離婚房產(chǎn)分割法律實(shí)務(wù)指南
夫妻感情破裂，婚姻走上末路，爭議最大的除了孩子撫養(yǎng)權(quán)歸屬外，就是房屋分割問題了。福州離婚律師蔡思斌律師執(zhí)業(yè)過程中經(jīng)辦了上百起的離婚案件，積累了相當(dāng)豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)本律師就廣大當(dāng)事人咨詢最多、最關(guān)心的離婚房產(chǎn)分割問題，根據(jù)我國目前法律及相關(guān)婚姻法司法解釋，作出詳盡解答如下，以為當(dāng)事人釋疑解惑。
一般而言，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，屬于夫妻共有，離婚時應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第20條規(guī)定：雙方對夫妻共同財(cái)產(chǎn)中房屋價值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：
（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；
（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給與另一方補(bǔ)償；
（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進(jìn)行分割。司法實(shí)踐的通常做法是：共有房屋能實(shí)際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補(bǔ)償。在確定房屋分給哪方時，應(yīng)考慮雙方住房情況，照顧撫養(yǎng)子女的一方，在雙方條件同等的情況下，應(yīng)照顧女方。
原則上雖如此規(guī)定，但由于我國住房制度多樣化，兼之房屋屬性、出資時間、辦理銀行貸款、家人父母是否出資、產(chǎn)權(quán)證取得時間等諸多要素不同，在司法實(shí)踐中還應(yīng)根據(jù)具體要素區(qū)分以下不同情況處理：
私房分割：
（一）離婚時已取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)。
1、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割？
首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財(cái)產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值按市場價計(jì)算，不按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款余額部份扣除。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋凈值的一半，得房方單獨(dú)償還剩余的本金和利息。
?2、夫妻一方婚前付了全部房款，并在婚前取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？
按最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)，因此，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。
3、夫妻一方婚前付了全部房款，但在婚后取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？
該房屋仍屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。產(chǎn)權(quán)證雖然
是物權(quán)憑證，但并不意味婚后取得產(chǎn)權(quán)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，關(guān)鍵看出資情況，即夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，即對房屋權(quán)利是在婚前取得的。
4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？
房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn)，還是要將財(cái)產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。
5、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？
該房產(chǎn)應(yīng)該認(rèn)定歸產(chǎn)權(quán)登記的一方。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
6、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 ?
婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。
由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
7、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？
比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字或有父母的名字。對此，法院一般不會主動將其追加為第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
8、婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？
在實(shí)踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，在上述情況下離婚時，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認(rèn)另一方購房時出了資，認(rèn)為房屋屬于其個人婚前財(cái)產(chǎn)，不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈與給一方的前提下，另一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給與適當(dāng)補(bǔ)償。
9、婚后夫妻一方以個人婚前財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房產(chǎn)證上只登記出資一方的名字，離婚時如何分割？
婚后夫妻一方以個人婚前財(cái)產(chǎn)購買的房屋，應(yīng)屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，因?yàn)檫@只是原有財(cái)產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得于婚前。離婚時，另一方無權(quán)要求分割。
10、由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，在離婚時如何分割？
實(shí)踐中主要集中在房改房等帶有福利政策性質(zhì)的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務(wù)、級別、工作年限等掛鉤，所花費(fèi)的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價值。而且當(dāng)初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當(dāng)棘手，而產(chǎn)權(quán)證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現(xiàn)象，以前爭議較大，現(xiàn)在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，這一類的房屋還是屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
（二）離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。另外，最高人民法院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房（3）購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房屋所有權(quán)直接判決。
（三）婚姻存續(xù)期間繼承房產(chǎn)如何分割？
按照《婚姻法》的規(guī)定夫妻關(guān)系存續(xù)期間繼承的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這是毫無異議的。問題在于，很多情況下，離婚分割財(cái)產(chǎn)時，作為繼承人的一方并沒有實(shí)際的繼承該房屋，即尚未取得該房屋的所有權(quán)，由于繼承人在遺產(chǎn)分割前仍有權(quán)放棄繼承，因此，離婚訴訟中，法院對繼承人的配偶要求分割該尚未繼承房產(chǎn)的請求是不予處理的，由當(dāng)事人在其權(quán)利條件具備時再主張分割。
三、關(guān)于離婚后公房承租權(quán)的處理。
公房承租人僅有房屋的使用權(quán)，不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，在離婚時法院只會判決使用權(quán)的歸屬，不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋，專門對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。
1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：
（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；
（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；
（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；
（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的；
（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；
（6）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；
（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的：
（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；
（9）其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。
離婚時，夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準(zhǔn)許。
2、離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租問題的處理。
（1）一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租的，離婚后原則上應(yīng)自行解決住房問題；
（2）離婚后確實(shí)無房居住，自行解決住房確有困難的，可以調(diào)解或判決無承租權(quán)一方暫時居住，暫住期限一般不超過二年。暫住期間，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費(fèi)及其他必要費(fèi)用；
（3）離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租而另行租房經(jīng)濟(jì)上確有困難的，如承租公房一方有負(fù)擔(dān)能力，應(yīng)給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。
四、拆遷安置房如何分割。
拆遷獲得的補(bǔ)償安置款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個人財(cái)產(chǎn)主要看拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)來源。
（一）如果拆遷的房屋系私房，那么拆遷安置中的房屋補(bǔ)償款就是原私有房屋的轉(zhuǎn)化形式，仍然屬于原房屋的產(chǎn)權(quán)人所有，但是對于其他形式的補(bǔ)貼或者費(fèi)用，比如速遷費(fèi)、過渡費(fèi)、獎勵費(fèi)、早簽約獎等屬于補(bǔ)貼性質(zhì)，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
（二）如果拆遷款系基于拆遷人是同住人身份而獲得的補(bǔ)償安置款，其性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間獲得的補(bǔ)償，并非婚前個人財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化形式，因此應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
（三）婚前承租的公有住房的拆遷款如何分割，主要看公有住房是否為雙方均有權(quán)居住和使用，如果是的話，那么該部分拆遷款應(yīng)該屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果該公有住房按照規(guī)定一方無權(quán)居住的話，那么該方也無權(quán)要求分割拆遷款。
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