（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質與規劃許可證不符遲延2個月開業，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級人民法院作出終審判決，認定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導致的損失，出租人有權少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請的判決。

經查明，久久公司看好南京中央商務區的商機，經考察后承租某大樓用于經營酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質”為科研，出租人負責消防報審報驗，承租人承擔50萬元費用，承租方如無法取得《消防驗收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗收合格證》的，承租人可轉租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報驗，被以“土地性質與規劃許可證不符”退件。完善材料后繼續報驗，在“土地性質”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時2個月，終于獲得《消防驗收合格證》。

酒店開業后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質”不符合租賃要求，酒店遲延開業2個月，由此造成的租金、停車費、人工成本、伙食費等損失400萬元。

出租人辯稱，久久公司明知消防報驗難，才委托我方協助、協調，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報驗，?但未對辦理期限作出約定。第一次報驗失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續報驗，如不繼續報驗則愿退回已收費用。后在“土地性質”未變之際，第二次報驗合格，說明出租人并未因“土地性質”而違約。

一審法院采信了未因“土地性質”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請。久久公司不服一審判決，上訴堅稱出租人因“土地性質”而違約。

南京中院審理后認為，承租人締約時明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預知到了消防報驗的困難與復雜。之所以假設?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對報驗結果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉租或退租”，是承租人對消防報驗不利后果的預先知曉。消防報驗后，雖未因“土地性質”受阻，但不能以后續結果否定前次退件的理由和結論。

最終，南京中院維持了一審判決。

■法官說法■

法院認為，承租人締約時預知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時就該履行障礙在合同條款中作出相應安排，或明確約定，或隱于合同（比如優惠的租金標準、支付方式、免除期限、水電物業價格等），或不予理會。

本案承租人充分預見該合同的履行障礙，但未針對障礙可能導致的損失分擔作出約定，說明他“自甘冒險”。對“自甘冒險”宜作限縮解釋。“險”，僅指預知的或然之險，或可避免之險，而非必然發生之險；“冒”，僅指不希望發生且有意賭其不發生；“甘”，是指萬一違愿生險，則甘愿承受；“自”，僅指對自己可能有險而無涉他人之險。自甘冒險的動機，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規利益，而非為了履行法律或者道德義務。

本案承租人預知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應安排，無外乎以下心態：自信可得利益甚于障礙所致損失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發生或能夠克服；萬一發生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險規則抗辯，要求減免違約賠償責任。

來源：人民法院報

（作者：李雙慶；單位：北京市東城區人民法院）

合同簽訂后，當事方應主動按約履行義務。然而文本難以窮盡所有事項，現實生活紛繁復雜，當事人還應結合合同性質、目的、交易習慣和履行中的實際情況，本著互利互惠原則，隨時調整自己的合同義務。客觀上，無論權利義務多么明確都難以確保合同目的實現。即使是口頭合同，只要互利互惠善良履約亦可。須知，誠實信用才是合同得以順利履行的最高指導準則。

一、案例

原告張某（乙方）與被告趙某（甲方）簽訂租賃協議，約定乙方承租甲方位于某商城的某攤位，租期為2013年5月28日至2017年5月27日。租金付一年押一年，共一百萬元。甲方于2013年5月28日給乙方倒出攤位歸乙方使用。協議簽訂后，原告向被告支付了一百萬元。

2013年9月4日 ， 原告與被告就涉案攤位重新簽訂租賃合同。協議中約定：租期變更為2014年5月28日至2017年5月27日，甲方于2014年5月28日倒出攤位歸乙方使用。

2014年6月13日，原告起訴至法院，稱被告未按約交付攤位，訴請解除協議和退還一百萬元。被告辯稱：第一份協議簽訂后，原告未如期接收商鋪導致雙方重簽協議，但在2014年5月28日原告也未接收涉案攤位。被告提起反訴請求繼續履行合同。

被告主張，在 5月28日當天已騰空了攤位但是原告沒有到場接收 。原告表示其于 6月3日向被告發出過解約通知，被告認可事后見過解除通知，隨后未向原告發出要求接受商鋪的書面函件。

