一、判決一方配合出售房屋，但明確若未在一定期限內(nèi)出售，另一方有權(quán)申請法院通過執(zhí)行程序評估拍賣
天津市第一中級人民法院(2020)津01民終6836號民事判決：本案中，雙方離婚已一年七個月有余，涉案房屋仍未賣出，且劉某提供的微信聊天記錄顯示，自2019年3月1日涉案房屋已換鎖，劉某聯(lián)系的買房人無法看房，故一審法院對劉某要求張某配合賣房及屋內(nèi)家電的訴訟請求予以支持，所得款項清償貸款后，剩余部分由原告享有50%；判決：一、被告張某于本判決發(fā)生法律效力之日起配合原告劉某將坐落在天津市西青區(qū)××鎮(zhèn)××路××號××花園××號房屋一套，連同房內(nèi)家具電器（包括三星電視一臺、海信空調(diào)柜機(jī)掛機(jī)各一臺、冰箱一臺、兩個臥室的衣柜、客廳的餐桌、茶幾、電視柜、兩張床）一起出售，所得款項償還貸款后，剩余的款項雙方各享有50%，如三個月內(nèi)未將該房屋及房內(nèi)物品出售，原告劉某可向一審法院申請執(zhí)行，由法院評估拍賣；
二、訴訟過程中雙方競價，房屋由價格者得，另一方支付相應(yīng)補(bǔ)償款
蘇州市吳江區(qū)人民法院(2016)蘇0509民初13562號民事判決：本院認(rèn)為，登記離婚協(xié)議中的約定，系雙方真實(shí)意思表示，對雙方均具有約束力。根據(jù)離婚協(xié)議書，原、被告約定將位于蘇州市吳江區(qū)松陵鎮(zhèn)××小區(qū)××幢××室的房屋共同出售，并分割價款，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。因地鐵未在2015年12月31日前通車，雙方約定的分割房屋的條件已經(jīng)達(dá)成，但因被告不同意出售房屋，故無法確定由雙方共同出售該房屋并分割價款。現(xiàn)原告出價高于被告，故本院確定上述房屋歸原告所有，原告按照離婚協(xié)議確定的方案對被告予以折價補(bǔ)償。判決如下：一、登記于原告沈某名下、共有人為被告孫某的位于蘇州市吳江區(qū)松陵鎮(zhèn)××小區(qū)××幢××室【房屋所有權(quán)證號為：吳房權(quán)證松陵字第××號，國有土地使用權(quán)證號為：江國用（2010）第×××××××號】房地產(chǎn)歸原告沈某所有。二、原告沈某于本判決生效之日起30日內(nèi)支付被告孫某上述房產(chǎn)折價款599531元。
三、直接判決拍賣、變賣房屋，并明確所得款項扣除相關(guān)費(fèi)用后由雙方各享有二分之一份額
廣州市越秀區(qū)人民法院(2019)粵0104民初42039號民事判決，本院認(rèn)為，原被告在婚姻存續(xù)期間共同購買得廣州市海珠區(qū)同福西路xx號房屋，為原被告的夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)原被告的離婚協(xié)議，雙方一致同意將位于我國境內(nèi)的不動產(chǎn)即涉案房屋予以出售并將出售后的凈利潤在雙方之間平均分配，該約定并無違反我國關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)及離婚后財產(chǎn)分割的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效，原告據(jù)此要求對涉案房屋進(jìn)行拍賣或變賣，所得價款在扣除交易相關(guān)稅費(fèi)和費(fèi)用后由原被告各占二分之一，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國婚姻法》第十七條之規(guī)定，判決如下：自本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)，拍賣或變賣原告陳某、被告X某（中文名關(guān)某）名下的位于廣州市海珠區(qū)同福西路xx號房屋，所得價款在扣除交易相關(guān)稅費(fèi)和其他費(fèi)用后由原被告各占二分之一。
四、雙方在訴訟中達(dá)成新的分配方案，法院按照雙方方案進(jìn)行判決
山東省郯城縣人民法院(2021)魯1322民初2380號民事判決，本案中，原告張某、被告鄭某1簽訂離婚協(xié)議中關(guān)于“檀都住房壹處賣后共同平分，房貸共同償還”的財產(chǎn)處理條款，被告未請求撤銷該財產(chǎn)分割協(xié)議，且被告也未提交證據(jù)證明訂立財產(chǎn)分割協(xié)議時存在欺詐、脅迫等情形，根據(jù)上述法律規(guī)定，該財產(chǎn)處理條款對原、被告具有法律效力。原告張某訴請分割案涉坐落于郯城縣城區(qū)文化路11號御園3幢1單元401室，御園3幢99號的房地產(chǎn)，同意該房產(chǎn)歸被告，要求被告按評估價的一半予以補(bǔ)償，被告鄭某1要求該房屋由被告及子女居住，可判決案涉房產(chǎn)歸被告鄭某1所有，被告鄭某1付給原告張某相應(yīng)的財產(chǎn)分割補(bǔ)償款。判決如下：坐落于郯城縣城區(qū)文化路11號御園3幢1單元401室，御園3幢99號的房地產(chǎn)歸被告鄭某1所有，被告鄭某1于判決生效后十日內(nèi)付給原告張某房產(chǎn)補(bǔ)償款333381.1元。
綜合上述案例可以看出，《離婚協(xié)議》僅約定“雙方共同出售房屋，并明確售房款歸雙方共同享有”類似條款并不完整，忽視了另一方拒絕配合時續(xù)協(xié)議的履行問題以及違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。故福州律師蔡思斌建議在此類條款后明確房屋現(xiàn)價值及違約責(zé)任，確認(rèn)若另一方拒絕配合配合出售房屋，守約方有權(quán)確認(rèn)房屋歸守約方個人所有，違約金折抵相應(yīng)應(yīng)支付的房屋折價款。當(dāng)然，也可以就房屋處理約定明確的期限及超期之后如何處理等。
蔡思斌
2022年7月22日
