眾所周知，企業應依法經營，還需依法納稅。而上述收租方式，首當其沖面臨涉稅風險。通常而言，企業出租房產需繳納增值稅、城市維護建設稅、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅等，具體如下：

1.增值稅企業出租房屋取得的收入按“現代服務-租賃服務”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%。小規模納稅人按5%征收率計算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，經過主管稅務機關備案后，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額；

2.城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％），2019年1月1日起小規模納稅人減半征收。納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

3.教育費附加＝增值稅×3%，2019年1月1日起小規模納稅人減半征收。免征教育費附加：自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加。

4.地方教育附加，地方教育附加＝增值稅×2%，2019年1月1日起小規模納稅人減半征收。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免征地方教育附加。

5.房產稅，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

6.城鎮土地使用稅每平方米稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

7.印花稅企業稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

8.企業所得稅，企業出租房屋取得的收入需按規定計算繳納企業所得稅。一般企業所得稅基本稅率25%，繳納企業所得稅。

所以，在不考慮稅收優惠政策的前提下，企業對外出租房屋所得租金是需繳納一定稅費，以納稅人為一般納稅人，月租金收入10萬元為例，并在不考慮城鎮土地使用稅的情況下，企業所需繳納主要稅費金額約為4.6萬元。具體計算方式如下：

增值稅=（100000）÷（1+9%）×9%=8256.9元

城市維護增值稅=8256.9×7%=578元

教育費附加=8256.9×3%=247.7元

房產稅=100000×12%=12000元

印花稅=100000×0.01%=100元

企業所得稅=100000×25%=25000元

而使用個人賬戶收取房屋租金的，肯定不會去開票及報稅，即稅款每月少繳納約4.6萬，全年合計55.2萬元。這個金額相當大，足以讓個別企業老板鋌而走險，認為稅務機會很難查處，其可實際獲得巨額利潤。但實際上，該想法不切實際且極其危險。

為何如此說，因為當前反洗錢工作銀行和稅務機關已高度合作，部門間信息已實施共享。根據《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》第五條規定：“金融機構應當報告下列大額交易：（一）當日單筆或者累計交易人民幣5萬元以上（含5萬元）、外幣等值1萬美元以上（含1萬美元）的現金繳存、現金支取、現金結售匯、現鈔兌換、現金匯款、現金票據給付及其他形式的現金收支。……”，由此，銀行具有履行大額交易和可疑交易報告義務，對于大額交易（5萬元）需要按規定向中國反洗錢監測分析中心進行報送。此外，稅務系統的強大，也無需多言。稅務自身系統如今可通過大數據比對進行發票數據、納稅數據是否真實的檢查，一旦發現異常，稅務系統會進行分析。通俗講，如今不用等人舉報，稅務局通過電腦系統就可了解企業是否存在偷稅現象。薇婭、鄧倫等人被查就是鮮活的實例。

同時，針對少繳的稅款，稅務機會不僅是單純要求企業補繳而已，同時還可以處以相應的罰款及要求支付滯納金。根據《稅收征收管理法》第三十二條的規定：“納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。”第六十三條的規定：“納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。扣繳義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此，一旦被稅務機關發現涉事企業存在利用股東賬戶收取企業應收賬款的情形，企業和股東都將面臨被認定存在偷稅的情形。對此，偷稅人員不僅要補交上述稅款，還有可能面臨繳納滯納金及高達少繳稅款部分五倍金額的罰款。根據上述案例計算，單僅偷漏一年的稅款稅務都可以最高罰至近三百萬元。更何況，以此方式逃漏稅往往不可能是僅一年，三五年是最起碼的。毫不夸張地講，個別企業可能就因此倒閉。

綜上，股東利用個人賬戶收取公司房屋的租金，并非想象中“美好”，充斥著極大的稅務風險。另外，實際上還存在其他法律風險，蔡思斌律師將另行撰文解答。

為此，蔡律師建議：在企業管理過程中，股東應盡量避免收取原屬公司的應收賬款。對公司而言最好還是采用公賬賬戶進行收款，開具發票并依法納稅。若基于特殊情形，公司安排股東予以代收，也應由公司出具書面授權，并做好相應的證據保留和財稅安排，從而防止不必要的稅收風險。

蔡思斌

2022年4月20日

在新政策出臺以前，福州地區拆遷安置房計稅時間按照拆遷協議簽訂時間計算，而大部分安置房交房時間都會遠超增值稅兩年免征期限，因此購房者購買安置房通常無需繳納增值稅。

而如按照新政策，如出證時間不滿兩年，買方就需繳納5.6%的增值稅，以總價為150萬房子為例，若按照成交價9成計算評估價，即需多繳納增值稅：150*0.9*5.6%=7.56萬元。房屋買賣市場交易慣例是稅費由買方負擔。不少拆遷安置房買賣合同都是簽訂在產權證辦理前。對于因為新政需要額外繳納的稅費，買方在簽訂合同時即是無法預料的，繼續按照合同約定要求買方承擔全部稅費顯然對其明顯不公平。那在此情形下，買方能否要求解除合同？

