面對福州近日突如其來的限購門檻，提供假社保證明買房等“曲線救國”大計，再度被購房人計上心頭。

據(jù)經(jīng)濟參考報報道，福州的一位置業(yè)顧問表示，“福州限購力度溫和，比如限外這一條，只要確定買房，我們可以找關(guān)系幫助郊區(qū)縣的客戶把戶口掛到福州人才市場，就屬于市區(qū)戶口，具有購房資格。”另一位大型房產(chǎn)中介的店長還告訴記者：“假離婚、補稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗。以補交社保為例，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位，雙方簽署期限提前一兩年的勞動合同，證明購房者為員工，以補交社保；取得社保證明后，簽署解聘協(xié)議，證明雙方已解除勞動關(guān)系。整個過程中，除了要繳納相應(yīng)的社保費用，中介的服務(wù)費一般是1萬左右。”

但這些繞過限購令的套路，都存在有很大的法律風險，謹慎勿用！

1、先簽合同，等待日后享有買房資格后再過戶

有人提出，在合同中明確約定，由于缺乏買房資格，待買房者獲得房產(chǎn)資格后，雙方再進行過戶，就可以解決限購的問題。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌認為，這種合同本身并不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，雙方簽署的合同是有效的，但缺乏可操作性。

（1）如果是買房者先支付一部分房款，待過戶后再支付大部分房款的方式，因為賣房者都希望盡快收到房款，將房屋出售，由于此種方式履行期限過長，不確定因素較多，不容易找到愿意交易的賣方；???

（2）如果買房者先支付全部房款給賣房者，那么因為房屋所有權(quán)仍在賣方手中，就存在賣房者再行轉(zhuǎn)讓或因其他債務(wù)問題被法院凍結(jié)的風險，俗稱一房二賣，對于買房者來說風險極大。

2、將房產(chǎn)贈與給父母后再買房

有人提出，既然夫妻之間都信不過，那么父母應(yīng)該最值得信賴了吧，先把房屋贈與給父母，再以個人名義買房。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌認為，這種方式稅費成本很高，也存在潛在糾紛。

（1）首先，費用成本高。將房屋贈與給父母要交稅費，日后父母百年后作為遺產(chǎn)繼承后，又會產(chǎn)生相應(yīng)費用。

（2）其次，容易產(chǎn)生糾紛。如果父母有其它繼承人，還容易發(fā)生繼承糾紛。

（3）最后，個人財產(chǎn)會轉(zhuǎn)變?yōu)榉蚱薰餐敭a(chǎn)。如果房屋是婚前個人財產(chǎn)，贈與給父母，日后作為遺產(chǎn)繼承時，如父母沒有特別指定，將會變?yōu)榉蚱薰餐敭a(chǎn)。

3、以公司名義買房

有人提出，注冊公司是相對容易的事情，既然法律沒有禁止公司買房，也沒有對買房數(shù)量進行限制，那么注冊一家公司，以公司名義買房也不失為一種方式。

蔡思斌律師認為：

（1）首先，資金壓力大。因為只能以公司名義向銀行申請流動資金貸款，相對于房屋商業(yè)貸款利率高，且銀行對于公司資信的審批周期也較長。

（2）其次，稅費高。如果購房者資金充足不用考慮房貸問題，那么購房者還應(yīng)考慮公司售房的稅費問題。公司賣房的營業(yè)稅同個人賣房，但不能享受契稅優(yōu)惠，簽訂房屋買賣合同時應(yīng)按四級超額累進稅率繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓所得還要以15%-30%繳納企業(yè)所得稅，這樣算來，以公司買房的投資收益大打折扣。

有人又提出，那么能否以公司股權(quán)變更代替房屋產(chǎn)權(quán)變更進行房產(chǎn)交易，以避免上述高額稅費？

蔡思斌律師認為：

（1）股權(quán)變更確實能避免房產(chǎn)交易的稅費，但股權(quán)變更同樣也有相應(yīng)的稅費，股東轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)將繳納個人所得稅，轉(zhuǎn)讓價格過低的，稅務(wù)部門有權(quán)以合理方式調(diào)整，將房產(chǎn)價值體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格之中。

（2）同時，股權(quán)受讓方往往會考慮公司是否存在隱性債務(wù)或潛在訴訟，不敢輕易受讓股權(quán)，從而增加了以股權(quán)方式交易房產(chǎn)的成本。

4、借用他人名義買房

有人提出，我可以借符合買房資格的他人名義買房，這樣就可以享受貸款和稅收上的優(yōu)惠。

蔡思斌律師認為，借名購房的例子不在少數(shù)，但風險具體如下：

（1）合同效力問題

這類借名買房協(xié)議往往容易因為實際買房人缺乏買房資格，借名以規(guī)避法律法規(guī)（調(diào)控政策）禁止性規(guī)定而被法院認定為無效。而借名買房存在因合同無效，也不能分享房價上漲的收益的風險。

（2）擅自轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給善意買受人的問題

由于房屋是登記在名義購房人名下，根據(jù)不動產(chǎn)公示公信力，實際權(quán)利人是不能對抗善意的第三人，這樣就存在名義購房者將房屋轉(zhuǎn)賣后攜款而逃的風險。