以福州地區(qū)為例，根據(jù)福州市不動產(chǎn)登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權(quán)人若是在限售期內(nèi)通過中介機(jī)構(gòu)賣房，與不知情的買受人簽訂買賣合同而導(dǎo)致房屋無法過戶，該合同效力如何？若是合法有效買受人，又該如何維護(hù)權(quán)益呢？對此，福建明安律師事務(wù)所首席律師鄭淑瓊為我們帶來了一組關(guān)于法拍房糾紛案例判定結(jié)果，并圍繞案件做出了詳細(xì)的解答。
參考案例：（2018）閩01民終7218號
事件經(jīng)過：
被告人邱兵因未向買受人薛某說明房屋限售情況，導(dǎo)致買受人薛某造成經(jīng)濟(jì)上的損失。而后因私下商界無果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書告上法院。
案件審判結(jié)果：
一審法院認(rèn)為，被告邱兵作為房屋的所有權(quán)人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶口，非福州本地戶口，更應(yīng)當(dāng)負(fù)有全面審查房屋限售情況并向買受人予以說明的義務(wù)。故被告邱兵未能于簽訂房屋買賣合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情形，不構(gòu)成不可抗力。因此，被告邱兵應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，就本案合同的實(shí)際履行情況，因《存量房買賣合同》中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且原告薛雪梅作為房屋的買受方，在簽訂房屋買賣合同時亦應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關(guān)信息，對合同的解除亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。故一審法院依法對邱兵應(yīng)支付給薛雪梅的違約金數(shù)額酌情予以減少，將違約金數(shù)額酌定為合同總價款4650000元的3%，即139500元。對于原告薛雪梅所主張違約金超過該數(shù)額的部分，一審法院不予支持。
二審法院認(rèn)為，福州市人民政府在2017年3月28日發(fā)布《福州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市五城區(qū)戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產(chǎn)證未滿2年的，不得上市交易。訟爭房屋屬于上述通知規(guī)定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)人和房屋買賣交易的出賣人，其在交易前應(yīng)確認(rèn)訟爭房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認(rèn)清楚的情況下將訟爭房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產(chǎn)交易的情形”的保證，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮雙方的過錯程度以及薛雪梅的實(shí)際損失，一審判決將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為合同總價款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。
對此案件審判結(jié)果，福建明安律師事務(wù)所鄭淑瓊律師表示：根據(jù)《民法典》第九百六十二條“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實(shí)報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”房產(chǎn)中介作為專業(yè)從事居間服務(wù)的機(jī)構(gòu)，具有專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，對于當(dāng)?shù)氐南拶徴咝畔⒎浅Ｇ宄揖哂辛私饬x務(wù)，在買賣過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核相關(guān)信息、完整如實(shí)的向買賣雙方披露相關(guān)信息和交易風(fēng)險，應(yīng)充分盡到告知義務(wù)，不得隱瞞任何與交易相關(guān)的信息，否則對于所造成的損害應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。
不僅如此，對于出賣方而言，其負(fù)有審慎義務(wù)，買房前應(yīng)當(dāng)了解當(dāng)?shù)卣撸谫u房時建立合同關(guān)系之前如實(shí)告知出售房產(chǎn)的信息及自身基本情況的責(zé)任，因此在合同無法履行的情況下不能簡單的以“未與買受人交流”或是“不知房屋在限售期”為由而主張免責(zé)，而應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。
所以，當(dāng)房屋所有權(quán)人通過中介賣限售房，買受人不知情且發(fā)生無法過戶的情況下，可以向出賣人與中介機(jī)構(gòu)追究違約責(zé)任，而未盡到告知義務(wù)的中介機(jī)構(gòu)不僅不能收取中介費(fèi)還要承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因?yàn)橘I受人亦未盡到合理的注意義務(wù)，未對訟爭房屋是否允許上市交易進(jìn)行必要的審查因此也存在過錯，所以法院會綜合考慮雙方的過錯程度與實(shí)際損失，一般將違約金標(biāo)準(zhǔn)定為合同總價款的3%左右，不大可能完全依據(jù)合同約定違約責(zé)任進(jìn)行賠償。
