福州律師蔡思斌評析

本案一、二審雖然裁判結果一致，但對于《代持協議》的效力認定并不相同，一審認可了協議效力，但二審則持否定意見。但正如二審法院所言“無論韓梅是否與張天存在產權代持、借名買房的法律關系，均無權再要求李麗將基于共同共有涉訴房屋享有的利益予以返還”，討論本案《代持協議》效力已無實際意義，無論《代持協議》有效與否，韓梅在法律上都已不可能再實際取得房屋所有權。

本案韓梅之所以與兒子簽訂《代持協議》，真實目的大概率是為了保障家庭資產在兒子離婚時不會被女方分走。但這一目的在兒子將房屋產權變變更為與女方共同共有時就已不可能實現。原因在于：女方是基于贈與行為合法取得房屋所有權，其雖然并未支付相應對價，但韓梅并非房屋實際所有權人，其無權基于“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；”之規定主張追回房屋。而如果韓梅想依據《代持協議》要求兒子履行過戶義務，由于房屋還登記在女方名下，在女方不同意的前提下，合同已經實際履行不能。此外，即便韓梅想基于《代持協議》主張賠償，基于合同相對性原則，其亦無法向女方任何權利。

案情簡介

張天系韓梅之子。張天與李麗于2014年2月14日登記結婚，2022年10月8日二人經法院判決離婚。

2012年8月8日，張天與某開發商簽訂《商品房認購書》購買案涉房屋，韓梅于2013年付清合計約730萬元的購房款。2017年4月27日，案涉房屋登記在張天一人名下。

2018年4月7日，張天與李麗簽訂《夫妻財產約定協議》，約定涉訴房屋歸雙方共同所有。2018年5月7日，案涉房屋由張天單獨所有變更為張天和李麗共同共有。

后韓梅提起訴訟要求將產權變更至其名下，訴訟過程中韓梅提交落款日期為2012年8月12日的《產權代持協議書》，內容主要為案涉房屋為韓梅借張天名購買，其才是房屋實際所有權人。

一審法院觀點

《商品房認購書》雖然是以張天為購房人與簽訂，房屋亦登記在張天的名下。但上述合同中張天的簽名實際是韓梅所簽，購房手續也是韓梅辦理，購房款、裝修款、各種稅費也均是韓梅支付。綜合上述事實，一審法院可以認定該房屋的實際購房人是韓梅。

韓梅提供的《產權代持協議書》說明了其借張天之名購房的原因，并明確了雙方的權利義務。該協議可代表雙方的真實意思表示，應認定合法有效。李麗關于該協議是韓梅與張天為了阻止其在離婚訴訟中分割涉訴房屋惡意串通補簽，應認定無效的主張，缺乏證據支持，一審法院不予采信。

張天在代持涉訴房屋期間，未經韓梅同意將房屋由其一人所有變更登記為與李麗共同共有，違反了《產權代持協議書》的約定。李麗主張自己是善意取得涉訴房屋所有權。一審法院認為：李麗是基于夫妻間無償贈與行為取得房屋所有權，并未按市場價格支付相應對價，不符合物權善意取得的條件。即便其對張天無處分權一事不知情，也不能因此否定《產權代持協議書》的效力。

雖然《產權代持協議書》有效，但目前涉訴房屋已經登記至張天和李麗二人名下。韓梅根據《產權代持協議書》的約定，要求張天履行合同義務，將房屋登記至韓梅名下，無法實際履行。韓梅應先就張天與李麗之間，關于涉訴房屋所有權轉移登記行為的效力進行認定，并在房屋恢復登記至張天一人名下后，方可要求代持人張天履行合同義務。對韓梅要求張天辦理房屋過戶手續，并承擔相應稅費的訴訟請求，一審法院在本案中無法支持。

二審北京市第三中級人民法院觀點

本案中，韓梅與張天系母子關系，與該種親屬關系相牽連的房屋購買及交易出資既是市場行為，也蘊涵家庭身份屬性。基于父母子女關系，韓梅在購買涉訴房屋中出資以及前往售樓地址辦理購買房屋手續，均不能天然足以證明韓梅系房屋的實際所有權人。

在出資目的上，韓梅與張天之間的法律關系仍不能排除贈與、借貸、投資等可能性。現韓梅提出涉訴房屋系由張天代為持有，實質系主張其與張天存在借名買房法律關系，韓梅欲否定不動產現有登記的推定效力，應進一步舉證證明其與張天存在借名買房的合意，本院亦應結合房屋出資、占有使用、證件持有等方面對雙方法律關系的性質綜合進行判斷。?

具體而言，首先，據已查明的事實，涉訴房屋于2012年8月即已認購，韓梅與張天簽訂的《產權代持協議書》落款日期亦顯示為2012年8月12日，自2014年2月張天與李麗結婚，直至2018年5月張天與李麗基于雙方達成的《夫妻財產約定協議》將涉訴房屋由張天單獨所有變更為張天、李麗共同共有，韓梅或張天從未向李麗披露過代持事宜，韓梅在知曉房屋變更為張天、李麗共同共有后亦未提出異議或依法主張權利，反而作出“你們家那么看重房產證加名，你的名字已經加了，你們應該會好好過日子”的相應表述。

其次，2014年5月，張天與李麗登記結婚后三個月，張天與李麗即共同居住于涉訴房屋，直至雙方分居，韓梅始終未對房屋進行實際控制，且房屋產權證在張天手中持有。再次，涉案《產權代持協議書》載明涉訴房屋地址與在先形成的《商品房認購書》不一致，反而與在后形成的《北京市商品房預售合同》相一致，韓梅雖對此作出了解釋，但未提供相應證據加以證明。

此外，雖然《產權代持協議書》落款日期顯示為2012年8月12日，但日常生活中亦存在落款日期倒簽的情形，韓梅未就其與張天2012年就借名買房進行磋商以及達成協議的時間提供其他證據加以佐證。根據在案證據，本院認為李麗提供的反證及反駁意見實質上削弱了韓梅提供本證的證明力，韓梅就其主張的涉訴房屋產權系由張天代持的主張，沒有達到能夠否定登記推定的高度蓋然性的證明標準，本院對韓梅的主張無法予以采信。

而根據在案證據，涉訴房屋已于2018年5月登記為張天、李麗共同共有，李麗取得部分房屋產權系基于張天贈與的法律行為，現贈與行為已完成，韓梅知情且在過戶后作出認可現狀的意思表示，故無論韓梅是否與張天存在產權代持、借名買房的法律關系，均無權再要求李麗將基于共同共有涉訴房屋享有的利益予以返還，韓梅相應訴訟請求不應予以支持。

索引案例：(2023)京03民終4693號，以上涉及名字均為化名