文 |?楊文戰

來源 |?楊律師說法的法律博客

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不管什么原因一旦銀行決定不放貸，都會影響正在履行中的房屋買賣合同。碰到這種問題該如何處理？事先能否在合同中提前做些約定？

除非自行交易，否則購房者的銀行貸款都是有代辦的。購買商品房是由開發商代辦貸款手續，購買二手房貸款是通過中介辦理。因此，有很多購房者認為簽訂合同的時候，開發商和中介應該了解自己的情況，貸款辦不下來不應該找自己來承擔責任。

基于這種認識，有些購房者碰到貸款未獲得批準的時候，就會要求解約并全部退回已付房款，想當然地認為自己沒有任何主觀過錯，不該承擔任何責任。楊律師碰到過不少持這種觀點的人。

但這種想法是錯誤的，一般來講付款是買方的基本義務，不管是貸款還是自籌款項。所以，除非有專門的法律規定或特殊的合同約定確認在某種情況下買方可以免責，否則不能當然認為買方可以免責。

首先，對于貸款未獲得批準，買賣雙方如果在合同中有特定的處理方案，尋那就按雙方約定的方案處理。在沒有任何特殊約定的情況下，貸款未獲得批準時根據原因不同，責任分配也不同，通常銀行不批有四種可能。

這里需要大家注意一個問題，無論是開發商還是二手房中介，對購房者的資料進行了解的行為，并不能直接等同于保證購房者符合貸款資格。除非有證據證明開發商或中介明知購房者無貸款資質，仍促成以貸款的方式簽約，否則不能以此作為追究開發商或中介的責任的理由，除非有特別的書面保證和約定條款。

購買商品房的話，有可能開發商的樓盤手續不齊，或其他條件不符，如果是因為項目的原因導致銀行不批貸，應認定開發商構成違約，并承擔違約責任。

取得房產證的二手房，不存在項目不合法的問題。但是一些老舊二手房，尤其是學區房，可能市面上的價格非常高，但是銀行可批貸的額度卻非常低。這一點在購房時，買家最好事先了解一下，或要求賣家或中介作出書面說明或承擔。

否則，如果沒有約定的話，由于賣家并非專業的開發商，不能要求賣家必須了解自己的房子銀行批貸情況，也就不能以此為由要求賣家承擔責任。

在買賣雙方及房產等都沒有任何問題的情況下，照樣可能存在銀行不批貸的可能，比如說某家銀行某段時間貸款額度比較緊，放不出貸款來，也是可能的。

如果很行不批貸的原因并非是買家的資格或者房產項目有問題，這家銀行不批，另一家銀行是可能批的。所以，實踐中的房屋買賣合同通常會約定，一家銀行不批貸，可以向另一家銀行再申請，有的會限制可以換一兩次，有的干脆約定可以一直換下去，直到銀行批貸為止。

這種情況下，沒達到約定標準，是分不清誰對誰錯的，但如果到最后仍不能取得貸款，也沒有特別證據指證是誰的責任，通常就認為得由買家負責了。

最近幾年，受各種貸款新政影響導致房屋買賣合同不能順利履行的情況越來越多了。貸款政策的變化，顯然買賣雙方都沒過錯。但銀行不批貸是事實，如果買家也不愿意或不能自籌款項付款，合同中也沒有約定處理方案，也同樣面臨一個確定合同解除的責任問題。

購買商品房面臨這種情況，法律上有明確的處置方案：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規定：雙方互不追責，開發商將已收取的房款本金及利息退還約購房人。

那么二手房出現這種情況怎么辦呢？二手房方面并沒有全國統一的、明確的司法解釋，但很多地方法院會有一些審判指導意見，處理標準大致差不多：有約定從約定，無約定的情況下確實無力履行可以解除合同，這種情況下解除合同不承擔違約責任，但如果賣方確有損失，可以要求買方適當承擔。

我們上面提到的責任認定標準，都強調是在“沒有特殊約定的情況下”，如果在合同中對上述情況雙方有明確約定的處理方案，那就要按雙方約定的方案處理。所以，在交易時一定要特別注意合同條款中對相關情況是如何約定的。如果在簽約時根本不看條款就簽字，等出了問題又說自己當時根本沒看合同內容。那楊律師告訴您，這樣話跟法官說是沒用的！

反過來說，如果購房者擔心合同履行過程中貸款出現意外，讓自己無法應對，那么最好提前把可能發生的意外如何處理，做個明確的約定，這樣即使發生問題，由于有明確約定，也有成熟的處理方案和準備，不會產生大的爭議。