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作為福建明安律師事務(wù)所創(chuàng)始人——鄭淑瓊律師，迄今為止已深耕家事法律領(lǐng)域10年之久，曾先后在福建省內(nèi)大型律所、全國綜合排名前五律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。從業(yè)期間，代理過一系列典型訴訟與非訴訟家事案件，尤其在婚姻家庭、離婚協(xié)商、爭取孩子撫養(yǎng)權(quán)、遺產(chǎn)繼承、房屋爭議、財富傳承、合同見證等領(lǐng)域擁有豐富的訴訟代理與非訴協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)高效的辦案技能與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
針對本次法律案件分享，鄭淑瓊律師表示：希望通過“精準(zhǔn)普法”方式，以身邊的真實(shí)案例讓廣大民眾對法律有更多的認(rèn)識與了解，增強(qiáng)對法律意識和風(fēng)險防范能力，最終能真正拿起法律這把“武器”來保護(hù)自身權(quán)益不受損害。
]]>? ? ? ?房主以房產(chǎn)抵押借款，因無力償還，遂公證委托第三人代為出售。在受托人出售房產(chǎn)幫其償還債務(wù)后，房東卻以受托人與第三人惡意串通低價出售房產(chǎn)損害其利益為由，起訴要求確認(rèn)房產(chǎn)買賣協(xié)議無效，受托人應(yīng)將房產(chǎn)過戶歸還并賠償損失。究竟孰是孰非？近日，福建省廈門市中級人民法院對該案作出二審判決，認(rèn)為房主何某的訴訟行為有違誠實(shí)信用原則，維持一審判決，駁回其訴訟請求。
何某是廈門某小區(qū)業(yè)主，其房產(chǎn)證上記載何某將該小區(qū)房產(chǎn)分別抵押給陳某和A銀行，用于借款45萬元和90萬元。
2015年10月，何某夫妻與江某辦理委托公證，委托江某代為出售上述房產(chǎn)，代理權(quán)限包括：代為選定買方并與其商定房產(chǎn)價格、房款支付方式、房屋交付等合同的各項條款，代為簽署房地產(chǎn)買賣；代為收取房款、有權(quán)向銀行申請還貸、結(jié)清貸款本息，有權(quán)到房管部門辦理抵押注銷手續(xù)；代為辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過戶登記手續(xù)并簽署與房產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件，代為繳交相應(yīng)稅費(fèi)；代為與買方辦理房屋交接等事宜。此外，何某夫妻還將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證原件交由江某保管。
2016年1月，江某根據(jù)委托約定代表何某與周某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定何某將上述房產(chǎn)出售給周某，成交價140萬元。合同簽訂后，周某向江某支付全額購房款。江某將所收取的購房款中的45萬元用于償還何某尚欠案外人陳某的借款，?90萬元用于償還何某在A銀行的按揭貸款，以注銷其在該房產(chǎn)上設(shè)定的兩處抵押權(quán)，余款5萬余元仍保管在江某處。
在周某已取得訟爭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證后，何某夫妻仍居住使用上述房產(chǎn)。2016年8月，何某將江某告上廈門市思明區(qū)人民法院，請求確認(rèn)《房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效；周某將訟爭房產(chǎn)過戶歸還何某并賠償其經(jīng)濟(jì)損失5萬元。
一審期間，經(jīng)法院依法委托評估公司對訟爭房產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)時訟爭房產(chǎn)市場價值為184萬元。思明法院一審認(rèn)為何某的訴訟請求不成立，遂駁回其請求。何某不服判決上訴至廈門中院。
廈門中院經(jīng)審理認(rèn)為，江某基于何某夫妻的公證授權(quán)委托及持有何某夫妻交予的訟爭房產(chǎn)權(quán)屬證書原件，以何某夫妻的名義與周某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》。而周某亦基于對公證授權(quán)委托的信賴及江某持有訟爭房屋權(quán)屬證書原件，有理由相信江某有權(quán)代為出售訟爭房產(chǎn)，因此，訟爭房產(chǎn)買賣是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。且江某在收到周某支付的購房款后亦基于公證委托事宜代為償還了設(shè)定在訟爭房產(chǎn)上的債務(wù)，注銷了訟爭房產(chǎn)上的抵押權(quán)。根據(jù)公證委托書的授權(quán)權(quán)限，江某履行了作為何某夫妻的受托人出售訟爭房屋、代為選定買方并與其商定房產(chǎn)交易價格、房款支付方式等義務(wù)。
江某、周某根據(jù)訟爭房產(chǎn)的實(shí)際情況，最終商定以140萬元作為成交價，符合交易自愿的原則。而根據(jù)廈門市現(xiàn)行的二手房交易管理制度，房管部門對二手房交易成交價合理與否采取審核制，并最終確定是否以買賣雙方申報的價格作計稅依據(jù)。本案訟爭房產(chǎn)的成交價140萬元已經(jīng)房管部門的審核通過，并作為計稅依據(jù)，說明該成交價尚屬合理范圍。該交易價格未明顯低于市場交易價的70%，并非“明顯不合理的低價”。何某夫妻在債務(wù)銷除后才以江某違背委托公證本意，與周某惡意串通，低價出售訟爭房產(chǎn)等理由提起本案訴訟，有違誠實(shí)信用原則，其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，因此不予支持。
據(jù)此，法院作出上述判決。
來源：人民法院報（記者??安海濤??通訊員??林巧玲）
]]>最高法院判例：人民法院不主動調(diào)整違約金||福州商事律師推薦
人民法院對于當(dāng)事人在合同中約定的違約金的數(shù)額，只有在當(dāng)事人請求調(diào)整，并確實(shí)低于或過分高于違約行為給當(dāng)事人造成的損失時，才能進(jìn)行調(diào)整。