被告認可，未向原告發出過接受商鋪的通知，亦未主動電話聯系原告。對于5月28日是否聯系原告接收攤位，被告稱協議中沒有約定需電話通知，其義務就是將攤位騰空，沒有義務打電話。

法院認為，被告提供了證據證明已將涉案攤位在交付時間騰空，但在合同約定交付日未采取任何措施催促原告進行接收，事后在接到原告的解除協議告知書后，也未要求原告接收房屋，應對合同未能正常履行承擔責任。根據案情解除協議較為適宜，原告要求被告退還租金的理由正當。最終判決解除雙方租賃協議、被告退還原告一百萬元、駁回被告反訴請求。

二、房屋租賃合同性質解讀

合同中當事方的權利義務與合同自身的性質密切相關，下文先從房屋租賃合同的性質談起。

1 .?房屋租賃合同是不動產租賃合同

根據標的物類別，可將租賃合同分為動產租賃合同和不動產租賃合同。房屋租賃合同是以房屋為租賃標的物，屬不動產租賃合同。 《民訴法解釋》 第二十八條規定房屋租賃合同糾紛按照不動產糾紛確定管轄，不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地，實行專屬管轄原則。

2 .?房屋租賃合同是一種諾成性合同

根據合同的成立是否以特定標的物的交付為標準，可以將合同分為諾成性合同與實踐性合同。房屋租賃合同的成立無需出租方交付房屋或承租方交付租金，只要雙方就租賃房屋事宜達成一致意見合同即告成立，故為諾成性合同。當事人只要簽訂了房屋租賃合同，無論是否交付房屋或者支付租金，即要受合同約束，違反合同約定即應承擔法律責任。

3 .?房屋租賃合同為不要式合同

根據合同成立是否需特定形式，可將合同分為要式合同與不要式合同。要式合同是指法律規定合同成立必須具備一定形式和手續；不要式合同是指法律不要求必須具備一定形式和手續的合同。房屋租賃合同的成立不需要特定的形式，是否書面簽訂、是否經備案不影響合同成立。 《合同法》 第二百一十五條明確規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。當事人如果是簽訂租賃期限六個月以上的房屋租賃合同，應當采用書面形式；如果未采取書面形式的，租賃合同關系也是成立的，但是應按照不定期租賃合同處理。

4 .?房屋租賃合同為雙務合同

根據當事人對合同權利義務的分配，可把合同分為雙務合同與單務合同。雙務合同是當事人雙方互享有權利、互擔義務；單務合同是合同當事人一方只享有權利，另一方只承擔義務。房屋租賃合同中，出租人享有租金收益權，承租人享有租賃房屋使用收益權的同時，出租人承擔交付房屋、維護房屋正常適租狀態的義務，承租人負有按期交納租金、合理使用、保管租賃房屋的義務，故為雙務合同。

5 .?房屋租賃合同為有償合同

根據當事人取得權利是否以支付相應對價，可將合同分為有償合同與無償合同。無償合同中，當事人一方只享有合同權利而不償付任何代價，比如贈與合同。雙務合同是有償合同，單務合同原則上為無償合同，但當事人有約定的單務合同也可為有償合同。如有息貸款合同。房屋租賃合同作為一種雙務合同，是有償合同。

6 .?房屋租賃合同為繼續性的合同，根據合同能否通過一次性給付即可實現合同目的為標準，可將合同分為一時性合同與繼續性合同

繼續性合同是指合同的履行需要在一個較長的時間內持續完成，而非一次性交付就能完成；而一時性合同是指合同的履行一次性完成。房屋租賃合同是一種典型的繼續性合同，在租賃期內出租人要將租賃房屋在租賃期內持續性交付原告使用，并在租賃期內保證房屋的適租狀態；承租人要按照合同約定在租賃期內持續性地向出租人支付租金，并妥善使用和保管租賃房屋。在處理房屋租賃合同糾紛案件中，應當予以注意。

