這下只好來(lái)問(wèn)律師，律師解答有標(biāo)準(zhǔn)流程的。
第一看朋友與房東簽署的租賃合同，表面上中規(guī)中矩，合同約定了年租金48000元、租期五年、違約責(zé)任等，稍微有一個(gè)特別之處，就是在免責(zé)條款約定了“因不可抗力或市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，包括出租方廠房轉(zhuǎn)讓使雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。”如此，意味著房東在廠房轉(zhuǎn)讓時(shí)有權(quán)解除合同，而且無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。這種情況就很難追究房東違約責(zé)任。
第二再看朋友與上家簽署的超市轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同約定非常簡(jiǎn)單，一是約定超市面積及移交時(shí)間及轉(zhuǎn)讓費(fèi)58萬(wàn)，二是約定合同簽訂后超市的經(jīng)營(yíng)權(quán)和店內(nèi)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬朋友所有。三是約定上家要協(xié)助辦理超市證照過(guò)戶手續(xù)，不能辦理過(guò)戶的，應(yīng)繼續(xù)允許我朋友使用，后續(xù)要配合年審等。確實(shí)出乎意料，好歹也達(dá)到近60萬(wàn)的合同，合同竟然約定如此簡(jiǎn)單，連基本違約條款都沒(méi)有。
這個(gè)轉(zhuǎn)讓合同第一個(gè)問(wèn)題是轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)質(zhì)包含了超市貨值及設(shè)備價(jià)值，并非單純轉(zhuǎn)讓費(fèi)。且先不論如何訴訟，至少前面確定訴訟索賠金額就存在爭(zhēng)議。超市本身貨值肯定不能列入賠償范圍，只能單純就轉(zhuǎn)讓款要求賠償。如果沒(méi)有有效證據(jù)支持，訴訟第一步就存在難題，畢竟作為原告肯定要有相關(guān)證據(jù)支持將轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額予以分解，否則對(duì)方聲稱沒(méi)有收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是超市本身貨值，這時(shí)原告辯解就非常吃力了。
第二個(gè)問(wèn)題原告用何種理由起訴。本案訴訟思路基本就二種，一是以上家明知或應(yīng)知超市房東將出售廠房、后期超市無(wú)法存在，故意隱瞞該種情況將超市轉(zhuǎn)讓給我朋友，導(dǎo)致我朋友合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上家行為構(gòu)成欺詐，要求撤銷超市轉(zhuǎn)讓合同、互相返還。如此思路對(duì)舉證要求非常高，即原告要有明確的證據(jù)證明上家在簽署合同之時(shí)已知超市所在廠房要整體出售的事實(shí)。如果不能證明該點(diǎn)，以欺詐為由撤銷合同敗訴風(fēng)險(xiǎn)極大。
第二種訴訟思路以公平為由要求上家返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。畢竟沒(méi)有一個(gè)人會(huì)認(rèn)為在支付58萬(wàn)后、超市僅能經(jīng)營(yíng)五個(gè)月的交易行為是公平的。法院肯定不會(huì)支持全額返還，而是要對(duì)具體轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額作出合理認(rèn)定，再結(jié)合場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)時(shí)間作出具體金額的裁定。
這個(gè)案件實(shí)質(zhì)也只能這樣了。朋友異想天開(kāi)，還想著是不是可以讓房東幫忙隱瞞，他也快速找下一家轉(zhuǎn)讓了事。對(duì)此我還能說(shuō)什么，無(wú)話可說(shuō)，只是提醒他后續(xù)官司是肯定輸?shù)模踔疗鋵?duì)上家索賠權(quán)可能都會(huì)就此喪失，或者后續(xù)再訴法官也會(huì)考慮到他此前不誠(chéng)信記錄而對(duì)其賠償金額作出不利判決。
前事不忘，以作后事之師。蔡律師在此提醒，對(duì)于店鋪轉(zhuǎn)讓，凡是有支出高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，都要讓上家作保證陳述，確保上家可以與房東簽署具體金額、具體租期的租賃合同，確定承租場(chǎng)所在某一期限內(nèi)不會(huì)被轉(zhuǎn)讓、拆遷、拆除等保障經(jīng)營(yíng)持續(xù)的條款，并要約定具體違約責(zé)任，否則有意外事件發(fā)生那就難忍了。
福州律師蔡思斌
]]>一、承租方明知出租面積包含無(wú)產(chǎn)權(quán)面積，應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金
參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號(hào)民事判決：本院認(rèn)為，首先，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無(wú)產(chǎn)權(quán)加建面積，該無(wú)產(chǎn)權(quán)加建面積不影響甲乙雙方對(duì)租金的約定。”可見(jiàn)在簽約時(shí)，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無(wú)產(chǎn)權(quán)加建面積，且同意不影響雙方對(duì)租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來(lái)美公司變更而來(lái)，博來(lái)美公司出具《情況說(shuō)明》，載明博來(lái)美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎(chǔ)，外加公共配套用房面積計(jì)入總租賃面積。該《情況說(shuō)明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來(lái)美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致的情況下，長(zhǎng)期以來(lái)從未對(duì)租賃面積提出過(guò)異議。因此，華邦源公司應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并未多支付費(fèi)用，華邦源公司的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
