原告是否有權(quán)解除案涉土地租賃合同？
該土地租賃合同約定租賃期限為50年，違反了法律規(guī)定，且系強(qiáng)制性效力性規(guī)定，超過部分無效。雙方簽訂合同時間為2000年，因此，該合同約定的租賃期限至2020年已到期。此后雙方均未主張解除案涉租賃合同，視為雙方均同意繼續(xù)履行合同，但雙方未再簽訂書面租賃合同，應(yīng)視為不定期租賃，雙方均有權(quán)隨時主張解除合同。現(xiàn)原告主張解除合同，于法有據(jù)，法院應(yīng)予支持。
根據(jù)案涉《租賃合同書》第七條約定，原告應(yīng)按照造價對被告的地面附著物及建筑物進(jìn)行賠償。經(jīng)法院依法委托，鑒定機(jī)構(gòu)評估被告的建筑物及附屬物市場價值為136萬元，應(yīng)由原告支付被告136萬元。
法院判決：一、解除原告與被告張某之間的土地租賃合同；二、由被告張某將案涉土地騰空并將其使用權(quán)交付原告；三、由原告支付被告張某地上建筑物、附著物等價款136萬元。
一是錢某應(yīng)否支付欠付租金18000元及違約金2000元；
二是錢某應(yīng)否支付未按時騰房的損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，錢某與王某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。關(guān)于爭議焦點一，雙方合同約定錢某租賃王某房屋一年，租金每月2000元，錢某已支付3個月房租，剩余9個月共18000元未支付，該18000元錢某應(yīng)向王某支付。合同明確約定欠付租金超過兩個月的應(yīng)支付違約金2000元，錢某拖欠房租已近一年，故其應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。錢某主張因疫情影響，其經(jīng)營出現(xiàn)困難，應(yīng)酌情減免部分房屋租金及違約金。王某對此不予認(rèn)可。法院認(rèn)為，依據(jù)發(fā)改投資規(guī)【2020】734 號《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情進(jìn)一步幫扶服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力的指導(dǎo)意見》第二條第三項，錢某承租的案涉房屋為非國有房屋，國家政策對于該部分房屋以鼓勵出租人在雙方平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，減免或延期收取房屋租金為主，相關(guān)政策對案涉房屋的租賃僅有指導(dǎo)作用，并不具有強(qiáng)制拘束力。王某作為房屋出租人，對于錢某提出的減免主張不予認(rèn)可，錢某亦未提交證據(jù)證明疫情對其經(jīng)營所產(chǎn)生的實際影響，故對于錢某的該主張，法院不予采納。
關(guān)于爭議焦點二，王某要求錢某支付未及時騰房造成的損失5000元。根據(jù)雙方提交的微信聊天記錄可知，錢某未及時騰房是由于王某給房屋上鎖，并在錢某要求王某開鎖搬離房屋后仍未開鎖導(dǎo)致，由此造成的損失，應(yīng)由王某自行承擔(dān)。王某作為案涉房屋的出租人，其欲另行出租時需保證案涉房屋能按時交付，其在案涉房屋尚未交接完畢時就將案涉房屋另行出租，造成交付不能其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。故對于王某的該項訴訟請求，法院不予支持。
最終，槐蔭法院依法判決錢某支付王某房租18000元及違約金2000元，駁回王某的其他訴訟請求。判決作出后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。
裁判要旨
租賃合同關(guān)系中，出租人的主給付義務(wù)是交付約定的租賃物，承租人的主給付義務(wù)是按時支付租金。承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。合同約定的解除條件成就時，守約方請求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現(xiàn)，確定合同應(yīng)否解除。
基本案情
原告萊州某港務(wù)公司訴稱：根據(jù)雙方合同約定，承租人萊州某管樁公司逾期未支付租金。故請求判令：一、解除租賃合同；二、確認(rèn)萊州某管樁公司與港海公司簽訂的租賃合同無效；三、萊州某管樁公司立即騰遷租賃萊州某港務(wù)公司坐落于朱家村西海區(qū)的港口碼頭上貨場；四、萊州某管樁公司給付租金1483835.61元、港雜費100000元，合計1583835.61元；五、萊州某管樁公司承擔(dān)自2018年11月1日起的逾期付款利息損失；六、萊州某管樁公司自2020年9月8日至合同解除之日止繼續(xù)按照每年80萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金；七、萊州某管樁公司按照每年80萬元的標(biāo)準(zhǔn)向萊州某港務(wù)公司支付合同解除之日至實際騰遷之日止的占有使用費；八、萊州某管樁公司承擔(dān)本案一切訴訟費用。
萊州某管樁公司辯稱：租賃合同為二十年長期合同，租賃期限剛滿一半，萊州某管樁公司投入巨資建設(shè)，尚未收回成本，如提前解除合同，勢必給萊州某管樁公司造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。萊州某管樁公司需要繼續(xù)使用港口生產(chǎn)運輸，要求繼續(xù)履行合同。在租賃合同履行過程中，萊州某管樁公司基本遵守合同約定，每年交納租賃費。最近幾年，由于外部原因及疫情，拖欠租金，情有可原，萊州某管樁公司有誠意和能力繼續(xù)履行合同。
