離婚房產分割法律實務指南

夫妻感情破裂，婚姻走上末路，爭議最大的除了孩子撫養權歸屬外，就是房屋分割問題了。福州離婚律師蔡思斌律師執業過程中經辦了上百起的離婚案件，積累了相當豐富的實務經驗。現本律師就廣大當事人咨詢最多、最關心的離婚房產分割問題，根據我國目前法律及相關婚姻法司法解釋，作出詳盡解答如下，以為當事人釋疑解惑。

一般而言，夫妻在婚姻關系存續期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，屬于夫妻共有，離婚時應作為夫妻共同財產分割。根據《婚姻法》司法解釋（二）第20條規定：雙方對夫妻共同財產中房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；

（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給與另一方補償；

（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況，照顧撫養子女的一方，在雙方條件同等的情況下，應照顧女方。

原則上雖如此規定，但由于我國住房制度多樣化，兼之房屋屬性、出資時間、辦理銀行貸款、家人父母是否出資、產權證取得時間等諸多要素不同，在司法實踐中還應根據具體要素區分以下不同情況處理：

私房分割：

（一）離婚時已取得房產證的房產。

1、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產權，離婚后房屋如何分割？

首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款余額部份扣除。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋凈值的一半，得房方單獨償還剩余的本金和利息。

?2、夫妻一方婚前付了全部房款，并在婚前取得了房產證，離婚時房屋如何分割？

按最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，那么該房屋是婚前財產，因此，離婚時，另一方無權要求分割。

3、夫妻一方婚前付了全部房款，但在婚后取得了房產證，離婚時房屋如何分割？

該房屋仍屬于一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。產權證雖然

是物權憑證，但并不意味婚后取得產權證的房屋就應當是婚后財產，關鍵看出資情況，即夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，即對房屋權利是在婚前取得的。

4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產證的房屋就應當是婚后財產，還是要將財產來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。

5、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

該房產應該認定歸產權登記的一方。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。

6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 ?

婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

7、房產證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

比如，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字或有父母的名字。對此，法院一般不會主動將其追加為第三人，而是采取如下措施：（1）根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴；（2）根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。

8、婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產證上只寫了一方的名字，另一方沒有寫進去。兩人結婚后因感情破裂決定離婚，在上述情況下離婚時，房產證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出了資，認為房屋屬于其個人婚前財產，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下，另一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給與適當補償。

9、婚后夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，房產證上只登記出資一方的名字，離婚時如何分割？

婚后夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，應屬于一方的婚前財產，因為這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得于婚前。離婚時，另一方無權要求分割。

10、由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，在離婚時如何分割？

實踐中主要集中在房改房等帶有福利政策性質的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低于房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現象，以前爭議較大，現在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規定，這一類的房屋還是屬于婚姻關系存續期間所得，且用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。

（二）離婚時，尚未取得房產證的房屋如何分割？

根據最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。另外，最高人民法院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房（3）購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房屋所有權直接判決。

（三）婚姻存續期間繼承房產如何分割？

按照《婚姻法》的規定夫妻關系存續期間繼承的財產屬于夫妻共同財產，這是毫無異議的。問題在于，很多情況下，離婚分割財產時，作為繼承人的一方并沒有實際的繼承該房屋，即尚未取得該房屋的所有權，由于繼承人在遺產分割前仍有權放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對繼承人的配偶要求分割該尚未繼承房產的請求是不予處理的，由當事人在其權利條件具備時再主張分割。

三、關于離婚后公房承租權的處理。

公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996年2月5日發布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。

1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；

（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

（6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的：

（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

（9）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

離婚時，夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對可以另調房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。

2、離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租問題的處理。

（1）一方對另一方婚前承租的公房無權承租的，離婚后原則上應自行解決住房問題；

（2）離婚后確實無房居住，自行解決住房確有困難的，可以調解或判決無承租權一方暫時居住，暫住期限一般不超過二年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要費用；

（3）離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而另行租房經濟上確有困難的，如承租公房一方有負擔能力，應給予一次性經濟幫助。

四、拆遷安置房如何分割。

拆遷獲得的補償安置款屬于夫妻共同財產還是個人財產主要看拆遷房屋的產權來源。

（一）如果拆遷的房屋系私房，那么拆遷安置中的房屋補償款就是原私有房屋的轉化形式，仍然屬于原房屋的產權人所有，但是對于其他形式的補貼或者費用，比如速遷費、過渡費、獎勵費、早簽約獎等屬于補貼性質，按照規定應當屬于夫妻共同財產。

（二）如果拆遷款系基于拆遷人是同住人身份而獲得的補償安置款，其性質上應當屬于夫妻關系存續期間獲得的補償，并非婚前個人財產的轉化形式，因此應當屬于夫妻共同財產。

（三）婚前承租的公有住房的拆遷款如何分割，主要看公有住房是否為雙方均有權居住和使用，如果是的話，那么該部分拆遷款應該屬夫妻共同財產，如果該公有住房按照規定一方無權居住的話，那么該方也無權要求分割拆遷款。

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