由一方在婚前申請，而另一方在婚后支付房屋首付款所購兩限房的分割原則

——北京三中院判決馬某諾、馬某德、李某某訴黃某某分家析產(chǎn)糾紛上訴案

裁判要旨

離婚時兩限房的分割要充分考量政策因素，權(quán)屬認(rèn)定的主要依據(jù)是購房對象的資格而非與婚姻狀態(tài)變動相關(guān)的購房時間或出資主體、數(shù)額等其他情況。兩限房由一方在婚前申請，婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產(chǎn)支付的，應(yīng)認(rèn)定為一方個人財產(chǎn)而非夫妻共同財產(chǎn)。

【案情】

馬某德與李某某系夫妻關(guān)系，馬某諾系雙方之女。馬某諾作為申請人申請限價商品住房一套，申請家庭人口為上述3人。資格審核通過后，馬某諾與黃某某登記結(jié)婚。此后，馬某諾簽訂《商品房預(yù)售合同》（限價商品住房），房屋總價款510615元，首付款310615元，貸款20萬元。房屋首付款由黃某某支付?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間涉案房屋取得房屋所有權(quán)證，登記所有權(quán)人為馬某諾。此后馬某諾與黃某某離婚。

馬某德、李某某、馬某諾三人以黃某某為被告提起訴訟，要求確認(rèn)涉案房屋為三人所有。一審中，雙方對房屋現(xiàn)價值達(dá)成一致意見為200萬元。馬某諾、馬某德、李某某不要求在三人之間進行份額及補償款的分割。

【裁判】

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，涉案房屋系在馬某諾與黃某某結(jié)婚后簽訂購房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款，故訴爭房屋應(yīng)為馬某諾與黃某某的夫妻共同財產(chǎn)。涉案房屋雖然登記在馬某諾個人名下，但系馬某諾以其與父母馬某德、李某某的家庭為單位申請的兩限房，馬某德、李某某因申請涉案房屋，今后無法再次申請保障性住房，故其二人應(yīng)該得到一定補償。綜合考慮涉案房屋的來源、首付款支付、貸款償還等情況，判決涉案房屋歸馬某諾所有，房屋剩余貸款由馬某諾負(fù)責(zé)償還，由馬某諾向黃某某支付折價款70萬元，馬某德、李某某應(yīng)獲得的補償計入馬某諾享有的份額中。

一審宣判后，馬某諾、馬某德、李某某、黃某某均不服，馬某諾、馬某德、李某某主張涉案房產(chǎn)不屬于夫妻共同財產(chǎn)，黃某某則對一審判決進行房產(chǎn)分割時計算了馬某德、李某某的份額提出異議，均向北京市第三中級人民法院提出上訴。

二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審判決認(rèn)定涉案房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，屬適用法律有誤，但處理結(jié)果并無不當(dāng)。依法駁回上訴，維持原判。

【評析】

離婚時兩限房的分割問題，涉及到國家政策與法律規(guī)范、法律效果與社會效果的綜合考量問題。兩限房由一方在婚前申請，在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個人財產(chǎn)支付的，離婚時如何分割爭議較大，目前沒有定論。

????1.權(quán)屬認(rèn)定問題

第一種觀點認(rèn)為，雖然兩限房以一方婚前所屬家庭為單位由一方在婚前申請，但購房行為發(fā)生于婚后，該房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。第二種觀點認(rèn)為，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為申請人一方個人財產(chǎn)。

兩限房屬于保障性住房的范圍，購房主體特定，購買價格亦非房屋價值的直接體現(xiàn)，具有福利性質(zhì)。兩限房由一方婚前申請的，房產(chǎn)的供應(yīng)對象為一方及其父母等成員構(gòu)成的家庭，與另一方無關(guān)。申請兩限房的家庭經(jīng)過資格審查符合條件后，通過搖號確定具體的房屋，房屋確定后不可更改，此后履行的購房手續(xù)即簽訂房屋買賣合同、支付房款等行為均系申請行為的延續(xù)，在此期間申請人婚姻狀態(tài)的變動或?qū)嶋H付款主體、數(shù)額的不同等情況對已確定的兩限房沒有任何影響，故兩限房性質(zhì)上的特殊性使得房產(chǎn)的取得主要取決于申請人所具備的資格。如果在認(rèn)定房產(chǎn)權(quán)屬時不考慮兩限房的特殊性，將導(dǎo)致兩限房政策所要實現(xiàn)的目的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的原則。筆者贊同第二種觀點。

在不屬于夫妻共同財產(chǎn)的前提下，關(guān)于權(quán)屬問題在申請家庭內(nèi)部亦存在爭議，爭議在于屬于申請人單獨所有還是家庭成員共有。兩限房的購買資格限定于申請人本人，申請家庭成員并非申請人、亦未作為購房人簽訂買賣合同的，房產(chǎn)亦登記于申請人名下，故產(chǎn)權(quán)應(yīng)認(rèn)定為申請人一方所有而非家庭成員共有。

????2.另一方的補償問題

一種觀點認(rèn)為，另一方明知其不具備購買資格，因出資獲利不符合國家政策，所以，在離婚時另一方主張因其出資對于登記于一方名下的兩限房增值部分予以補償不應(yīng)支持。另一種觀點認(rèn)為，由于婚后夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財產(chǎn)，而且夫妻在一起生活，使得另一方已經(jīng)沒有必要或者沒有可能購置個人房產(chǎn)，由于限購政策的影響，同時房價持續(xù)上漲，也加大了無房一方的機會成本，使得其實際上已經(jīng)因為締結(jié)婚姻而錯過了最佳的個人購房時機。因此，將另一方的出資作為債權(quán)對待時，不考慮房屋升值的因素，對另一方是不公平的。筆者同意這一種觀點。至于補償標(biāo)準(zhǔn)，以公平為基本原則，應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)的首付款支付、貸款償還情況以及個人貸款首付比例綜合考慮，予以酌定，以不超過按夫妻共同財產(chǎn)分割的數(shù)額為限。

本案案號：（2015）朝民初字第37209號，（2016）京03民終4912號

案例編寫人：北京市第三中級人民法院??楊??路