三、出租人的主要義務

在不違反法律強制性規定前提下，當事人可就合同權利義務相互讓與或放棄。總體上出租人與承租人的基本權利和義務相對清晰。基于房屋租賃合同為雙務合同，一方權利即合同相對方義務，本文只描述義務而淡化權利。對于出租人來說，主要合同義務可歸納出幾個方面。

1 .?交付租賃房屋的義務

出租人應按合同約定時間將房屋交付承租人占有使用，當然如果承租人已經占有了租賃房屋的，自合同約定的交付時間開始，承租人對房屋即開始享有租賃房屋的使用收益權。合同法第二百一十二條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

這里需注意的是，交付時間與租賃期間經常因為免租期或裝修期等因素影響而出現不一致。實踐中有的合同將裝修期和免租期計算于租期內，也有的將裝修期和免租期計算于租期外。如合同正常履行一般不會引起爭議，如果因為合同無效或者出現非正常解除，在計算守約方（尤其是出租方）相關損失時，應當考慮租賃合同約定的交付時間與實際交付時間不一致的情況，以實現實體裁決的公正。

2 .?出租房屋的安全保障義務

根據合同法第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。出租人一般是房屋的產權人或者管理人，應保證所出租的房屋質量符合居住使用的安全標準。即使承租人在簽訂合同時知曉房屋存在安全問題仍繼續承租的，如果房屋質量可能危及承租人人身和健康安全，承租人仍然有權解除合同。

當然，解除合同時應考慮當事人雙方過錯。如出租人故意隱瞞房屋存在安全隱患事實導致合同解除，出租人應承擔違約責任；如果承租人知曉安全隱患存在的事實仍繼續承租，之后又主張解約的，應充分考慮承租人的過錯做出公平的責任分配。

另外一點就是租賃房屋在交付時是安全的，在合同履行過程中出現問題，產生安全隱患的，應當分析安全隱患出現的原因，是出租房屋自身質量導致還是承租人在使用期間，未妥善使用、保管所致。如果合同無法繼續履行，應根據過錯情況確定由誰來承擔解約及房屋維修的責任。

3 .?維持房屋適租狀態的義務

房屋適租狀態，是指出租人應當維持租賃房屋符合合同約定使用用途的狀態。合同法第二百一十六條規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。房屋租賃合同是一種繼續性合同，出租人不但要在交付房屋時，而且要在整個房屋租賃期間內都負有維持房屋適租狀態的義務。適租狀態一般包括房屋系合法建筑、產權清晰、能夠按照合同約定的用途使用等內容，除特殊情況外，承租人在使用期間，因第三人主張權利、房屋損壞等因素導致房屋喪失適租狀態的，承租人要求解除合同，一般應當予以支持。

4 .?房屋維修義務

合同法第二百二十條規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第二百二十一條規定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。房屋維修義務是出租人保證房屋適租狀態義務的一種具體體現，當房屋出現損壞影響房屋使用時，承租人有權要求出租人及時維修。實踐中，如果出租人和承租人之間如果沒有特殊約定，房屋維修義務就應由出租人負擔。

具體而言，還有需要注意的幾點：

（1） 房屋損壞原因與房屋維修義務負擔。房屋自然損壞或者因出租人的原因損壞的，出租人自然應當承擔維修義務，并承擔維修的費用和維修期間的損失。如果房屋是因為承租人使用或保管不當造成損壞的，承租人要求出租人維修的，出租人是否有義務進行維修？

有觀點認為，合同法第二百二十條并沒有區分租賃物損壞的原因，直接規定出租人承擔維修義務，故而出租人應當承擔維修義務，但同時認為出租人可以主張損害賠償或解除合同。［1］ 筆者認為此觀點有待商榷。出租人有保證房屋處于適租狀態的義務，而承租人也有妥善保管和使用租賃物的義務。如果因承租人原因導致租賃房屋損壞，屬于承租人違約，維修義務自然由承租人負擔為宜。