對于這一問題，司法實踐中暫時沒有與福州地區情況完全相似情形。但可參照買賣合同簽訂后，國家稅收政策將“增值稅征免年限由2年調整為5年”的情況進行判斷。

一、僅因稅費政策調整，并不動搖合同根本，不構成情勢變更，買方要求解除合同無法得到法院支持

四川省成都市雙流區人民法院 (2021)川0116民初1497號民事判決，法院認為：最后，雙方在案涉的定金協議中已約定由張思璇負擔增值稅，該意思表示真實有效，張思璇購買案涉房屋后，本應按照該約定并根據相應的稅收規定承擔該項稅費。但該定金協議簽訂后，成都市人民政府辦公廳出臺《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，將個人住房轉讓增值稅的征免年限由2年調整為5年。該政策的出臺確系買賣雙方無法預見，屬不可抗力，也會直接導致張思璇承擔的稅費金額增加，但雙方所簽的房屋買賣定金協議賴以存在的基礎為雙方買賣房屋的意思表示，而非該政策。該政策并未對雙方的交易價格產生影響，更不會在該房屋買賣合同履行的結果上出現出賣人獲取暴利、買受人利益嚴重受損以致雙方利益嚴重失衡，或不能實現房屋買賣合同目的的情形。故張思璇主張的情勢變更原則，在本案中缺乏適用的前提和基礎，其解除合同的該項理由在本案中仍然不能成立，本院不予支持。

上海市松江區人民法院 (2021)滬0117民初4278號民事判決，法院認為：本案爭議焦點：房地產新政引起增值稅負擔發生變化是否屬于情勢變更？買受人因合同簽訂后的新增事由增加的部分稅費和出賣人協商不一致而主張解除合同的，是否構成違約？

其一，新政對于本案的影響在于增值稅的負擔增加，因為房屋買賣合同約定稅費全部由買受人負擔，買受人負擔的增值稅額外增加，對此，一般應先行協商解決，協商不一致的，雙方可以就該筆稅費尋求司法救濟，但該筆稅費仍屬于合同履行費用，并不因此動搖合同根本，不宜認定為情勢變更；

其二，合同約定買受人承擔雙方全部交易稅費，依法案涉增值稅本應是出讓方負擔的稅費，但按照稅費均有買受人承擔的約定以及一般交易出讓人都是“凈到手”價的習慣，一般而言買受人將面臨額外負擔，但是系爭稅費在簽約時雙方都不清楚或者尚不存在這筆稅費，對此雙方應協商確定，買受人可以考慮擱置爭議繼續履行合同，對于目前出現情況合同沒有約定解除權，也不屬于法定解除權情形，原告現主張解除合同，被告同意解除，合同可以予以解除，但原告應當承擔相應的違約責任。

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二、雙方無法對新增稅費的負擔方式達成一致，合同已無法繼續履行，合同應予以解除

上海市浦東新區人民法院 (2021)滬0115民初24496號民事判決，法院認為：雙方均確認案涉房屋買賣合同約定的房屋總價580萬元中包含賣家增值稅及個稅及買家契稅，該種約定系基于雙方對系爭房屋屬滿2年不滿5年的非普通住宅的認知之上，具體而言，基于簽約時的稅收政策，雙方均知悉系爭房屋交易時應按差額(核定價-購入價)征收增值稅。雙方簽約之后至約定的網簽日期之前，本市出臺房產交易新政，新政規定全額征收增值稅，確使系爭房屋交易產生增值稅差額。此種情況下，被告作為出賣方出于與對方分擔新增稅費的目的，提出重新確定交易價格，符合常理，雙方應依據誠實信用原則就重新調整交易價格進行協商。雙方直至本案訴訟仍未能協商一致，故案涉房屋買賣合同現已無法繼續履行。被告在本案訴訟前已明確表示不再繼續履行合同，而原告訴請解除合同，故案涉房屋買賣合同因雙方合意而于2021年5月11日解除，本院予以確認。

成都高新技術產業開發區人民法院（2021）川0191民初852號民事判決，法院認為：根據一般人對于合同條文理解的程度，以及在簽訂合同當下對于稅費政策發展變化的預判程度，該筆增加的稅費對于雙方均是難以預見的。新政策發布后，該合同增加的履行成本對于合同的訂立、合同的價格及履行均有重大影響，應遵循社會主義核心價值觀的要求，本著誠信互讓的原則進行協商，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險，從而維護交易的公平和公正。

本案中張昌欲與劉瑋協議共同分擔新增增值稅，劉瑋未同意該方案，亦未按合同約定向張昌支付購房款，雙方未能繼續履行合同，其根本原因是雙方未能對新增稅費的承擔達成一致意見導致，非因雙方主觀上的惡意或怠于履行義務，屬于不可歸責于雙方的原因，基于公平原則，互不承擔違約責任。張昌應向劉瑋返還購房定金100000元。

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綜上，對于稅收政策變化導致的購房成本增加，買賣雙方最好的方式是協商解決，未經協商直接提起訴訟要求解除合同通常不會得到法院支持。但如雙方確實無法協商解決，法院亦會支持要求解除合同的訴請。且由于合同無法履行是屬于不可歸責于雙方的原因，雙方均無需承擔違約責任。

蔡思斌

2021年11月3日