二、即便針對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無(wú)效，仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)
相關(guān)案例：湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院 (2019)湘01民終12072號(hào)民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項(xiàng)下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定部分有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積約定無(wú)效，但神州英才公司仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向隆明公司支付該部分無(wú)產(chǎn)權(quán)登記面積的房屋占有使用費(fèi)。因此，《房屋租賃合同》除對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積房屋的約定部分無(wú)效外，其他關(guān)于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。
三、合同部分無(wú)效的責(zé)任在于出租方，并且由于合同無(wú)效造成承租方無(wú)法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免
廣州市中級(jí)人民法院(2020)粵01民終17086號(hào)民事判決：關(guān)于租金及占用費(fèi)的計(jì)付。原則上，對(duì)于合同有效部分，即有產(chǎn)權(quán)房屋，因辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責(zé)任應(yīng)由樂(lè)高公司承擔(dān)，故應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金。對(duì)于合同無(wú)效部分，即無(wú)產(chǎn)權(quán)部分，如樂(lè)高公司正常占有使用房屋的，亦應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付占用費(fèi)，但因本案中合同部分無(wú)效的責(zé)任在萬(wàn)力物業(yè)公司，如因無(wú)效而無(wú)法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免。
按樂(lè)高公司所述，涉案租賃場(chǎng)地中1號(hào)鋪?zhàn)鞑蛷d使用至2018年5月因消防問(wèn)題被勒令停業(yè)；2、3號(hào)鋪、自編38號(hào)二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場(chǎng)地；7號(hào)倉(cāng)由次承租人使用至交還場(chǎng)地之前，即使是無(wú)產(chǎn)權(quán)部分，樂(lè)高公司也實(shí)際占有使用了其中部分，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。因此，樂(lè)高公司答辯認(rèn)為化工集團(tuán)公司無(wú)權(quán)收取租金并反訴要求返還租金于法無(wú)據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于樂(lè)高公司應(yīng)付租金及占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，從租賃合同履行過(guò)程中雙方之間的函件及電子郵件來(lái)看，涉案租賃場(chǎng)地確實(shí)存在因化工集團(tuán)公司原因而部分無(wú)法正常使用的情形，萬(wàn)力物業(yè)公司代表化工集團(tuán)公司在2017年5月16日向樂(lè)高公司發(fā)送的電子郵件《XX號(hào)大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務(wù)費(fèi)統(tǒng)計(jì)表（按辦公算）》證明，化工集團(tuán)公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費(fèi)）減少至按照75513元/月計(jì)算。
綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會(huì)參照原合同的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費(fèi)，但如果合同無(wú)效的責(zé)任在于出租方，法院通常會(huì)根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則酌情調(diào)低占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
蔡思斌
2022年6月8日
]]>2014年12月19日，大白公司作為甲方（出租方）、張奇作為乙方（承租方）簽訂《新源西里商鋪?zhàn)赓U合同》，該合同包括合同協(xié)議書(shū)、通用條款、補(bǔ)充條款。合同協(xié)議書(shū)約定：甲方作為出租方將北京市朝陽(yáng)區(qū)新源里商鋪（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)商鋪）出租給乙方使用，甲乙雙方確定該商鋪的租賃面積為395平方米。通用條款約定：該商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計(jì)算，建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和。后雙方發(fā)生糾紛，經(jīng)鑒定訴爭(zhēng)商鋪建筑面積為293.38平方米。張奇以此主張大白公司出租面積小于合同約定面積，主張退還相應(yīng)租金。
