xiàn)。且取生公司實(shí)際交付房屋的格局、朝陽(yáng)房間數(shù)量、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深等與合同附件房型圖一致，僅存在方向的反差，并不影響張某夫婦實(shí)現(xiàn)居住目的。遂判決取生公司補(bǔ)償張某夫婦人民幣1萬(wàn)元，并駁回張某夫婦的訴訟請(qǐng)求。

張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理認(rèn)為，取生公司并未交付符合合同約定布局的房屋且無(wú)法調(diào)換，致使張某夫婦購(gòu)買符合購(gòu)房合同附件中約定布局房屋的合同目的落空，其要求解除合同于法有據(jù)。遂判決撤銷一審判決，確認(rèn)張某夫婦與取生公司簽訂的商品房買賣合同解除，取生公司返還張某夫婦購(gòu)房款63萬(wàn)元。

■法官說(shuō)法

該案二審承辦法官谷昔偉介紹說(shuō)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。該條規(guī)定賦予了合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)非違約方的法定解除權(quán)。合同目的包括客觀目的和主觀目的。客觀目的即典型交易目的，當(dāng)事人購(gòu)房的客觀目的在于取得房屋所有權(quán)并用于居住、孩子入學(xué)、投資等。主觀目的為某些特定情況下當(dāng)事人的動(dòng)機(jī)和本意。一般而言，合同法上述規(guī)定的合同目的不包括主觀目的，但當(dāng)事人將特定的主觀目的作為合同的條件或成交的基礎(chǔ)予以明確約定時(shí)，該特定的主觀目的已被客觀化，屬于合同法第九十四條的規(guī)制范圍。

谷昔偉說(shuō)，房屋并非普通商品，購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋的謹(jǐn)慎選擇符合生活常理。法律尊重和保護(hù)個(gè)體通過(guò)自身價(jià)值判斷自由選擇合適房屋的合法權(quán)利。本案中，張某夫婦在合同中對(duì)房屋內(nèi)部左右布局進(jìn)行明確約定并作為特定的合同目的，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦未侵害第三人權(quán)益，屬于當(dāng)事人意思自治的范疇，依法應(yīng)受尊重和保護(hù)。

由于房屋買賣糾紛案件標(biāo)的額大，與當(dāng)事人切身利息相關(guān)，當(dāng)事人對(duì)立情緒嚴(yán)重；另一方面，房地產(chǎn)類法律法規(guī)種類繁多、內(nèi)容復(fù)雜，如何正確適用法律，公正裁判房地產(chǎn)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是人民法院審判工作需不斷探索和追求的目標(biāo)。

房屋質(zhì)量有問(wèn)題?出賣人保修期內(nèi)需擔(dān)責(zé)

馬某從天工公司購(gòu)得一套商品房，并簽訂了購(gòu)房合同。一年后，馬某取得房屋，并進(jìn)行了裝潢。

2012年12月，馬某發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水、墻體開(kāi)裂等問(wèn)題，并通過(guò)物業(yè)向天工公司反映。經(jīng)交涉，天工公司同意補(bǔ)償墻體裂縫維修費(fèi)1600元，并承諾派員對(duì)廚房滲水問(wèn)題進(jìn)行維修。此后，因未找到漏水原因，天工公司一直未予維修。2014年10月，天工公司對(duì)房屋進(jìn)行試水試驗(yàn)后，對(duì)北墻廚房一側(cè)進(jìn)行維修。

2015年7月，因漏水導(dǎo)致地板霉變、油漆脫落，房屋無(wú)法居住。馬某告知天工公司，將對(duì)地板進(jìn)行拆除，墻體重新粉刷，建議其派人參與。天工公司表示不參與，馬某遂自行托人重新鋪設(shè)了客廳和所有臥室的地板，并對(duì)客廳墻面及頂部進(jìn)行重新粉刷。

2015年12月，天工公司仍拒絕對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行維修，也不同意賠償馬某重新裝潢的損失，馬某將天工公司告上法庭，要求賠償其因房屋滲水問(wèn)題造成的修復(fù)損失、誤工費(fèi)、租金共7萬(wàn)余元。