（3）第三人主張權(quán)利的問題

名義購房者的債權(quán)人會向法院申請對該房屋進行查封拍賣，這樣實際出資人又得提起執(zhí)行異議（通常會被駁回），進而提起房屋確認之訴。

名義購房者發(fā)生了離婚或者死亡，其配偶主張房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)或其繼承人主張該房產(chǎn)是遺產(chǎn)，實際出資人也難免訴累。

（4）如何從借名到顯名

等到實際出資者具備了買房資格，往往要求名義購房者將房屋變更到自己名下，我們稱這個過程為“顯名”。如果名義購房者不配合，只能通過司法程序?qū)⒎课莸乃袡?quán)從名義購房人變更到實際出資人名下，但無論如何，過戶的稅費是不可避免的，所應(yīng)在事前將這個因素考慮在投資收益之中。

（5）建議

有人提出，可以讓名義購房者將房屋再抵押給實際出資者，這樣可以在第一時間獲得名義購房者欲擅自處置房產(chǎn)的消息，但抵押權(quán)的設(shè)立是以債權(quán)為基礎(chǔ)，名義購房者是否愿意配合虛構(gòu)一個債權(quán)，并承擔相應(yīng)的風險，值得商榷。另一個方法是實際占有房屋，在其中居住，通常買房者都會要求看房，這樣也增加了其擅自處置的難度，但對于專業(yè)炒房者來說，房子數(shù)量往往較多，實際居住也不太可能。

總之，如果一定要采用借名購房的方式，一份條款完善的協(xié)議還是必不可少的。名義購房者是房屋名義上的所有人，一旦其因為房價上漲等因素反悔當初的協(xié)議，則實際出資人就不得不提出證據(jù)去證實其地位，而實際出資人能提供的證據(jù)主要是借名買房協(xié)議和付款憑證。從證據(jù)上固定借名買房的事實，且與付款憑證一起證明是實際出資人支付的房款，縱使合同被確認無效，也至少能拿回房款，以免“房財兩空”。

5、違規(guī)補繳社保獲得買房資格

有人提出，代理補繳社會保險的機構(gòu)也應(yīng)運而生，可以花錢讓該類機構(gòu)幫助補繳社會保險。

蔡思斌律師認為，社會個人誠信體系的逐步完善，這種以個人誠信換取買房收益的方式，應(yīng)慎之又慎。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，以偽造證明材料或其他欺詐手段參保繳費的，屬違規(guī)行為。對此，社保經(jīng)辦機構(gòu)一經(jīng)發(fā)現(xiàn)屬于違規(guī)補繳的情況，將對違規(guī)補繳產(chǎn)生的繳費年限和賬戶進行清理，后果由違規(guī)個人承擔，并將相關(guān)信息記入個人信用警示系統(tǒng)。北京市此前就針對這些為購房而違規(guī)補繳社保賬戶進行過一次大規(guī)模的整治。

6、偽造個人所得稅完稅憑證

與補繳社保相對應(yīng)的是，偽造完稅憑證買房。

蔡思斌律師認為，這種規(guī)避限購令的方式風險是巨大的：

（1）個人所得稅是否繳納，在稅務(wù)機關(guān)的征繳系統(tǒng)中一目了然，查詢也十分便捷，這種規(guī)避限購令的方式風險是巨大的。

（2）另外，這種方式有可能給相關(guān)人士帶來行政處罰。首先，根據(jù)《稅收征收管理法實施細則》第91條的規(guī)定：非法印制、轉(zhuǎn)借、倒賣、變造或者偽造完稅憑證的，由稅務(wù)機關(guān)責令改正，處2000元以上1萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，處1萬元以上5萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，還將依法追究刑事責任。

（3）其次，還可能受到刑事處罰。完稅憑證屬于稅務(wù)機關(guān)公文，根據(jù)《刑法》第二百八十條規(guī)定，偽造、變造、買賣國家機關(guān)的公文、證件、印章的，處三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剝奪政治權(quán)利；情節(jié)嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑。

7、假離婚買房

有人提出，我與配偶假離婚，將房屋歸屬于配偶，這樣我名下沒有房產(chǎn)了，等到買房后，再與配偶復(fù)婚。

蔡思斌律師認為，且不論政策上對離婚時間有相應(yīng)的規(guī)定，至少在法律上是沒有假離婚的說法，只要雙方到了民政局辦理了離婚登記，雙方婚姻關(guān)系即告解除，夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)當進行分割，夫妻一方將房產(chǎn)歸屬于另一方名下，則房產(chǎn)將成為對方的個人財產(chǎn)。從離婚到買房，再到復(fù)婚，這個期間內(nèi)考驗的是對方的忠誠度，風險也是極大的。

綜上所述，蔡思斌律師認為，上述所有的方式都各有風險，希望購房者重視規(guī)避購房政策中所蘊含的法律風險，進而理性購房，共同響應(yīng)國家調(diào)控政策，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。如果一定要采納某種方式進行，也盡量考慮周全，把法律風險降低到最低，以最大程度上保護自己的權(quán)益。

?????????????? ?福州房產(chǎn)律師蔡思斌

?????????? ??????2016年10月18日