農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓涉及宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、宅基地上房屋的所有權(quán)。宅基地所有權(quán)屬于集體所有無法轉(zhuǎn)讓，我們通常所說的轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋實(shí)際只針對(duì)宅基地的使用權(quán)以及地上房屋所有權(quán)。

現(xiàn)行法律并沒有直接對(duì)農(nóng)村房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，但基于“房隨地走”的基本原則，限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際即是限制地上房屋的轉(zhuǎn)讓，主要規(guī)定《土地管理法》《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等法律、行政法規(guī)中。

一、農(nóng)村房屋不得買賣、贈(zèng)與非本村集體居民

與非本村集體居民簽訂的農(nóng)村買賣合同無效，實(shí)踐中已有廣泛案例，基本已是司法界的共識(shí)。但對(duì)于贈(zèng)與的效力，實(shí)踐中相對(duì)案例較小。但無論是買賣還是贈(zèng)與，法院最終是依據(jù)是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定判斷合同效力。而無論贈(zèng)與還是轉(zhuǎn)讓都違反“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，因此贈(zèng)與行為同樣無效，相關(guān)案例：北京市第三中級(jí)人民法院(2022)京03民終15431號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：許某1將集體土地上建造的房屋贈(zèng)予給安某1的行為違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，故無論許某1贈(zèng)予的是老房還是新房，贈(zèng)予行為均無效。另，安某1沒有集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，其不享有集體土地使用權(quán)，無權(quán)以出資建房為依據(jù)獲得兩塊宅基地上房屋所有權(quán)。

但需要說明的是，如果后續(xù)受讓方又轉(zhuǎn)入該集體經(jīng)濟(jì)組織，則法院亦有可能認(rèn)定合同效力。

二、農(nóng)村房屋、贈(zèng)與買賣必須符合相應(yīng)條件：受讓方系本村集體村民且滿足“一宅一戶”政策

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）明確規(guī)定“受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請(qǐng)條件，但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外；”

《土地管理法》第六十二條“第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”因此，受讓方要想取得農(nóng)村房屋，必須滿足“一宅一戶”政策，其名下不能擁有農(nóng)村房屋。

一般來說，具體的過戶流程包括：1、原宅基地和現(xiàn)宅基地使用者共同向村民委員會(huì)申請(qǐng)；2、村委會(huì)向國(guó)土資源所申請(qǐng)；3、國(guó)土資源所地籍調(diào)查，或國(guó)土局地籍調(diào)查，公示十五日。4、公示期滿后，由所報(bào)國(guó)土資源局進(jìn)行辦理。

三、宅基地上建有房產(chǎn)，農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民均可基于“地隨房走”繼承宅基地使用權(quán)，且不受一宅一戶政策限制，若是未建有房產(chǎn)，則不能單獨(dú)繼承宅基地使用權(quán)

如前所述，宅基地原則上只能由同一集體經(jīng)濟(jì)組織下的村民享有，但若宅基地上已經(jīng)建有房屋，則該房屋屬于個(gè)人所有，法律只限制宅基地轉(zhuǎn)讓，并未限制地上房屋的繼承，因此宅基地上房屋當(dāng)然可由城鎮(zhèn)居民繼承，而基于“地隨房走”的基本原則，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)亦應(yīng)由相應(yīng)繼承人繼承。2020年，自然資源部等多部門聯(lián)合對(duì)“十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議”作出明確答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第10.3.5條亦明確規(guī)定“已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄記載該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人。”基于對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，根據(jù)繼承關(guān)系取得房屋所有權(quán)，法律并不限制主體資格，即便違反一宅一戶政策，亦可取得相應(yīng)房屋所有權(quán)。

但若是宅基地上未建有房產(chǎn)，在宅基地使用權(quán)人過世后，宅基地使用權(quán)需重新收歸村集體進(jìn)行管理，相應(yīng)繼承人即無法繼承宅基地使用權(quán)。當(dāng)然，若是繼承人符合相應(yīng)宅基地的申請(qǐng)條件，則原則上可以申請(qǐng)繼續(xù)使用該塊宅基地。

四、通過執(zhí)行拍賣取得宅基地上房屋，亦需滿足相應(yīng)政策

除了正常贈(zèng)與、買賣、繼承的方式取得宅基地上房屋，實(shí)踐中還有一種特殊方式取得，即通過執(zhí)行拍賣程序取得。但在法院在掛網(wǎng)拍賣時(shí)亦會(huì)明確“涉案土地性質(zhì)屬農(nóng)村宅基地，競(jìng)買意向人的宅基地受讓資格需向本人戶口所在地鎮(zhèn)（街）不動(dòng)產(chǎn)登記部門提出宅基地受讓資格的書面查詢申請(qǐng)，且需符合‘一戶一宅’條件和維持集體所有權(quán)不變。資格審查手續(xù)應(yīng)于拍（變）賣前3個(gè)工作日向本院提交由村委會(huì)及相關(guān)部門出具的合法有效的證明（證明要注明競(jìng)買人為本村村民、名下沒有任何宅基地、符合‘一戶一宅’條件這三個(gè)情況），資格經(jīng)法院確認(rèn)后方能進(jìn)行委托或參拍，競(jìng)買人沒有按期或不向本院提交符合條件的資格證明又參加競(jìng)拍的，本院不予辦理過戶交接手續(xù)，由競(jìng)買人自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”要想通過購(gòu)買拍賣物的方式取得宅基地上房屋和相應(yīng)宅基地使用權(quán)，亦必須滿足相應(yīng)政策。