（2） 如果將承租人損壞房屋后的維修義務加予出租人，則有可能發生承租人要求出租人維修，出租人要求解約的訴訟并存的情形，容易造成不必要的空置損失。而且，認定維修義務為出租人負擔，而維修費用為承租人負擔，則容易在維修費用支付與維修時間的順序、數額及維修標準上再次產生糾紛，不利于糾紛的最終解決。

（3） 盡管合同法沒有規定承租人原因導致租賃物毀損，出租人不承擔維修義務，但是根據合同法第二百一十九及二百二十二條，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物或未妥善保管租賃物，成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。由此，可以看出此處的歸責原則是過錯責任原則，由過錯方承擔責任。如果說維修義務由出租人承擔，而費用及損失由承租人負擔，有南轅北轍之嫌。

5 .?優先購買權的通知義務

這里的優先購買權是指房屋承租人依據法律規定所享有的，在出租人轉讓租賃房屋時，在同等條件下優先于他人購買所租賃的房屋的權利。合同法第二百三十條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。優先購買權是一種法定權利， 最高法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第二十一、二十二、二十三條規定了出租人出賣租賃房屋、出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務以及出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋時，均應當在合理期限內通知承租人，否則，承租人有權請求出租人承擔賠償責任。

6 .?押金返還義務

司法實踐中，出租人為保證租賃合同的順利履行和房屋內物品的完整，在出租房屋時，多會收取承租人的租賃押金或保證金。在合同終止后，如果承租人在合同履行過程中并未拖欠租金或造成房屋損失等情況，出租人應當將房屋退還承租人。

四、承租人的主要義務

討論了出租人的義務后，再談一下承租人的義務。承租人義務一般集中在以下七點：

1 .?按時支付房屋租金的義務

按時支付房屋租金，是房屋租賃合同中承租人的基本義務，租金條款則是租賃合同的必備條款。一般情況下房屋租賃合同中對租金的標準、支付時間、支付方式都是有明確規定，承租人應當按照合同的規定履行支付租金的義務。

其中需要注意的問題有兩點：

（1） 當事人對于租金標準沒有明確約定，而又存在事實上房屋租賃合同關系的，可以參照市場標準確定租金標準。如果爭議較大，可以由專業機構進行評估；如果爭議較小，可以由法院通過詢價方式酌情確定。

（2） 情勢變更。合同法解釋二在第二十六條作出規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。司法實踐之中，如何確定是商業風險還是情勢變更是一個難點問題，如果不是國家政策或世界經濟形勢發生重大變化，一般很難適用情勢變更原則處理。因此，對于租金問題還是應當以合同約定為原則，沒有極為特殊的情況，不得輕易變更。

2 .?支付押金義務

現實中，合同約定承租人向出租人支付租賃押金、保證金已經成為常態。如果合同約定了承租人應向出租人支付房屋租賃押金、保證金，承租人未履行該義務導致合同無法正常履行的，承租人可能要承擔合同解除的違約責任。

3 .?妥善使用和保管租賃房屋的義務

合同成立后，出租人將租賃房屋交付承租人，承租人作為房屋使用和占用控制人，應妥善使用和保管租賃房屋。一般來講，如果雙方在合同中約定了房屋用途的，承租人應當按照合同約定使用房屋；如果沒有約定房屋用途的，承租人應當按照房屋性質使用。如果承租人違反合同約定或者未按照房屋的性質改變房屋用途的，出租人有權解除租賃合同。

對于房屋的保管，一般來講體現為兩點：一是主動義務，對于房屋日常使用管理，承租人要盡善良保管使用人之責任，房屋存在損壞風險時，承租人應采取積極措施救助、較少損失、及時通知出租人；二是消極義務，對于承租房屋，承租人未經出租人同意，不得擅自進行改建、擴建，破壞房屋的主體結構，維持房屋的正常狀態。如果承租人不履行妥善使用、保管租賃房屋的，如果致使租賃房屋受損，出租人有權要求解除合同、賠償損失。

4 .?不得將租賃房屋擅自轉租的義務

房屋租賃合同往往涉及到一定的經濟價值。確定房屋租賃關系時，出租人往往需要考慮承租人的支付能力、房屋的用途和收回的便捷性。如果承租人擅自轉租，則增加了出租人的經營風險，也增加了出租人收回房屋的困難。因此，合同法第二百二十四條第二款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