一審北京朝陽(yáng)法院觀點(diǎn)
雖然評(píng)估單位對(duì)訴爭(zhēng)商鋪面積作出鑒定，但是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是以登記制為準(zhǔn)，故應(yīng)以房產(chǎn)證載明的面積為依據(jù)。雖然張奇表示未在訴爭(zhēng)商鋪經(jīng)營(yíng)，但根據(jù)工商登記和該院現(xiàn)場(chǎng)勘查，張奇實(shí)際使用訴爭(zhēng)商鋪，應(yīng)向大白公司交納房屋租金至實(shí)際騰退之日止，故對(duì)張奇要求大白公司退還租金的訴訟請(qǐng)求，該院不予支持，對(duì)大白公司要求張奇交納房屋租金至騰退之日止的反訴請(qǐng)求，該院予以支持。
二審北京第三中院觀點(diǎn)
本案中，根據(jù)雙方合同約定，租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為11元/日/平方米；商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計(jì)算，建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)測(cè)量，涉訴租賃房屋的建筑面積為293.38平方米，包含了套內(nèi)使用面積及套內(nèi)墻體面積。因此，大白公司向張奇交付的商鋪?zhàn)赓U面積與合同約定的395平方米不符。依據(jù)雙方租賃合同的約定，租金數(shù)額系以每日租金金額為基數(shù)乘以該商鋪?zhàn)赓U面積計(jì)算得出，租金標(biāo)準(zhǔn)與租賃面積直接相關(guān)，而非固定的數(shù)額，故應(yīng)以實(shí)際交付的租賃面積計(jì)算張奇應(yīng)交納的租金數(shù)額。張奇以此為由主張大白公司退還已經(jīng)多交的租金，并主張以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算裝修管理費(fèi)、免租期租金以及合同解除后應(yīng)交納的房屋占有使用費(fèi)等，具有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予支持。大白公司主張應(yīng)以合同約定的租賃面積395平方米為準(zhǔn)計(jì)算租金數(shù)額，租賃面積應(yīng)當(dāng)包括公攤面積，缺乏合同約定，亦與事實(shí)不符，本院不予采信。一審按合同約定的租賃面積395平方米計(jì)算租金，處理有誤，本院予以糾正。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于租賃面積應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定的面積均為395平方米，但該面積實(shí)際包含公攤面積，并非承租方能夠全部使用的面積。雖然在產(chǎn)權(quán)登記上，建筑面積是由套內(nèi)面積與公攤面積組成。但本案雙方已經(jīng)在合同約定了建筑面積的計(jì)算方式，即括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和，并未包含公攤面積。在合同條款已有明確約定的前提下，應(yīng)以雙方約定為準(zhǔn)，而不應(yīng)直接以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，否則就失去當(dāng)事人特別約定以建筑面積為準(zhǔn)的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人裝了空子，但市場(chǎng)主體就應(yīng)為自己的經(jīng)營(yíng)行為負(fù)責(zé)，而不能由法院為當(dāng)事人強(qiáng)行變更意思表示。為了避免再出現(xiàn)本案這樣的糾紛，各方在簽署租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃面積以及租賃面積的具體計(jì)算方式進(jìn)行明確約定，避免出現(xiàn)歧義影響自身利益。
案例索引：(2018)京03民終2253號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。
蔡思斌
2022年5月23日
]]>合同編號(hào)：
訂立合同當(dāng)事人雙方：
出租方（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）：
承租方（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：
根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方租賃遠(yuǎn)大荷蘭水街商業(yè)房屋事宜訂立本合同如下：
第一條 出租場(chǎng)地
1.1甲方將座落于??? 市??? 區(qū)???? 號(hào)????? 部分房屋出租予乙方使用。
1.2 本合同項(xiàng)下的房產(chǎn)為甲方經(jīng)合法取得房產(chǎn)使用權(quán)，保證不影響乙方的權(quán)益。
1.3該場(chǎng)地的具體位置在本合同附件一（位置平面圖）中予以標(biāo)注，該承租面積為_(kāi)__________平方米。
1.4乙方的物業(yè)管理由____（物業(yè)公司）_____承擔(dān)，乙方對(duì)相關(guān)物業(yè)管理規(guī)約。
1.5在租賃期限內(nèi)，乙方有權(quán)根據(jù)其正常經(jīng)營(yíng)需要與所有其他租戶共同平等地使用公共部分，包括但不限于樓梯、通道、衛(wèi)生間、電梯、電動(dòng)扶梯等，但甲方有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)公共部分的使用予以合理的臨時(shí)限制，但該等限制不應(yīng)影響乙方的正常經(jīng)營(yíng)。
1.6乙方承租本合同項(xiàng)下的期限：自??? 年?? 月?? 日起（起租日）至??? 年?? 月??? 日（期滿日）止。如因甲方原因而延遲交付租賃房屋的日期的，則本合同履行期限及免租裝修期等作相應(yīng)順延，甲乙雙方需要對(duì)此進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)。如因乙方原因而使交付租賃房屋的日期延遲的，則本合同履行期限及免租裝修期等不作相應(yīng)變更。
第二條 房屋用途及經(jīng)營(yíng)限制