法院審理
法院經(jīng)審理查明：2011年11月1日，萊州某港務(wù)公司（甲方）與萊州某管樁公司（乙方）簽訂《租賃合同》，約定∶甲方將其擁有的港口碼頭上貨場一宗，租賃給乙方使用；租期20年，自2011年11月1日至2031年10月31日止；租金每年80萬元，每年的合同簽訂對應(yīng)日前交付下年的租金，先交后用；非經(jīng)甲方同意，且無正當(dāng)理由不依約定交付租金時，甲方有權(quán)單方解除合同，并收回租賃物。合同履行期間，萊州某管樁公司在承租的場地興建了兩層辦公樓一幢、水泥倉三組、中型及小型門機(jī)共六座，并建成U型碼頭一個。2020年4月7日，萊州某港務(wù)公司向萊州某管樁公司發(fā)出催款函，載明：根據(jù)《租賃合同》的約定，萊州某管樁公司應(yīng)于2019年11月1日前向付清2018年10月31日至2020年11月1日的租金160萬元；截至本催款函出具之日，萊州某管樁公司欠付租金160萬元、港雜費89117.90元，合計1689117.90元；自收到本函之日起3日內(nèi)向萊州某港務(wù)公司一次性全額付清1689117.9元。
青島海事法院于2021年1月8日作出（2020）魯72民初1967號民事判決：一、萊州某管樁公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付萊州某港務(wù)公司租賃費1483835.61元、港雜費10000元及利息；二、駁回萊州某港務(wù)公司的其他訴訟請求。宣判后，萊州某港務(wù)公司以租賃合同應(yīng)予解除為由，提起上訴。山東省高級人民法院于2021年4月23日作出（2021）魯民終477號民事判決：一、維持一審判決第一項；二、撤銷一審判決第三項；三、確認(rèn)解除《租賃合同》；四、萊州某管樁公司于判決生效之日起三個月內(nèi)將港口碼頭上貨場交付給萊州某港務(wù)公司；五、駁回萊州某港務(wù)公司的其他訴訟請求。
裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，本案的爭議焦點有兩個。包括：一是應(yīng)否解除租賃合同；二是萊州某管樁公司應(yīng)否返其租賃的港口碼頭貨場。一、案涉租賃合同應(yīng)否解除案涉《租賃合同》約定了合同解除條件，即“租金每年80萬元，合同簽訂之日交付當(dāng)年的租金，今后每年的合同簽訂對應(yīng)日前交付下年的租金，先交后用。非經(jīng)萊州某港務(wù)公司同意，且無正當(dāng)理由不依約定交付租金時，萊州某港務(wù)公司有權(quán)單方解除合同，并收回租賃物”。萊州某管樁公司已經(jīng)三年未交租金，萊州某港務(wù)公司已經(jīng)書面通知過萊州某管樁公司交付租金，在萊州某管樁公司仍不交付租金的情況下，萊州某港務(wù)公司有權(quán)解除合同。萊州某管樁公司欠付三年租金，且該公司存在多項執(zhí)行裁定等待支付的其他債務(wù)，人民法院已通過執(zhí)行裁定認(rèn)定萊州某管樁公司已無財產(chǎn)可供執(zhí)行的事實，萊州某管樁公司已喪失繼續(xù)履約的能力。二審法院在審理中曾提出可緩期交付租金的方案，萊州某管樁公司不能給出明確的履行期限也不能提供有效的擔(dān)保，繼續(xù)履行合同已無可能。上述事實表明萊州某管樁公司的違約行為不屬于顯著輕微，作為租賃合同的出租方，萊州某港務(wù)公司通過出租租賃物收取租金的合同目的已經(jīng)無法實現(xiàn)。經(jīng)查，本案中，萊州某港務(wù)公司欠付的租金既包括疫情期間的租金也包括疫情發(fā)生前的租金，且主要是疫情發(fā)生前的租金，即便疫情期間不能交付的租金，萊州某管樁公司也未能證明不能交付租金是因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少所致。綜上，萊州某港務(wù)公司以訴訟方式請求解除合同的理由成立，《租賃合同》應(yīng)當(dāng)解除。二、萊州某管樁公司應(yīng)否返還其租賃的港口碼頭貨場合同解除后，租賃物即案涉港口碼頭上貨場應(yīng)當(dāng)返還萊州某港務(wù)公司，但應(yīng)給予萊州某管樁公司撤離場地的合理準(zhǔn)備時間，二審法院綜合考慮確認(rèn)以三個月為限，即萊州某管樁公司應(yīng)于本判決生效之日起三個月內(nèi)將案涉港口碼頭貨場交付給萊州某港務(wù)公司。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》第七百二十一條? 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付。（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第二百二十六條）
《中華人民共和國民法典》第五百六十六條? 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。
合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第九十七條）
一審：青島海事法院（2020）魯72民初1967號民事判決（2021年1月8日）
二審：山東省高級人民法院（2021）魯民終477號民事判決（2021年4月23日）
來源：人民法院案例庫（入庫編號：2023-10-2-111-001）
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