另外，對于承租人擅自轉租的，最高法院 《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第十六條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。司法實踐中，有觀點根據該規定，逆向推出：承租人未經出租人同意擅自轉租的，出租人知道或者應當知道承租人轉租六個月內，可以請求法院解除合同，也可以請求法院認定轉租合同無效。司法實踐中，也有相關的判例。因此承租人應當慎重，未經出租人同意，勿擅自轉租房屋，否則就可能出現雙重違約和賠償的不利后果。

5 .?通知出租人維修的義務

這一點是與出租人維修義務相對應的。根據合同法的規定，在租賃房屋期間，如果沒有特殊約定，出租人應當履行維修房屋的義務，出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。由于房屋是在承租人占有控制下，需要維修的情況往往需要由承租人通知出租人后，出租人才能知曉。如果承租人沒有通知出租人卻以出租人未履行維修義務主張解除合同，或者是自行維修要求出租人賠償損失的：一則承租人在未通知出租人的情況下，不能證明出租人不愿履行維修義務；二則維修的程度、費用未經出租人同意，排除了出租人的決定權和選擇權，侵害了出租人的權益，是不妥的。

司法實踐中，確實存在有些承租人在合同解除或合同屆滿時，要求出租人承擔租賃期間房屋維修費用的情況。這種情況一般發生在較為長期的房屋租賃合同案件中，這類糾紛發生不外乎兩類情況，一種是承租人在合同履行時是自愿承擔維修義務的，在租賃合同無法繼續履行時，雙方撕破臉皮，承租人企圖借機多爭取一些利益；另一種是出租人占據強勢地位，承租人在租賃期間為了能夠繼續使用房屋，當房屋需要維修時，不愿甚至是不敢要求出租人維修，自行維修后在合同屆滿時主張賠償損失。

鑒于上述兩種情況的存在，如果承租人有證據證明承租人確實進行過維修并支付了維修費用的情況，司法實踐中一般也有兩種處理方式，一種是如果承租人沒有證據證明通知過出租人維修房屋，則不能證明房屋需要維修，即使承租人支付為維修費用也不支持其訴求；另一種是按照承租人提供的證據酌情支持承租人代出租人支付維修費用，但只支持證據確鑿、數額較大維修費用。在目前沒有明確法律規定的情況下，酌情減少的觀點也并無不妥，也可能更符合實際。

筆者認為，雖然法律對承租人通知出租人維修的義務沒有明確規定，但是由于承租房屋位于承租人控制下，根據誠實信用原則要求承租人履行維修通知義務并沒有給承租人增加額外負擔。如租賃房屋需維修，承租人不通知出租人維修而自行維修的，應視為承租人自愿負擔維修義務，承租人事后要求出租人承擔維修義務的，原則上應不予支持。

6 .?合同終止后騰退房屋的義務

承租人占有使用租賃房屋的依據，在于其依據合同約定享有了房屋的使用和收益權。如果房屋租賃合同因為無效、解除、屆滿而終止的，承租人占有房屋的法律依據消滅，則承租人應在合同終止時交還租賃房屋。

交還房屋需注意兩點：一是在交還房屋時，應保證租賃房屋符合合同約定的交付條件或者租賃房屋處于正常適租狀態，不得對房屋有不正當的損壞，否則出租人有權要求承租人恢復原狀或要求承租人賠償相關損失；二是逾期騰退房屋的，應向出租人支付占用期間的房屋占用費，占用費的標準一般按照原房屋合同約定的標準計算，如果原租賃合同時間較長，原租金標準過低的，出租人可以申請對占用費標準進行評估，確定空置期間的占用費標準。