2.1.該場(chǎng)地只供乙方用于經(jīng)營(yíng)___________,甲方保證該出租場(chǎng)地可被用于符合本合同約定用途的經(jīng)營(yíng)，乙方經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品類及品牌須符合甲方整體規(guī)劃方案。
2.2 本合同簽訂前，甲方應(yīng)向乙方出示本合同項(xiàng)下房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》及其他能夠證明權(quán)利合法來(lái)源的有效證明文件，以及《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《法定代表人身份證明》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《稅務(wù)登記證》的復(fù)印件。乙方須向甲方提供《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《法定代表人身份證明》等復(fù)印件。
2.2在租賃期限內(nèi)，乙方不得在租賃場(chǎng)地內(nèi)從事與本合同2.1條所述營(yíng)業(yè)之外的其他用途。乙方亦不得改變經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品類及品牌，乙方在該房產(chǎn)內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)前，應(yīng)向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)并獲得經(jīng)營(yíng)本合同2.1條所述營(yíng)業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)或許可證（如法律、法規(guī)要求），甲方可根據(jù)實(shí)際情況提供必要的協(xié)助，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
第三條?? 租金、費(fèi)用及支付方式
3.1 租金
3.1.1 在本合同期限內(nèi)，乙方承租本合同項(xiàng)下房產(chǎn)的租金總額為￥__________元（大寫(xiě)：人民幣? ?????????????????圓整）。
A．自????年????月????日起至? ???年? ??月? ???日，月租金￥??????元（大寫(xiě)：人民幣? ?????????圓整）。其中，首期租金（從? ???年?????月?????日起至? ???年?????月? ???日）：￥? ???元（大寫(xiě)：人民幣? ?????????圓整）乙方須在合同簽訂之日起60日內(nèi)全部支付給甲方。
3.1.2 每階段租金支付方式按季度支付，乙方須在每季度開(kāi)始前15個(gè)工作日向甲方支付該季度租金，甲方應(yīng)在收到乙方租金后十個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)具房屋租賃發(fā)票。
3.2 物業(yè)管理費(fèi)
3.2.1 物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)算面積為：__________平方米（具體位置見(jiàn)附件一），物業(yè)管理費(fèi)：??? 元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)包括本項(xiàng)目的公用區(qū)域的各項(xiàng)費(fèi)用，包括中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用、公共電梯等設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用、日常垃圾清運(yùn)費(fèi)、公共區(qū)域保安費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)用、公共部位水電費(fèi)、公共設(shè)備的維修和保養(yǎng)費(fèi)用等。
3.2.2 物業(yè)管理費(fèi)支付方式：按季度支付，乙方須于每季度第一個(gè)月5日前支付下一個(gè)季度的管理費(fèi)（其中首季度管理費(fèi)于租賃房屋交付之日支付），甲方應(yīng)在收到乙方物業(yè)管理費(fèi)后十個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)具等額發(fā)票。
3.2 保證金
3.1.1 甲、乙雙方確定本房屋租賃保證金為￥??????元、物業(yè)履約保證金為￥??????元、水電保證金￥??????元、裝修保證金￥??????元，共計(jì)￥??????元（大寫(xiě)：人民幣 ????????圓整）。乙方須在合同簽訂之日將上述保證金一次性支付給甲方。
3.3.2 甲、乙雙方商定在租賃期滿或本合同終止后三十日內(nèi)，乙方需持甲方出具的原始憑證請(qǐng)求返還，若乙方無(wú)違約行為且對(duì)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備無(wú)損壞或未有須扣除費(fèi)用等情形的，甲方將各項(xiàng)保證金全額無(wú)息退還給乙方，如乙方不能提供原始憑證，甲方不予退還保證金。
3.3.3 在本合同履行期限內(nèi)，乙方有任何違反本合同約定之行為，甲方有權(quán)在各項(xiàng)保證金內(nèi)扣除相應(yīng)數(shù)額作為違約金，不足部分，乙方須在接到甲方書(shū)面通知后七個(gè)工作日予以補(bǔ)交。
3.3 水、電費(fèi)的代收代繳：
水電用表可以獨(dú)立抄表，甲方須按水：?????元/噸、電?????元/度的標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取費(fèi)用并提供水、電費(fèi)發(fā)票，如在租賃期間遇有國(guó)家政策和規(guī)定調(diào)整水電費(fèi)的，甲方有權(quán)對(duì)水電費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)當(dāng)按照甲方調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)繳納水電費(fèi)。
3.4 其他費(fèi)用
