福州律師、福州房產律師普法專題

福州律師蔡思斌評析

你拿兄弟當兄弟，將買來、權證未辦理的房屋借給哥哥居住十余年。但哥哥不拿你當兄弟，將借住的房屋竟然出售給他人，而且已經交付給賣家7個多月。這時你能怎么辦？原告做法很常規，直接起訴要求撤銷哥哥與買家的房屋買賣合同，并要求買家將房屋返還給自己。

這個案件事實挺清楚，兄弟雖然辯稱弟弟有欠自己十余萬，用這房屋抵了債，但卻無法提供任何證據證明。如此，法院將弟弟認定為是房屋的合法占有人進而判決買家返還房屋給弟弟是沒有問題的。但對于哥哥與買家的合同效力及是否撤銷問題，原告及一二審法院卻有不同看法。原告認為哥哥無權處分房屋，故請求撤銷。一審法院則認為哥哥不擁有房屋所有權，無權出售房屋，故房屋買賣合同應認定為無效。二審法院則更有意思，根本不去回應弟弟一審撤銷的問題，而直接認為一審法院認定合同無效不對，弟弟與買家之間的合同爭議應該另行解決，本案不作處理！

案件基本事實

2000年9月28日，林德明與原告張二明簽訂房屋轉讓協議，原告受讓位于潼關縣城關鎮和平路原交警隊城區中隊家屬樓住宅樓西單元二樓西戶房屋一套。原告無償將此房屋交由原告的胞兄被告張大明，被告張大明在居住期間，將該房屋以24.8萬元的價格出售給了被告劉榮陽，并于2019年12月27日簽訂了房屋買賣合同。被告張大明與林德明簽訂的房屋轉讓協議，均是被告張大明書寫的，并且上面甲方和乙方、證明人處的簽名均為張大明所簽。另查明，該房屋未辦理產權登記證。

一審法院

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條明確了未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。本案交易的房屋屬未依法登記領取權屬證書的情形，故該房產不得轉讓。因此，被告張大明與被告劉榮陽簽訂的房屋買賣協議無效，被告劉榮陽騰空并交還原告張二明房屋。

二審渭南中院判決

被上訴人張二明從他人處購得涉案房產且實際占有，該房產雖然未辦理不動產登記，但張二明屬于該房產的合法占有人。被上訴人張大明辯稱該房屋屬于張二明給予自己的抵債房產，該主張缺乏相應的證據支持，本院不予采信。張大明對該房產不具有處分權，張大明將該房產賣與劉榮陽侵害了張二明的財產權，故被上訴人張二明基于合法占有有權要求相關責任人返還該房產。上訴人劉榮陽主張其屬于善意取得，因張大明與劉榮陽就該房產未辦理過戶登記，故不符合《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款規定的善意取得之法定條件。

關于劉榮陽與張大明之間的房屋買賣合同效力問題，最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。本案中，張大明雖然對涉案沒有處分權，但一審法院認定涉案房屋買賣合同無效，不符合上述司法解釋規定。故一審法院認定涉案房屋買賣合同無效屬于適用法律錯誤。關于上訴人劉榮陽與被上訴人張大明之間的房屋買賣合同爭議與本案物權保護糾紛不屬同一法律關系，本案不予處理；當事人可以另案主張合同不能履行的相關權利。

綜上所述，一審法院認定涉案房屋買賣合同無效，適用法律錯誤，上訴人劉榮陽的上訴請求部分成立，本院予以支持。

案例索引：(2020)陜05民終1956號，以上涉及人名均為化名。