審理中，法院根據(jù)馬某的申請(qǐng)，對(duì)房屋漏水的原因、修復(fù)方案及費(fèi)用進(jìn)行了司法鑒定，確定房屋室內(nèi)滲水系因外墻滲水造成，外墻修復(fù)及地板重新鋪設(shè)、油漆粉刷總造價(jià)為60778.83元。

法庭上，天工公司辯稱：2012年12月，天工公司已與馬某就有關(guān)裂縫、墻體滲漏問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，商定補(bǔ)償其1600元。馬某反映的衛(wèi)生間外墻滲漏水問(wèn)題已經(jīng)超出法定保修期，不屬于保修范圍。評(píng)估鑒定價(jià)格高于馬某的實(shí)際損失。

南通市海安縣人民法院審理認(rèn)為，保修期內(nèi)，馬某已向天工公司反饋過(guò)墻體開(kāi)裂及漏水問(wèn)題，但雙方只對(duì)墻體開(kāi)裂問(wèn)題進(jìn)行處理，天工公司并未對(duì)漏水問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。馬某主張維修義務(wù)履行的時(shí)效因此中止。此后，天工公司雖對(duì)案涉房屋北墻滲水進(jìn)行維修，但未能從根本上解決滲水問(wèn)題。出現(xiàn)地板霉變等問(wèn)題后，因天工公司拒絕再次修復(fù)，馬某依法可自行修復(fù)，天工公司應(yīng)當(dāng)按照鑒定評(píng)估價(jià)格賠償馬某因房屋滲水所造成的損失。遂判決天工公司賠償馬某因房屋滲水問(wèn)題導(dǎo)致的墻體修復(fù)費(fèi)用及屋內(nèi)地板、墻面修復(fù)費(fèi)用損失共計(jì)60778.83元、租金損失5000元。

天工公司不服，提起上訴，南通中院經(jīng)審理后，二審維持了原判。

■法官說(shuō)法

該案一審承辦法官潘秀宗介紹說(shuō)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。根據(jù)該條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

潘秀宗說(shuō)，本案中，雖然地板霉變、油漆脫落等問(wèn)題發(fā)生于房屋交付五年之后，但該問(wèn)題系房屋滲水所致，且馬某在保修期內(nèi)已向天工公司反映房屋滲水問(wèn)題。因此，天工公司仍具有修復(fù)責(zé)任。天工公司拒絕修復(fù)，其依法應(yīng)當(dāng)賠償馬某修復(fù)費(fèi)用及因房屋無(wú)法居住產(chǎn)生的租金等損失。關(guān)于修復(fù)費(fèi)用的認(rèn)定，因天工公司不認(rèn)可馬某主張的數(shù)額，法院可以通過(guò)鑒定評(píng)估予以確定。此外，天工公司還應(yīng)負(fù)擔(dān)鑒定費(fèi)和評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用。

2017年1至7月，南通全市法院共審結(jié)因房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的商品房銷售合同糾紛（房屋買賣合同糾紛）59件，主要涉及房屋漏水、墻體開(kāi)裂、建筑物傾斜等問(wèn)題，有52件支持了購(gòu)房者訴求，或經(jīng)調(diào)解、協(xié)調(diào)使得購(gòu)房者得到補(bǔ)償。

購(gòu)房款晚付幾天?房主表示不賣了

2015年12月3日，趙某夫婦和房主張某簽訂一份房屋買賣合同，總價(jià)130萬(wàn)元。雙方約定，買方在合同簽訂時(shí)付10萬(wàn)元定金給賣方，并于當(dāng)年12月22日前辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶當(dāng)天付73萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)天，趙某夫婦向張某支付10萬(wàn)元定金。

十幾天后，雙方開(kāi)始辦理過(guò)戶手續(xù)，但趙某卻尚未籌足73萬(wàn)元的購(gòu)房款。為避免違約，趙某向張某提出，希望能寬限7天。對(duì)于這一請(qǐng)求，房主張某夫婦堅(jiān)決不同意，并稱趙某未按時(shí)付款，已構(gòu)成違約，自己有權(quán)沒(méi)收定金并解除合同。幾天后，趙某籌集足夠資金，請(qǐng)求張某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，卻遭到拒絕。