乙方須自行負(fù)擔(dān)與該場(chǎng)地使用有關(guān)的電話費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、寬帶費(fèi)、車位費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
3.5 保險(xiǎn)
3.5.1 乙方需在房屋交付完成之日前自行為該場(chǎng)地在裝修期間可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)，包括但不限于裝修工程一切險(xiǎn)和第三者責(zé)任險(xiǎn)，保險(xiǎn)責(zé)任期間為開(kāi)始裝修之日起至開(kāi)始營(yíng)業(yè)之日止。
3.5.2 乙方應(yīng)在開(kāi)業(yè)前自行為該場(chǎng)地可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買保險(xiǎn)，該等保險(xiǎn)的責(zé)任期間從乙方開(kāi)業(yè)日至本合同期限屆滿之日止，該等險(xiǎn)種至少應(yīng)包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)。
3.6 除法律規(guī)定或按本合同約定由甲方代扣代繳的以外，乙方須自行向有關(guān)部門(mén)支付因租賃及經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生的一切稅費(fèi)。
3.7 乙方采用???????種方式向甲方付款：
A.現(xiàn)金；?? B.支票；?? C.轉(zhuǎn)賬
3.8? 甲方銀行賬戶如下：
開(kāi)戶銀行：
收款人名稱：
銀行賬號(hào)：
第四條?? 房屋交付與返還
4.1 甲方應(yīng)于合同簽訂后的15日內(nèi)向乙方出具《交房通知書(shū)》，通知乙方該場(chǎng)地的交付日（下稱“該交付日”），甲方應(yīng)當(dāng)于該交付日前交付該場(chǎng)地，而乙方無(wú)正當(dāng)理由的應(yīng)當(dāng)于該交付日前接受交付。
4.2 甲乙雙方交付/接收該場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)于租賃場(chǎng)地交接當(dāng)日在《租賃交付清單》的交接文件上簽字并蓋章（作為附件三），交接文件應(yīng)當(dāng)載明交接日期及交付狀況，該場(chǎng)地交付狀況以《租賃交付清單》所載為準(zhǔn)。
4.3 甲方應(yīng)于該場(chǎng)地交付時(shí)向乙方說(shuō)明承租該場(chǎng)地的建筑物的狀況，包括空調(diào)、照明、用電、消防等使用注意事項(xiàng)。乙方接收該場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎和適當(dāng)?shù)臋z查該場(chǎng)地。
4.4 若因乙方原因，乙方?jīng)]有在該交付日與甲方辦理該場(chǎng)地的驗(yàn)收、交接手續(xù)，則乙方應(yīng)被視為在該交付日辦理了該場(chǎng)地的驗(yàn)收、交接手續(xù)，甲方有權(quán)要求乙方自該交付日起支付在正常交付情況下乙方應(yīng)當(dāng)支付的費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)等。若乙方在交付日后30日內(nèi)未辦理該場(chǎng)地的進(jìn)場(chǎng)裝修手續(xù)并進(jìn)場(chǎng)施工的，甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方解除本合同，且乙方應(yīng)當(dāng)向甲方承擔(dān)本合同租金總額20%的違約金。
4.5因甲方原因而遲延交付，本合同所規(guī)定的免租裝修期及租賃期限等均將根據(jù)遲延后的期限而相應(yīng)順延。若甲方延遲交付超過(guò)30天且經(jīng)乙方書(shū)面催告后五個(gè)工作日內(nèi)仍未交付的，乙方有權(quán)解除合同，且甲方應(yīng)返還乙方已支付的各項(xiàng)費(fèi)用，并賠償乙方由此遭受的直接損失。
4.6 乙方應(yīng)于本合同終止后當(dāng)日交還租賃場(chǎng)地，乙方自費(fèi)將該場(chǎng)地內(nèi)的所有動(dòng)產(chǎn)（附屬設(shè)施/設(shè)備除外）搬離該場(chǎng)地，場(chǎng)地之裝修及所有不可拆除的屬甲方所有，甲方無(wú)須給予乙方補(bǔ)償，因甲方違約行為導(dǎo)致合同終止的除外。
4.7 乙方自費(fèi)將場(chǎng)地內(nèi)的所有物品搬離該場(chǎng)地，并將場(chǎng)地恢復(fù)至交付時(shí)的狀態(tài)，正常使用導(dǎo)致的折舊除外。
4.8 本合同終止后，乙方未按照約定交還該場(chǎng)地的，則甲方有權(quán)自行清理該場(chǎng)地內(nèi)的一切動(dòng)產(chǎn)，由此產(chǎn)生的清理費(fèi)用由乙方支付（或在租賃保證金內(nèi)扣除），乙方物品如因此有所遺失或損毀的，甲方不負(fù)賠償責(zé)任。
第五條?? 裝修與改建
5.1乙方所租賃場(chǎng)地的裝修方案須經(jīng)甲方審核批準(zhǔn)，并與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工管理協(xié)議》后，乙方方可進(jìn)場(chǎng)施工。甲方為其提供冷暖、照明、消防設(shè)施、基本的電力供應(yīng)及其他有關(guān)基本設(shè)施、條件，但乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用。
5.2 租賃期內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)共同保障房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備處于安全和適用的狀態(tài)；
5.3 乙方應(yīng)保證于????年????月????日前開(kāi)業(yè)，乙方免租裝修期：自????年????月????日起至????年????月????日，共????日。在此期間，乙方無(wú)需交付租金，但仍需承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)以及裝修或經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的其他費(fèi)用。
