福州房產律師：商品房買賣合同糾紛中享有合同解除權并不意味著需立即行使
關鍵詞：房屋解除權?商品房預定合同 商品房買賣合同
裁判主旨：享有解除合同的權利并不意味著需立即行使解除權，如遇特殊情況等待妥善解決并非怠于行使自己的權利，也并不存在超出訴訟時效的情形。
案情簡介：
2006年8月16日，原告蔡祖建、被告福州鴻業房地產有限公司簽訂了一份《商品房預定合同》，合同約定：被告將由自己開發的位于福州市六一路東側的“鴻業中心大廈”六層04號房出售給原告，該商品房的用途為住宅，總金額為人民幣575400元。該合同第六條約定，“雙方簽訂《商品房預定合同》之日，買受人付給預定房款計人民幣23萬元正，余款待出賣人該商品房開盤時，雙方簽訂正式合同時付清或按揭付清，甲方開具正式稅務發票”。該合同第八條約定，“出賣人應當在2008年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第4種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、……4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件……”，該條第二款并約定“但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起六十日內告知買受人的；2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個月（即至09年3月30日）后，應退還預訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”。同日，原告向被告支付了“預訂商品房預收款人民幣23萬元”，被告出具編號為NO0378554的收款收據。
現原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預售合同，請求解除雙方簽訂的《商品房預定合同》并償還已支付的預收款人民幣230000元，并支付從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。
法院認為：
臺江區法院：根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”的規定，現原告主張從自2006年至今，因被告無法與原告簽訂正式的商品房預售合同，請求解除雙方簽訂的《商品房預定合同》并償還已支付的預收款人民幣230000元，原審法院予以支持。因合同約定“2、若遇非常事件08年12月31日無法交房，在超出三個月（即至09年3月30日）后，應退還預訂金，可解除合同由4月1日起每月按1.2%付息”，被告應支付原告從2009年4月1日起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。但原告蔡祖建在2009年4月1日就已經知道自己的合法權益受到侵害，但其于2013年7月份才向原審法院提起訴訟，因此被告應向原告支付從2011年7月起至合同解除之日止的利息，每月按1.2%標準計算。故判決被告福州鴻業房地產有限公司應于本判決生效之日起十日內返還給原告蔡祖建購房款人民幣230000元，并支付從2011年7月份至本判決生效之日止的利息，每月按1.2%標準計算。
福州中院：《商品房預定合同》第八條僅約定若上訴人逾期交房三個月（09年3月30日）后，被上訴人有權解除合同并要求退還押金，該條款并不意味著被上訴人需立即行使解除權。因上訴人發生變故，未能按期建設完成“鴻業中心大廈”，后各相關部門介入協調解決該問題。被上訴人作為購房人，在此特殊情況下等待妥善解決并非怠于行使自己的權利，因此，本案并不存在超出訴訟時效的情形。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。
蔡思斌律師評析：
一般情況下，合同中約定有解除權，并不意味需要馬上行使。但是如果合同權的行使涉及到款項的返還、占用款項利息的計算問題，建議要盡快行使，因為利息的計算涉及到兩年訴訟時效問題。
本文摘錄于福州房地產審判觀察匯編。福州房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區及其他地區法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。
案例索引：
福州市中級人民法院（2014）榕民終字第961號“蔡祖建與福州鴻業房地產有限公司合同糾紛”，見《蔡祖建與福州鴻業房地產有限公司合同糾紛二審民事判決書》（審判長鄭克華，代理審判員繆羽、黃鋒），載《無訟案例》（20140415）。
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