2012年3月3日，張力作為出賣(mài)人與陳安作為買(mǎi)受人簽訂一份《協(xié)議書(shū)》。協(xié)議書(shū)第一條約定：出賣(mài)人所售房屋坐落為福州市XX島大廳一層電梯下A區(qū)58a號(hào)。第九條約定：十年內(nèi)買(mǎi)受人所購(gòu)房屋因遇到建地鐵，拆遷以及被認(rèn)定為違章或因消防原因而被拆除，出賣(mài)人應(yīng)退還買(mǎi)受方全額購(gòu)房款，并保證不因上述情況而要求買(mǎi)受人支付使用期間的租金。第十條約定：如出賣(mài)人非本合同所賣(mài)房屋所有人或永久使用權(quán)人，出賣(mài)人要賠償買(mǎi)受人違約金；賠償違約金方式如下：返還買(mǎi)受人的全額購(gòu)房款并另行賠償買(mǎi)受人每年遞增房款20%的違約金，例如第一年違約除了退還全額購(gòu)房款，還要賠償買(mǎi)受人20%的違約金，第二年40%，第三年60%，依此類(lèi)推；如發(fā)生第九條違約，出賣(mài)人無(wú)條件接受第十條違約責(zé)任賠償條款。”2020年5月，該房屋被認(rèn)定為違章建筑被拆除。后陳安訴至法院要求返還購(gòu)房款并賠償違約金。

一審倉(cāng)山區(qū)法院觀(guān)點(diǎn)：

張力辯稱(chēng)根據(jù)房地產(chǎn)管理法第三十八條第六項(xiàng)及合同法五十二條的規(guī)定，本案的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的違反法律禁止性規(guī)定，訟爭(zhēng)協(xié)議書(shū)無(wú)效。一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l同時(shí)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)為無(wú)效，該處中的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)屬于行政管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于效力性規(guī)定，不能作為確認(rèn)訟爭(zhēng)協(xié)議書(shū)效力的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故對(duì)于張力關(guān)于訟爭(zhēng)協(xié)議書(shū)無(wú)效的抗辯，一審法院不予支持。陳安與張力簽訂的協(xié)議書(shū)系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。庭審過(guò)程中，張力自認(rèn)訟爭(zhēng)房產(chǎn)因被認(rèn)定為違章建筑而被拆除，且拆除時(shí)間在陳安購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房產(chǎn)后十年內(nèi)，故陳安訴請(qǐng)張力返還購(gòu)房款285000元，符合協(xié)議書(shū)第九條約定，一審法院予以支持。協(xié)議書(shū)約定如發(fā)生第九條違約，出賣(mài)人無(wú)條件接受第十條違約責(zé)任賠償條款，故陳安主張張力按購(gòu)房款的20%支付違約金57000元，一審法院予以支持。

二審福州中院觀(guān)點(diǎn)：

雖然買(mǎi)賣(mài)房屋系雙方真實(shí)意思表示,但合同中買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物系違法建筑物,已于2020年5月被福州市倉(cāng)山區(qū)城市綜合執(zhí)法局認(rèn)定為違章建筑，并被拆除。現(xiàn)陳安依照《協(xié)議書(shū)》第九條、第十條約定要求張力返還購(gòu)房款285000元，本院予以支持，而根據(jù)《協(xié)議書(shū)》第九條約定，可以看出，陳安在簽訂該協(xié)議書(shū)時(shí)，已明知案涉房屋系屬違章建筑，也應(yīng)當(dāng)了解案涉房屋存在被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，因此，該條款對(duì)于張力的違約責(zé)任的約定，有悖公平原則。對(duì)于陳安要求張力賠償違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案中，買(mǎi)家明確知道所購(gòu)房屋系違章建筑，因此為了盡可能的保障自身合法權(quán)益，買(mǎi)家不僅在合同中明確約定如果房屋被拆除，賣(mài)方應(yīng)無(wú)條件按照合同條款賠償違約金，并且還找了律師見(jiàn)證了合同的簽訂過(guò)程。一審法院認(rèn)為基于上述因素，足以證明合同是雙方的真實(shí)意思表示，因此賣(mài)家應(yīng)當(dāng)按照合同約定賠償違約金。但二審法院的觀(guān)點(diǎn)則是公平應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于雙方的真實(shí)意思。二審法院認(rèn)為從合同內(nèi)容可以清晰的推出買(mǎi)方對(duì)于所購(gòu)房屋系違章建筑是明知的，因此其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)家通過(guò)合同約定將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給賣(mài)方有違公平原則，因此不予支持其違約金的主張。

改判要點(diǎn)

案例索引：(2021)閩01民終4877號(hào)，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月11日