5.4 若因乙方原因，于免租裝修期屆滿后第一個(gè)月內(nèi)未能完成裝修并開(kāi)業(yè)，乙方可繼續(xù)裝修，但須按約定向甲方支付租金、管理費(fèi)及其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，同時(shí)乙方應(yīng)支付逾期開(kāi)業(yè)的違約金（每逾期一天開(kāi)業(yè)，應(yīng)向甲方交納相當(dāng)于當(dāng)月租金的1%）。若在裝修免租期屆滿后30日內(nèi)仍未完成裝修并開(kāi)業(yè)狀態(tài)的，甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方解除本合同。
5.4 若因甲方的原因，乙方于免租裝修期內(nèi)未能進(jìn)行裝修的，乙方的裝修免租期、及租賃期限等應(yīng)相應(yīng)的予以延長(zhǎng), 開(kāi)業(yè)日也相應(yīng)推遲。
5.5未事先征得甲方的書(shū)面同意，乙方不得對(duì)該房屋進(jìn)行改建、增建，不得以任何形式毀壞該房屋的主體結(jié)構(gòu)，如乙方對(duì)該房屋做出任何修建，或安裝任何附屬物、裝置、附加物，即使該等裝修、改建或安裝已得到甲方的同意，乙方在合同終止交還該商鋪時(shí)，可復(fù)原、移去或拆走該等改建、附屬物、裝置及附加物或其任何部分。
5.6在該場(chǎng)地使用過(guò)程中，如非乙方原因，該房屋中甲方提供的設(shè)施出現(xiàn)妨礙安全、正常使用的損壞時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方，并采取有效措施防止損失擴(kuò)大。甲方應(yīng)在接到乙方通知后3日內(nèi)根據(jù)損壞情況進(jìn)行及時(shí)維修，逾期不維修的，乙方可代為維修，相應(yīng)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
5.7 因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。
5.8 租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)正常使用并愛(ài)護(hù)該房屋內(nèi)部的各項(xiàng)設(shè)施，包括但不限于地板、墻面、所有店面、門(mén)窗、電氣設(shè)施、燃?xì)庠O(shè)施、給排水設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)設(shè)施、線纜和管道等，并盡力確保其處于正常租用的使用狀態(tài)。
5.9租賃期間，甲方有權(quán)進(jìn)入該房屋視察該房屋的維修狀態(tài)，檢查該房屋內(nèi)的電氣、燃?xì)狻⒔o排水等設(shè)備的運(yùn)作情況，消防安全及其他安全隱患，進(jìn)行必要的修繕和保養(yǎng)工作，但甲方進(jìn)行維修保養(yǎng)工作前，應(yīng)事先通知乙方以選擇合適的時(shí)間，并避免因此而影響乙方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
5.10 本合同解除時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，乙方可自行拆除，因拆除造成房屋損毀的，乙方應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
5.11 本合同解除時(shí)，對(duì)于已形成附合的裝飾裝修物，按下列情形分別處理：
5.11.1 因甲方違約導(dǎo)致合同解除，乙方剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，甲方予以賠償。
5.11.2 因乙方違約導(dǎo)致合同解除，乙方剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修的殘值損失，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六條?? 合同的變更和解除
6.1 甲方或乙方經(jīng)協(xié)商一致，同意變更合同的，須以書(shū)面形式形成變更合同。因變更本合同，使一方遭受損失的，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償另一方的損失。
6.2 因不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。
6.3 在本合同履行期限內(nèi)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，本合同可以解除。
6.4 在下列情形下，甲方可單方解除本合同，收回場(chǎng)地，并按照第七條約定追究乙方的違約責(zé)任：
6.4.1 乙方擅自轉(zhuǎn)租、委托第三方經(jīng)營(yíng)管理或與第三方共同經(jīng)營(yíng)的；
6.4.2 乙方長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的；
6.4.3 乙方未按照合同約定逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用之一或全部達(dá)60日的，經(jīng)甲方書(shū)面催告五個(gè)工作日仍未支付的；
6.4.4 乙方擅自改變租賃房屋用途的，擅自改變經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品類或品牌的；
6.4.5 乙方未經(jīng)甲方同意進(jìn)行裝修改建的，擅自拆改或損壞房屋結(jié)構(gòu)，且經(jīng)甲方書(shū)面通知，在限定時(shí)間內(nèi)仍未糾正并恢復(fù)原狀的；
6.4.6 乙方從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或受到行政機(jī)關(guān)處罰的，或因此造成甲方經(jīng)濟(jì)及商譽(yù)損失的；
6.4.7 未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方連續(xù)中斷或停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)達(dá)15天以上的，非因乙方原因的除外；
6.4.8 法律、法規(guī)或本合同其他條款約定甲方單方解除合同的其他情形。
6.5 在租賃期內(nèi)，甲方有下列行為之一的，乙方有權(quán)單方解除本合同，由此給乙方造成損失的，甲方應(yīng)予以賠償：
