工程延期交工會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商向業(yè)主逾期交房。當(dāng)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房損失的，會(huì)反過(guò)來(lái)向施工人追償。開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同時(shí)，往往會(huì)約定逾期交房違約責(zé)任。那么當(dāng)因施工人工期延誤，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任，其能否向施工人追償已向購(gòu)房者支付的違約金？

案件情況：

1、2011年11月13日，順利公司和瑞恩公司簽訂《施工協(xié)議》，李某在瑞恩公司委托代理人處簽名。協(xié)議約定順利公司承包駿景灣豪庭一期工程，2012年11月20日前完工。

2、2011年11月15日，瑞恩公司與李某簽訂《瑞恩建設(shè)集團(tuán)有限公司內(nèi)部管理協(xié)議書(shū)》，約定李某為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

3、合同簽訂后，瑞恩公司、李某進(jìn)場(chǎng)施工。順利公司致函瑞恩公司，認(rèn)為2012年7月以來(lái)，工程進(jìn)度緩慢，2013年6月5日，瑞恩公司和李某出具《承諾書(shū)》，保證2013年9月1日前全部完成。

4、2014年1月20日，又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定于2014年7月20日前竣工。

5、2014年6月26日就駿景灣豪庭一期項(xiàng)目召開(kāi)糾紛調(diào)處會(huì)議，確認(rèn)終止施工班組李某后續(xù)施工，余下未完工程由新施工班組施工。

6、順利公司向法院起訴要求瑞恩公司、李某賠償因遲延交房向購(gòu)房者賠償損失。

法院觀點(diǎn)：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案涉工程是否逾期完工以及李某應(yīng)否賠付順利公司因逾期完工而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。首先，鑒于建設(shè)工程施工合同的特殊性，案涉施工合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議雖然無(wú)效，但在被認(rèn)定無(wú)效之前雙方在履約時(shí)仍應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，判斷案涉工程是否逾期完工，仍應(yīng)參照當(dāng)事人之間對(duì)建設(shè)工期的約定來(lái)認(rèn)定。順利公司與瑞恩公司于2014年1月20日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》對(duì)建設(shè)工期做了約定，李某與瑞恩公司曾多次向順利公司承諾的完工時(shí)間，均早于2014年1月20日《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》中約定的完工時(shí)間。案涉工程并未能在前述約定期限內(nèi)完工，李某作為違法借用建筑施工企業(yè)資質(zhì)一方，其對(duì)因案涉工程逾期完工給順利公司造成的損失與瑞恩公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

其次，根據(jù)案涉建設(shè)施工合同及補(bǔ)充協(xié)議約定，案涉工程每月進(jìn)度工程款由發(fā)包方和承包方根據(jù)每月工程實(shí)際施工量共同確定。無(wú)論順利公司支付工程進(jìn)度款是否事實(shí)上達(dá)到了約定比例，各方當(dāng)時(shí)均對(duì)每月工程款支付數(shù)額進(jìn)行了確認(rèn)。李某關(guān)于案涉工程逾期完工是因?yàn)轫樌疚醇皶r(shí)支付進(jìn)度款造成的主張，缺乏充分依據(jù)。

再次，合同法第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”李某提出順利公司在另案訴訟中已經(jīng)承認(rèn)是天氣因素和市政道路配套工程未完工導(dǎo)致案涉工程逾期完工，因此主張逾期完工屬于不可抗力造成，李某不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但順利公司僅是籠統(tǒng)的說(shuō)明，李某亦未能證明市政道路配套工程未完工因素具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的特征，其在本案中以不可抗力為由主張免責(zé)的抗辯理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納。

對(duì)于因工期延誤導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者逾期交房從而承擔(dān)的違約金損失，開(kāi)發(fā)商能否將向施工人索賠，實(shí)務(wù)中，大多認(rèn)為因施工人原因?qū)е鹿こ逃馄谕旯さ模_(kāi)發(fā)商因無(wú)法按期交房支付買賣合同中的違約金，施工人應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)閷?duì)于施工人而言，按期完工是主合同義務(wù)之一，否則將構(gòu)成違約。即開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者實(shí)際支付后，可以向施工人追償。但在此需注意的是，若發(fā)包人與承包人均對(duì)于逾期完工交房均有過(guò)錯(cuò)的，則發(fā)包人不得向承包人主張全部損失，而應(yīng)按照過(guò)錯(cuò)大小，依據(jù)公平原則確定承包人承擔(dān)的損失范圍。