山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與太原重型機(jī)械（集團(tuán)）有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案
案例索引
最高人民法院（2007）民一終字第62號民事判決書
案情簡介
上訴人（原審被告）：山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱嘉和泰公司）
上訴人（原審原告）：太原重型機(jī)械（集團(tuán)）有限公司（簡稱太重公司）
2006年1月16日，太重公司向一審法院起訴稱，2002年3月16日太重公司與嘉和泰公司簽訂《協(xié)議書》，就太重公司向嘉和泰公司轉(zhuǎn)讓太原市并州南路西一巷48號土地拆遷補(bǔ)償事宜進(jìn)行了明確約定。2002年4月2日又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，就《協(xié)議書》中有關(guān)稅費(fèi)承擔(dān)問題進(jìn)一步明確。合同簽訂后，太重公司按約履行了合同，而嘉和泰公司只支付了土地補(bǔ)償金4559．7萬元，尚欠太重公司土地補(bǔ)償金、相關(guān)稅費(fèi)等合計3548．6271萬元。嘉和泰公司應(yīng)支付欠款并對其違約行為按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。請求依法判令：嘉和泰公司立即支付土地補(bǔ)償金、相關(guān)稅費(fèi)合計3548．6271萬元及違約金755．86256萬元（截止2006年1月12日）及至全部清償之日止的違約金；嘉和泰公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用及律師費(fèi)用。
2006年8月7日，太重公司向一審法院遞交補(bǔ)充訴狀，稱根據(jù)太重公司與嘉和泰公司簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》，嘉和泰公司還另外拖欠太重公司土地轉(zhuǎn)讓金5255．08萬元沒有支付。因此增加訴訟請求，請求依法判令嘉和泰公司立即支付土地出讓金5255．08萬元并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
嘉和泰公司辯稱，嘉和泰公司不欠太重公司任何款項，太重公司的訴訟請求應(yīng)被駁回。（1）太重公司主張的“土地補(bǔ)償金”與“土地轉(zhuǎn)讓金”是轉(zhuǎn)讓同一地塊的不同階段的稱謂，其實(shí)質(zhì)是土地轉(zhuǎn)讓價。2002年3月26日，雙方簽訂《協(xié)議書》時土地性質(zhì)為劃撥土地，且協(xié)議的名義是合作開發(fā)，故使用“補(bǔ)償金”這一名詞，實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2002年12月，雙方就該地塊重新簽訂了《轉(zhuǎn)讓合同》，并經(jīng)政府批準(zhǔn)。該合同是最終確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的合法文件，轉(zhuǎn)讓價格為5255．08萬元。嘉和泰公司已超額支付土地轉(zhuǎn)讓款，不存在欠款一說。（2）嘉和泰公司不欠太重公司任何稅費(fèi)。《轉(zhuǎn)讓合同》中沒有約定由嘉和泰公司負(fù)擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，且在該合同第八條明確約定增值稅由太重公司負(fù)擔(dān)。（3）嘉和泰公司不欠太重公司任何款，太重公司無權(quán)主張所謂的違約金。
一審法院裁判理由與結(jié)果
一審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人爭議的主要焦點(diǎn)是：（一）《協(xié)議書》的效力問題；（二）《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問題；（三）《轉(zhuǎn)讓合同》的效力問題；（四）嘉和泰公司已付價款數(shù)額的確定問題、稅金問題及違約金問題。
（一）關(guān)于《協(xié)議書》的效力問題。……
（二）關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》的效力問題。……
（三）關(guān)于《轉(zhuǎn)讓合同》的效力問題。……
（四）關(guān)于嘉和泰公司已付價款數(shù)額的確定問題、稅金問題及違約金問題。
（1）嘉和泰公司已付土地補(bǔ)償金數(shù)額的問題。……
（2）稅金問題。……
（3）違約金問題。嘉和泰公司沒有完全履行其付款義務(wù)，是基于雙方簽訂了兩份合同，雙方都有過錯，因此對太重公司主張按照日萬分之四計算違約金的請求，不予支持。但由于嘉和泰公司遲延付款的責(zé)任顯然大過太重公司，其遲延付款的行為客觀上給太重公司造成了利息損失。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，利息損失也屬違約責(zé)任的一種，太重公司雖然未提出利息損失的請求，但提出了違約金請求。因此嘉和泰公司應(yīng)負(fù)擔(dān)遲延付款的利息。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十六條、第七十八條、第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定，判決：（一）嘉和泰公司于判決生效后三十日內(nèi)向太重公司支付土地補(bǔ)償金1478．3萬元及利息（自2005年9月23日起至判決確定的支付之日，以1478．3萬元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率計算）。（二）嘉和泰公司于判決生效后三十日內(nèi)，向太重公司支付契稅41．25萬元。（三）駁回太重公司的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)51．7998萬元，保全費(fèi)26．5萬元，其他訴訟費(fèi)4．5萬元，由太重公司負(fù)擔(dān)50萬元，由嘉和泰公司負(fù)擔(dān)32．7998萬元。