6.5.1 違反本合同約定，使乙方無(wú)法按其用途繼續(xù)使用該房屋達(dá)60日的；
6.5.2 未經(jīng)乙方同意，將乙方承租的房屋進(jìn)行裝修、改建或擴(kuò)建的；
6.5.3 因甲方原因，致使該房屋因強(qiáng)制執(zhí)行而被查封；
6.5.4 法律、法規(guī)或本合同其他條款允許乙方單方解除合同的其他情形。
6.6 甲乙雙方根據(jù)本條單方解除合同的，違約方須賠償守約方的一切損失。
6.7 本合同權(quán)利義務(wù)的終止，不影響本合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。
第七條?? 違約責(zé)任
7.1 任何一方未履行本合同項(xiàng)下的任何一項(xiàng)條款均被視為違約。違約方應(yīng)承擔(dān)因自己的違約行為而給守約方造成的一切損失。
7.2 乙方擅自轉(zhuǎn)租或委托第三方經(jīng)營(yíng)管理或與第三方共同經(jīng)營(yíng)的，須承擔(dān)本合同租金總額20%的違約金。
7.3 乙方逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等其他費(fèi)用中任何一項(xiàng)或全部的，每逾期一日，應(yīng)承擔(dān)逾期交付金額的2%的違約金。
7.4乙方從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，受到行政機(jī)關(guān)處罰的，須承擔(dān)本合同租金總額30%的違約金，并賠償因此給甲方造成的經(jīng)濟(jì)及商譽(yù)損失。
7.5乙方未經(jīng)甲方同意進(jìn)行裝修改建的，擅自拆改或損壞房屋結(jié)構(gòu)，須承擔(dān)本合同租金總額20%的違約金。
7.6乙方擅自改變租賃房屋用途的，擅自改變經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、品類或品牌的，須承擔(dān)本合同租金總額30%的違約金。
7.7未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方連續(xù)中斷或停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)達(dá)15天以上的，須承擔(dān)本合同租金總額20%的違約金。
7.8 除本合同另有約定外，如因甲方原因致使逾期交付房屋的，每逾期一日則應(yīng)向乙方支付1000元違約金。
7.9 租賃期限內(nèi)，甲方不及時(shí)履行本合同約定的維修維護(hù)義務(wù)，致使房屋發(fā)生損壞，造成乙方損失，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
7.10 如因乙方行為侵害第三方合法權(quán)益的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)所有責(zé)任。因此給甲方造成損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)一切賠償責(zé)任。
7.11乙方主體資格變更或發(fā)生影響本合同繼續(xù)履行的情況（如乙方清算、合并分立、法定繼承致使房屋使用人發(fā)生變更等），應(yīng)當(dāng)提前90日書(shū)面通知甲方，并簽訂主體變更合同，如乙方未盡通知義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)本合同租金總額30%的違約金。
7.12 本合同所稱之損失包括實(shí)際損失和合同履行后可以獲得的利益、訴訟或仲裁以及合理的調(diào)查費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)法律費(fèi)用。
第八條?? 不可抗力
8.1 本合同所指不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。
8.2 由于不可抗力事件，致使一方在履行其在本合同項(xiàng)下的義務(wù)過(guò)程中遇到障礙或延誤，不能按規(guī)定的條款全部或部分履行其義務(wù)的，遇到不可抗力時(shí)間的一方（“受阻方”），只要滿足下列所有條件，不應(yīng)視為違反本合同：
8.2.1受阻方不能全部或部分履行其義務(wù)，是由于不可抗力事件直接造成的，且在不可抗力發(fā)生前受阻方不存在遲延履行相關(guān)義務(wù)的情形；
8.2.2受阻方已盡最大努力履行其義務(wù)并減少由于不可抗力事件給另一方造成的損失；
8.2.3不可抗力事件發(fā)生時(shí)，受阻方已立即通知對(duì)方，并在不可抗力事件發(fā)生后的十五天內(nèi)提供有關(guān)該事件的公證文書(shū)和書(shū)面說(shuō)明，書(shū)面說(shuō)明中應(yīng)包括對(duì)延遲履行或部分履行本合同的原因說(shuō)明。
8.3不可抗力事件終止或排除后，受阻方應(yīng)繼續(xù)履行本合同，并應(yīng)盡快通知另一方。受阻方應(yīng)可延長(zhǎng)履行義務(wù)的時(shí)間，延長(zhǎng)期應(yīng)相當(dāng)于不可抗力事件實(shí)際造成延誤的時(shí)間。
8.4如果不可抗力事件的影響持續(xù)達(dá)三十日或以上時(shí)，雙方應(yīng)根據(jù)該事件對(duì)本合同履行的影響程度協(xié)商對(duì)本合同的修改或終止。如在一方發(fā)出協(xié)商書(shū)面通知之日起十日內(nèi)雙方無(wú)法就此達(dá)成一致，任何一方均有權(quán)解除本合同而無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
第九條?? 爭(zhēng)議的解決
9.1因本合同而產(chǎn)生的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可向甲方住所地人民法院提起訴訟。
9.2 本合同的訂立、效力、解釋、履行或其爭(zhēng)議的解決，均適用中華人民共和國(guó)法律。
第十條?? 合同生效
本合同自雙方蓋章并授權(quán)代表簽字之日起生效。一式???份，雙方各執(zhí)???份，具有同等法律效力。
第十一條?? 合同文本
11.1 本合同簽訂的同時(shí)，甲乙雙方另須簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》作為本合同的補(bǔ)充協(xié)議。
