裁判要旨

租賃合同關系中，出租人的主給付義務是交付約定的租賃物，承租人的主給付義務是按時支付租金。承租人無正當理由不支付或遲延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同約定的解除條件成就時，守約方請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，確定合同應否解除。

基本案情

原告萊州某港務公司訴稱：根據雙方合同約定，承租人萊州某管樁公司逾期未支付租金。故請求判令：一、解除租賃合同；二、確認萊州某管樁公司與港海公司簽訂的租賃合同無效；三、萊州某管樁公司立即騰遷租賃萊州某港務公司坐落于朱家村西海區的港口碼頭上貨場；四、萊州某管樁公司給付租金1483835.61元、港雜費100000元，合計1583835.61元；五、萊州某管樁公司承擔自2018年11月1日起的逾期付款利息損失；六、萊州某管樁公司自2020年9月8日至合同解除之日止繼續按照每年80萬元的標準支付租金；七、萊州某管樁公司按照每年80萬元的標準向萊州某港務公司支付合同解除之日至實際騰遷之日止的占有使用費；八、萊州某管樁公司承擔本案一切訴訟費用。

萊州某管樁公司辯稱：租賃合同為二十年長期合同，租賃期限剛滿一半，萊州某管樁公司投入巨資建設，尚未收回成本，如提前解除合同，勢必給萊州某管樁公司造成巨大經濟損失。萊州某管樁公司需要繼續使用港口生產運輸，要求繼續履行合同。在租賃合同履行過程中，萊州某管樁公司基本遵守合同約定，每年交納租賃費。最近幾年，由于外部原因及疫情，拖欠租金，情有可原，萊州某管樁公司有誠意和能力繼續履行合同。

法院審理

法院經審理查明：2011年11月1日，萊州某港務公司（甲方）與萊州某管樁公司（乙方）簽訂《租賃合同》，約定∶甲方將其擁有的港口碼頭上貨場一宗，租賃給乙方使用；租期20年，自2011年11月1日至2031年10月31日止；租金每年80萬元，每年的合同簽訂對應日前交付下年的租金，先交后用；非經甲方同意，且無正當理由不依約定交付租金時，甲方有權單方解除合同，并收回租賃物。合同履行期間，萊州某管樁公司在承租的場地興建了兩層辦公樓一幢、水泥倉三組、中型及小型門機共六座，并建成U型碼頭一個。2020年4月7日，萊州某港務公司向萊州某管樁公司發出催款函，載明：根據《租賃合同》的約定，萊州某管樁公司應于2019年11月1日前向付清2018年10月31日至2020年11月1日的租金160萬元；截至本催款函出具之日，萊州某管樁公司欠付租金160萬元、港雜費89117.90元，合計1689117.90元；自收到本函之日起3日內向萊州某港務公司一次性全額付清1689117.9元。

青島海事法院于2021年1月8日作出（2020）魯72民初1967號民事判決：一、萊州某管樁公司于判決生效之日起十日內支付萊州某港務公司租賃費1483835.61元、港雜費10000元及利息；二、駁回萊州某港務公司的其他訴訟請求。宣判后，萊州某港務公司以租賃合同應予解除為由，提起上訴。山東省高級人民法院于2021年4月23日作出（2021）魯民終477號民事判決：一、維持一審判決第一項；二、撤銷一審判決第三項；三、確認解除《租賃合同》；四、萊州某管樁公司于判決生效之日起三個月內將港口碼頭上貨場交付給萊州某港務公司；五、駁回萊州某港務公司的其他訴訟請求。

裁判理由

法院生效裁判認為，本案的爭議焦點有兩個。包括：一是應否解除租賃合同；二是萊州某管樁公司應否返其租賃的港口碼頭貨場。一、案涉租賃合同應否解除案涉《租賃合同》約定了合同解除條件，即“租金每年80萬元，合同簽訂之日交付當年的租金，今后每年的合同簽訂對應日前交付下年的租金，先交后用。非經萊州某港務公司同意，且無正當理由不依約定交付租金時，萊州某港務公司有權單方解除合同，并收回租賃物”。萊州某管樁公司已經三年未交租金，萊州某港務公司已經書面通知過萊州某管樁公司交付租金，在萊州某管樁公司仍不交付租金的情況下，萊州某港務公司有權解除合同。萊州某管樁公司欠付三年租金，且該公司存在多項執行裁定等待支付的其他債務，人民法院已通過執行裁定認定萊州某管樁公司已無財產可供執行的事實，萊州某管樁公司已喪失繼續履約的能力。二審法院在審理中曾提出可緩期交付租金的方案，萊州某管樁公司不能給出明確的履行期限也不能提供有效的擔保，繼續履行合同已無可能。上述事實表明萊州某管樁公司的違約行為不屬于顯著輕微，作為租賃合同的出租方，萊州某港務公司通過出租租賃物收取租金的合同目的已經無法實現。經查，本案中，萊州某港務公司欠付的租金既包括疫情期間的租金也包括疫情發生前的租金，且主要是疫情發生前的租金，即便疫情期間不能交付的租金，萊州某管樁公司也未能證明不能交付租金是因疫情或者疫情防控措施導致其資金周轉困難或者營業收入明顯減少所致。綜上，萊州某港務公司以訴訟方式請求解除合同的理由成立，《租賃合同》應當解除。二、萊州某管樁公司應否返還其租賃的港口碼頭貨場合同解除后，租賃物即案涉港口碼頭上貨場應當返還萊州某港務公司，但應給予萊州某管樁公司撤離場地的合理準備時間，二審法院綜合考慮確認以三個月為限，即萊州某管樁公司應于本判決生效之日起三個月內將案涉港口碼頭貨場交付給萊州某港務公司。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第七百二十一條? 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付。（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第二百二十六條）

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條? 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第九十七條）
一審：青島海事法院（2020）魯72民初1967號民事判決（2021年1月8日）
二審：山東省高級人民法院（2021）魯民終477號民事判決（2021年4月23日）

來源：人民法院案例庫（入庫編號：2023-10-2-111-001）