二審裁判理由與結(jié)果
嘉和泰公司、太重公司均不服一審判決，提起上訴。
最高人民法院認(rèn)為，嘉和泰公司和太重公司對于《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《轉(zhuǎn)讓合同》的真實(shí)性均無異議。綜合雙方當(dāng)事人的上訴請求及事實(shí)和理由，本案二審爭議的焦點(diǎn)問題是：（一）《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《轉(zhuǎn)讓合同》的效力及相互關(guān)系問題；（二）嘉和泰公司已付土地補(bǔ)償金的數(shù)額問題；（三）太重公司關(guān)于稅金的請求是否成立問題；（四）太重公司關(guān)于違約金的請求是否成立問題。
（一）關(guān)于《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《轉(zhuǎn)讓合同》的效力及相互關(guān)系問題。……
（二）嘉和泰公司已付土地補(bǔ)償金的數(shù)額問題。……
（三）太重公司的稅金請求是否成立問題。……
（四）關(guān)于太重公司的違約金請求是否成立問題。
最高人民法院認(rèn)為，《協(xié)議書》對于雙方當(dāng)事人具體的權(quán)利義務(wù)中包括嘉和泰公司付款時間、數(shù)額及違約責(zé)任均作出了明確約定。太重公司及嘉和泰公司都應(yīng)按照誠實(shí)、信用原則，實(shí)際履行合同義務(wù)。太重公司按約定辦理了土地出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)并將涉案地塊實(shí)際交付給嘉和泰公司。嘉和泰公司應(yīng)按約定履行付款義務(wù)，但嘉和泰公司在取得土地使用權(quán)后，未按約定時間及數(shù)額支付土地補(bǔ)償金。嘉和泰公司遲延向太重公司支付土地補(bǔ)償金是引起本案訴訟的主要原因。因此，嘉和泰公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。一審判決認(rèn)定嘉和泰公司遲延付款構(gòu)成違約，但對太重公司按照合同約定的日萬分之四的比例計算違約金的請求卻未予支持，并將雙方當(dāng)事人按照日萬分之四的比例計算違約金的約定調(diào)整為按銀行利率計算利息。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規(guī)定，人民法院對于當(dāng)事人在合同中約定的違約金的數(shù)額，只有在當(dāng)事人請求調(diào)整，并確實(shí)低于或過分高于違約行為給當(dāng)事人造成的損失時，才能進(jìn)行調(diào)整。一審判決對違約金的調(diào)整既違背當(dāng)事人雙方的約定，也缺少法律依據(jù)，應(yīng)予糾正。太重公司關(guān)于嘉和泰公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金的上訴請求理據(jù)充分，應(yīng)予支持。因?yàn)榧魏吞┕咀詈笾Ц锻恋匮a(bǔ)償金的時間是2005年9月23日，太重公司此前并未要求嘉和泰公司支付違約金。故嘉和泰公司應(yīng)從2005年9月23日起承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：一、維持山西省高級人民法院（2006）晉民初字第20號民事判決第三項；二、變更山西省高級人民法院（2006）晉民初字第20號民事判決第一項為：山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后三十日內(nèi)向太原重型機(jī)械（集團(tuán)）有限公司支付土地補(bǔ)償金1508．6萬元人民幣，并從2005年9月23日起按實(shí)際遲延付款天數(shù)以日萬分之四的比例計算違約金支付給太原重型機(jī)械（集團(tuán)）有限公司直至還清之日止；三、變更山西省高級人民法院（2006）晉民初字第20號民事判決第二項為：山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后三十日內(nèi)，向太原重型機(jī)械（集團(tuán)）有限公司支付營業(yè)稅58．20624萬元人民幣，支付契稅41．25萬元人民幣。
近年，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量較多，隨著公民法律意識和證據(jù)意識的增強(qiáng)，在是否繳納物業(yè)費(fèi)及如何繳納物業(yè)費(fèi)的問題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈加繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提出的抗辯意見，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件卻以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當(dāng)提出自己的抗辯意見呢？本文針對業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要抗辯意見分析如下：
1、 以非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯
前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會還未成立時，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項所達(dá)成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因?yàn)樾^(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實(shí)情況，無法成立業(yè)主大會，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。
雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務(wù)之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時也要履行合同中的義務(wù)，所以可以說前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性的特點(diǎn)。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當(dāng)事人”不能成為抗辯理由。
2、 以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋）第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無法得到法院支持。
3、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主財產(chǎn)損失為由抗辯
業(yè)主需證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反合同約定或者法律規(guī)定的安保義務(wù)的行為、這一行為給業(yè)主造成了財產(chǎn)損失、違約行為與財產(chǎn)損失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時，其向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務(wù)”是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認(rèn)定中會根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減免物業(yè)費(fèi)。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。因?yàn)槿我鈹U(kuò)大義務(wù)范圍會加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。
4、以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》）第1條規(guī)定：取得建筑物專有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資格認(rèn)定有兩種：一、業(yè)主基于商品房買賣合同，對專有部分進(jìn)行事實(shí)上的支配和控制，即是對該部分的合法占有。在無特別約定時，買受人對于專有部分的占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。遵照我國司法實(shí)踐中的交易習(xí)慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認(rèn)后才完成交付行為，此時無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主；二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。
5、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修義務(wù)為由抗辯
維修義務(wù)主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主承擔(dān)專有部分的維修責(zé)任。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)時應(yīng)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。對于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù)；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù)；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。
6、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯
物業(yè)服務(wù)具有時間持續(xù)性及無法計量性，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確，一般還是以合同約定的標(biāo)準(zhǔn)衡量。對于合同約定較為概括，則可以參考我國相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)的補(bǔ)充性的一般標(biāo)準(zhǔn)。對于我國相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件也沒有補(bǔ)充性規(guī)定時，應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)衡量。同時依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)主要有：一是直接證明物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報道、居委會出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實(shí)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。
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