合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購房款共計526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭房屋。楊素英即對房屋進(jìn)行裝修并入住，現(xiàn)房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭議，訟爭房屋未能過戶至姚清名下，導(dǎo)致案涉合同至今無法繼續(xù)履行。

本案審理期間，訟爭房屋經(jīng)評估（含裝修）市場價值為1485300元，評估價值時點為2021年4月23日。

一審法院觀點：

因姚亮、陳金妹的無權(quán)處分行為導(dǎo)致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應(yīng)由姚亮、陳金妹承擔(dān)。經(jīng)評估機(jī)構(gòu)評估訟爭房屋（含裝修）市場價值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價部分即938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時并無房屋處分權(quán)，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故一審法院結(jié)合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預(yù)見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。

二審福州中院觀點：

福州律師蔡思斌評析：

有這么一個案例，你們可以來猜猜一二審法院會怎么判決。

案情簡介：

姚大忠（2000年去世）系姚勇的父親。2006年8月18日，姚大忠名下房屋拆遷，姚勇以父親名義代為簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，并取得一套75平方米安置房。

2010年4月23日，楊芳妹與姚勇簽訂《拆遷補(bǔ)償安置房轉(zhuǎn)讓買賣合同》，約定房屋出售價格為547208元；當(dāng)日楊芳妹向姚勇支付30000元作為購房定金，五日內(nèi)楊芳妹再支付姚勇487208元作為購房及定金；辦理完過戶手續(xù)后楊芳妹支付剩余購房款30000元；……房屋移交后，楊芳妹對房屋進(jìn)行裝修，此時若姚勇違約，則應(yīng)雙倍返還購房定金460000元和購房款317208元并賠償楊芳妹房屋裝修款100000元，且楊芳妹有權(quán)解除合同等內(nèi)容。

后楊芳妹在支付購房款526300元接收房屋并進(jìn)行裝修入住至今。因姚勇與姚大忠其他繼承人存在繼承爭議，在房屋辦至姚大忠名下后，訟爭房屋未能過戶至姚勇名下，導(dǎo)致案涉合同至今無法繼續(xù)履行。

經(jīng)評估，訟爭房屋（含裝修）2020年4月23日市場價值為1485300元。

為此楊芳妹訴至法院要求解除合同，并要求賠償房屋溢價損失及雙倍賠償定金及裝修損失等。

一二審法院判決思路大體相同，但對于賠償金額稍有調(diào)整。

一、關(guān)于合同效力問題

法院均認(rèn)為基于物權(quán)變動的原因行為與物權(quán)變動的結(jié)果相分離的原則，出賣人在訂立買賣合同時，對出賣的標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，故一審認(rèn)定姚勇、陳貽金無權(quán)處分案涉房屋的行為，并非合同無效的法定情形，對于姚勇、陳貽金主張案涉合同無效不予支持正確。

二、關(guān)于買受方是否存在過錯問題

一二審法院均認(rèn)為楊芳妹明知姚勇在簽訂合同時并無房屋處分權(quán)，而仍與姚勇訂立合同，自身也存在過錯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、關(guān)于違約賠償問題

一二審法院均認(rèn)定由于出賣人違約，認(rèn)為楊芳妹確實存在房屋溢價損失，具體損失金額應(yīng)為938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。

但對于損失金額具體承擔(dān)，一審法院結(jié)合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預(yù)見程度，酌定姚勇賠償楊芳妹損失630000元。楊芳妹為評估支付的評估費(fèi)4971元，依法也應(yīng)由姚勇、陳貽金承擔(dān)。楊芳妹訴請中既主張房屋溢價損失又主張合同約定的雙倍定金和裝修損失，屬于重復(fù)主張違約責(zé)任，故一審法院對其雙倍定金和裝修損失的主張不予支持。

二審福州中院則認(rèn)為姚勇在沒有處分權(quán)的情況下將案涉房屋出賣給楊芳妹，楊芳妹在簽訂合同時應(yīng)系知道或應(yīng)當(dāng)知道，故雙方對于合同至今無法履行的過錯相當(dāng)，考慮到出賣人長期占用購房款及買受人亦相應(yīng)長期占有使用案涉房屋的情況，本院認(rèn)為根據(jù)雙方過錯程度及公平原則，姚勇應(yīng)賠償給楊芳妹損失469046元。

福州律師蔡思斌評析：

通過該案例，在一定程度上可以了解福州法院對于拆遷安置房的裁判思路。意即無論出賣方是否擁有實際處分權(quán)，其所簽署的房屋買賣合同均是有效的；購買拆遷安置房后無法辦理過戶手續(xù)的，買方確實存在損失，該溢價損失可以現(xiàn)在市場價值減去購買原值計算；在裁量具體損失時，應(yīng)該充分雙方過錯程度及房屋實際入住等因素，福州中院傾向于相關(guān)責(zé)任各半承擔(dān)等。

案例索引：(2021)閩01民終8504號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年3月20日