2015年12月30日，趙某夫婦到張某夫婦處再次要求過(guò)戶涉案房屋，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，并引來(lái)了當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍幚怼Ｔ诰秸{(diào)解過(guò)程中，張某稱家中有老人要手術(shù)，要延遲半年到一年交付房屋，趙某表示同意。但張某隨后又變卦，稱要拖一年到兩年才交付，最后直接說(shuō)房子暫時(shí)不賣了，趙某已付定金也要沒(méi)收。

在多次催促無(wú)果后，趙某夫婦一紙?jiān)V狀將張某夫婦告上了南通市崇川區(qū)人民法院，請(qǐng)求解除合同，并要求被告雙倍返還定金20萬(wàn)元。

法院一審認(rèn)為，原告未能按約履行的行為僅構(gòu)成遲延履行，尚未達(dá)到無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的程度，被告方對(duì)此具有適度容忍的義務(wù)，不得單方解除合同沒(méi)收定金或拒絕履行。另一方面，從雙方溝通交流的情況來(lái)看，鑒于被告家中老人生病的特殊情況，原告方也同意延遲交房日期，而被告后來(lái)的行為已超出正當(dāng)維權(quán)的界限，有違誠(chéng)信，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定拒絕履行合同義務(wù)，構(gòu)成根本違約，遂判決被告雙倍返還定金20萬(wàn)元。

張某夫婦不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持原判。

■法官說(shuō)法

該案一審承辦法官余雪松介紹說(shuō)，在相互交往和日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，公民負(fù)有適度的容忍義務(wù)，要具有寬容的心態(tài)，以減少?zèng)_突和爭(zhēng)執(zhí)，形成良性的和諧關(guān)系，從而保障合同的順利履行。在一定限度內(nèi)，守約方對(duì)于違約行為所對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任負(fù)有適度容忍義務(wù)。具體到本案，原告因短期需籌集的款項(xiàng)較大，僅遲延幾天履行義務(wù)，一般人都認(rèn)為這是可以接受和容忍的，且并非因此致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；而出賣方提出家中有老人生病，要求遲延交房，原告也給予了一定的寬限期，但被告一再變卦，最后又稱暫不出售，以后也不會(huì)出售，這明顯超過(guò)了能容忍的限度，明顯有違誠(chéng)信，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定拒絕履行合同義務(wù)，已構(gòu)成根本違約。

余雪松說(shuō)，本案的裁判宗旨并非意味著遲延履行就不被認(rèn)定為違約行為，也無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任，而是違約方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)與其違約行為相匹配。因此，守約方若要更好地維護(hù)自己的權(quán)益，應(yīng)專門設(shè)置針對(duì)合同遲延履行產(chǎn)生的違約責(zé)任條款，比如購(gòu)房人逾期付款后，按一定的比例支付違約金，遲延超過(guò)約定的最后期限，守約方有權(quán)單方解除合同并追究違約方的責(zé)任，這樣才能更好地防患于未然。

■法官提醒

毀約要承擔(dān)三種違約結(jié)果

在房屋買賣糾紛中，因房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的波動(dòng)，使得一些出賣人心理失衡，以種種借口要求法院確認(rèn)合同無(wú)效。那么購(gòu)房人該如何拿起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益？

對(duì)此，具有多年房產(chǎn)糾紛審理經(jīng)驗(yàn)的南通市中級(jí)人民法院民一庭副庭長(zhǎng)顧曉威指出，賣房人看到房?jī)r(jià)上漲后拒絕賣房，屬于典型的民事違約行為，按照合同法規(guī)定，要承擔(dān)三種違約結(jié)果：一是繼續(xù)履行合同；二是采取措施補(bǔ)救；三是賠償損失。這三種違約結(jié)果由買房人選擇。因此，買房人可以選擇不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對(duì)方必須繼續(xù)履行合同。

顧曉威還提醒說(shuō)，購(gòu)房人在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)盡快辦理，避免對(duì)方反悔。同時(shí)，還可在簽訂合同時(shí)提高違約金，以降低自己可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。