11.2 本合同未盡事宜，應(yīng)由雙方友好協(xié)商解決。如需對(duì)本合同及其附件或補(bǔ)充協(xié)議做任何修改或補(bǔ)充，須由雙方以書(shū)面做出方為有效。修改或補(bǔ)充文件與本合同有不一致的，以修改或補(bǔ)充文件為準(zhǔn)。
11.3 本合同如有任何變更、終止或解除需雙方同意并簽署書(shū)面文件方為有效。
11.4本合同簽署前，雙方將分別向?qū)Ψ教峁┢涫跈?quán)本合同簽署人代表其簽署本合同的授權(quán)文件。
11.5合同附件作為本合同的組成部分，與本合同正文具有同等法律效力。若合同附件與合同正文有任何沖突，以合同正文為準(zhǔn)。
附件一：租賃房屋位置平面圖
附件二：租賃房屋交付清單
以下無(wú)正文
甲方（蓋章）：?????????????????????? ????? 乙方（簽名）：
法定代表人或授權(quán)代表（簽字）：??????? ????法定代表人或授權(quán)代表（簽字）
地??? 址：?????????????????????????????? 地??? 址：
聯(lián)系電話：???????????????????????????????聯(lián)系電話：
日期：?????????????????????????????????? 日期：
]]>甲方： ? ? ? ? ? ?身份證號(hào)：
乙方： ? ? ? ? ? ?身份證號(hào)：
丙方： ? ? ? ? ? ?身份證號(hào)：
甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就店鋪轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：
一、丙方同意甲方將自己位于 街（路） 號(hào)的店鋪(原為： )轉(zhuǎn)讓給乙方使用，建筑面積為 平方米；并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權(quán)利與義務(wù)。
二、該店鋪的所有權(quán)證號(hào)碼為 ，產(chǎn)權(quán)人為丙。丙方與甲方簽訂了租賃合同，租期到 年 月 日止，月租為 元人民幣。店鋪交給乙方后，乙方同意代替甲向丙方履行該租賃合同，每月交納租金及該合同約定由甲方交納的水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，該合同期滿后由乙方領(lǐng)回甲交納的押金，該押金歸乙方所有。
三、 店鋪現(xiàn)有裝修、裝飾、設(shè)備(包括附件二 )在甲方收到乙方轉(zhuǎn)讓金后全部無(wú)償歸乙方使用，租賃期滿后不動(dòng)產(chǎn)歸丙方所有，動(dòng)產(chǎn)無(wú)償歸乙方(動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分按租賃合同執(zhí)行)。
四、 乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付頂手費(fèi)(轉(zhuǎn)讓費(fèi))共計(jì)人民幣大寫(xiě) 元，上述費(fèi)用已包括甲方交給丙方再轉(zhuǎn)付乙方的押金、第三條所述的裝修裝飾設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用。甲方不得再向乙方索取任何其他費(fèi)用。
五、 該店鋪的營(yíng)業(yè)執(zhí)照已由甲方辦理，經(jīng)營(yíng)范圍為餐飲，租期內(nèi)甲方繼續(xù)以甲方名義辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等相關(guān)手續(xù)，但相關(guān)費(fèi)用及由乙方經(jīng)營(yíng)引起的債權(quán)債務(wù)全部由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。乙方接手經(jīng)營(yíng)前該店鋪及營(yíng)業(yè)執(zhí)照上所載企業(yè)所欠一切債務(wù)由甲方負(fù)責(zé)償還，與乙方無(wú)關(guān)。
六、 乙方逾期交付轉(zhuǎn)讓金，除甲方交鋪日期相應(yīng)順延外，乙方每日向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的千分之一的違約金，逾期30日的，甲方有權(quán)解除合同，乙方按轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%向甲方支付違約金。甲方應(yīng)保證丙方同意甲方轉(zhuǎn)讓店鋪，如由于甲方原因?qū)е卤交蚣追阶约褐型臼栈氐赇仯追酵瑯映袚?dān)違約責(zé)任，并向乙方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%作為違約金。
七、如因自然災(zāi)害等不可抗因素導(dǎo)致乙方經(jīng)營(yíng)受損的與甲方無(wú)關(guān)，但因國(guó)家征用拆遷店鋪，有關(guān)補(bǔ)償歸乙方。
八、 如果合同簽訂前政府已下令拆遷店鋪，甲方退償全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)，賠還乙方接手該店鋪的裝修損失費(fèi)，并支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%的違約金。如果合同簽訂之后政府明令拆遷店鋪，或者市政建設(shè)(如修、擴(kuò)路、建天橋、立交橋、修地鐵等)導(dǎo)致乙方難以經(jīng)營(yíng)，乙方有權(quán)解除合同，甲方退還剩余租期的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，押金仍歸乙方(前述順延除外)。或甲方在每年?duì)I業(yè)執(zhí)照有效期屆滿時(shí)仍未辦妥年審手續(xù)，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退回全部轉(zhuǎn)讓費(fèi)，賠償裝修、添置設(shè)備損失費(fèi)，并支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%的違約金。
九、本合同一式三份，三方各執(zhí)一份，自三方簽字之日起生效。
甲方簽字：
日期：
乙方簽字：
日期：
丙方簽字：
日期：
附件：一、原房屋租賃合同
二、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的一切設(shè)施清單
]]>