親屬之間對(duì)房屋行“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與”之舉，但誰(shuí)能想到，房屋贈(zèng)與人竟然拿著“買(mǎi)賣(mài)合同”要求受贈(zèng)人支付價(jià)款。近日，上海市虹口區(qū)人民法院審理了這樣一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，判決駁回房屋贈(zèng)與人吳老太要求支付房款的請(qǐng)求。

年近九旬的吳老太名下有一套商品房，老伴去世多年，兒子們均不在本市工作生活，吳老太在該房長(zhǎng)期獨(dú)自居住。因擔(dān)心吳老太獨(dú)自生活困難，孫女謝女士經(jīng)常到吳老太家中照顧其生活起居。

2023年2月，吳老太和謝女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定吳老太將案涉房屋以180萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給謝女士。簽約后，吳老太和謝女士辦理了房產(chǎn)權(quán)利變更登記。該房屋仍由吳老太居住至今。

2023年12月，吳老太將謝女士訴至法院，要求謝女士支付房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款。審理中，法院依法追加吳老太之子，即謝女士的叔叔謝先生作為本案第三人。

謝女士辯稱(chēng)，她與吳老太雖然簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方真實(shí)意思是吳老太將房屋贈(zèng)與自己。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，并沒(méi)有約定相應(yīng)付款時(shí)間和方式，且簽完合同、辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)后，吳老太也未向自己主張過(guò)任何房?jī)r(jià)款。此外，她已與謝先生達(dá)成口頭協(xié)議，由自己負(fù)責(zé)贍養(yǎng)吳老太。謝先生同意吳老太將房屋贈(zèng)與謝女士，還簽了一份承諾書(shū)，表明放棄對(duì)案涉房屋的繼承權(quán)。

謝先生則表示，吳老太、謝女士及自己雖曾提及處理案涉房屋事宜，但是未達(dá)成任何協(xié)議。自己簽署的放棄繼承案涉房屋的承諾書(shū)與本案無(wú)關(guān)。

法院審理后認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原、被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)意思是房屋買(mǎi)賣(mài)還是房屋贈(zèng)與。本案中，盡管雙方已簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并完成過(guò)戶(hù)手續(xù)，但合同里并未就房款支付、房屋交付時(shí)間以及違約責(zé)任等關(guān)鍵條款作出約定。吳老太在未收到任何房款的情況下，將房子過(guò)戶(hù)給謝女士，不符合房屋買(mǎi)賣(mài)行為常理。結(jié)合雙方之間的親屬關(guān)系、房屋的實(shí)際使用情況、吳老太兒子出具放棄繼承該房屋的承諾書(shū)等，可以認(rèn)定吳老太的真實(shí)意圖是將案涉房屋贈(zèng)與謝女士。考慮到房屋仍由吳老太居住，且審理中謝女士自認(rèn)吳老太進(jìn)行房屋贈(zèng)與的目的是想讓自己負(fù)責(zé)贍養(yǎng)，故該贈(zèng)與行為可認(rèn)定為附義務(wù)的贈(zèng)與。

由于贈(zèng)與行為并未對(duì)吳老太的權(quán)益造成損害，且在訴訟過(guò)程中謝女士多次保證會(huì)履行贍養(yǎng)義務(wù)，法院最終駁回了原告的訴請(qǐng)。

一審判決后，各方當(dāng)事人均未上訴。該判決已生效。

法官說(shuō)法

近年來(lái)，父母與子女、祖父母與孫子女之間進(jìn)行房屋交易的情形屢見(jiàn)不鮮。這種親屬之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為許多并非真實(shí)的買(mǎi)賣(mài)，而是為了降低交易成本等實(shí)施的“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈(zèng)與”，通常將這種情況稱(chēng)為“以房養(yǎng)老”。

在處理這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，法院不僅要關(guān)注表面的交易形式，還要深入還原當(dāng)事人背后的真實(shí)意圖。一般而言，當(dāng)事人作出的通謀虛偽行為無(wú)效。隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。本案中，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同系虛假意思表示，合同應(yīng)屬無(wú)效，而隱藏行為應(yīng)為贈(zèng)與行為，應(yīng)屬有效。

老年人若簽訂“以房養(yǎng)老”的贈(zèng)與協(xié)議，應(yīng)同時(shí)簽訂書(shū)面的“以房養(yǎng)老”協(xié)議，以切實(shí)保障自身的權(quán)益。“以房養(yǎng)老”協(xié)議中應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該房屋贈(zèng)與系附義務(wù)的贈(zèng)與，明確老人的贍養(yǎng)義務(wù)負(fù)擔(dān)、房屋過(guò)戶(hù)后的老人的居住權(quán)、不履行贍養(yǎng)義務(wù)該協(xié)議的后果等內(nèi)容，并到房屋管理部門(mén)對(duì)房屋的居住權(quán)進(jìn)行登記。訂立過(guò)程中可以邀請(qǐng)居委會(huì)等中立第三方在場(chǎng)見(jiàn)證簽名。一旦受贈(zèng)人違反協(xié)議規(guī)定，老年人可基于附義務(wù)贈(zèng)與協(xié)議收回房屋，撤銷(xiāo)贈(zèng)與。

來(lái)源：人民法院報(bào)