7 .?全面釋放房屋附加權利的義務

承租人在合同終止后，不僅負有將租賃房屋交回的義務，而且還負有將其附加在租賃房屋上的權利釋放的義務。司法實踐中常見的爭議是商業用房租賃合同中，承租人在租賃期間利用涉案房屋辦理工商登記手續，而在合同期滿后，承租人未將相關手續予以注銷或遷移，影響房屋繼續出租，造成出租人損失。對此情況，一般要考慮當地工商部門的實際情況，如果承租人未注銷工商登記手續的行為確實影響出租人繼續出租房屋，影響出租人權利實現的，承租人應承擔相應的違約責任。

五、當事人應履行的其他義務

作為一種繼續性合同，房屋租賃合同需要出租人與承租人在較長期間內不斷履行與租賃房屋事宜有關的義務，以保障對方當事人享有合同權利。但是合同條款畢竟是有限的，難以窮盡合同履行中所有權利和義務。這就要求當事人雙方除了嚴格遵守約定履行義務外，還要本著誠實信用原則，根據合同性質、目的和交易習慣履行通知、協助、減損等義務，避免糾紛發生和阻止損失擴大。須知合同雙方合則兩利，不合兩傷。房屋租賃合同履行過程中，當事人還應注意履行以下三點義務：

1 .?協助義務

房屋租賃合同的條款中，可以約定協助義務。但有些情況在簽訂合同時無法預見，只能在履行中由合同相對方依誠實信用原則提供配合。盡管一些協助義務并非合同約定，也非合同主要義務，但一方當事人如果拒絕提供協助義務，則可能導致合同無法繼續履行，影響合同目的的實現。

如當事人承租房屋進行商業經營，一般都需要由出租人為承租人提供相關的房屋產權手續、消防驗收證明等材料辦理工商登記手續的，出租人如拒絕提供協助義務，則可能導致承租人無法正常使用房屋；再如出租人出租的房屋出現漏水情況，可能損壞房屋本人或者其他人的財產的，如果出租人進行維修，必然會影響承租人的正常使用。此時承租人應當協助出租人對房屋進行維修，以免因維修事宜影響合同的繼續履行或造成更大損害的發生。

2 .?通知義務

如果雙方當事人都有履行合同的意愿，一般來講不會因合同通知義務履行與否導致合同糾紛產生。但是一旦糾紛產生，通知義務是否履行則可能影響案件的處理結果，最終影響當事人的權益。

常見的義務如出租人通知收房的義務、承租人通知維修的義務、出租人催收租金的義務、第三人主張權利時承租人通知出租人義務以及不可抗力導致合同不能繼續履行時的通知義務等。

對此，合同法也做了較為清晰的規定，如第一百一十八條明確，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方；第二百二十一條規定承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修；第二百二十七條規定承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；第二百二十八條規定第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。在房屋租賃合同中，涉及租賃房屋交接、維修、租金交納等事項的通知義務是房屋租賃合同順利履行、實現合同解除權、減少損失所必須的，履行必要的通知義務當事人誠實信用的體現，也是實現自己合法權利的必要義務。

3 .?減損義務

房屋租賃合同是以房屋使用、收益權換取租金收益的合同，保持房屋的處于正常使用狀態是減少損失、促使社會利益最大化的最佳選擇。合同法第一百一十九條規定，當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。在當事人雙方產生爭議，影響房屋正常使用時，出租人或承租人應采取積極措施避免房屋空置。尤其在合同一方違約的情況下，守約方經常覺得違約責任和空置損失都應當由違約方承擔，從而對房屋空置的情況置之不理，放任損失擴大。須知，一方在相對方違約后，應采取積極履行減損義務，如果未采取積極措施造成損失擴大的，責任應當自擔。

六、案例審理心得和建議

本案是房屋租賃合同案件中不太常見的糾紛，當事人簽訂租賃協議后，未能按照合同約定時間完成商鋪交接，承租人主張出租人違約不同意交付房屋導致承租人無法使用鋪位，出租人主張承租人違約不同意接受鋪位導致出租人無法交付鋪位，由此成訟。

那么，未完成商鋪交接，導致合同無法履行是誰的責任呢？

案件的基本事實應當不外兩種可能，一是出租人不愿意將房屋出租給承租人了，一是承租人不愿意承租房屋了。在案件審理中，在合同約定的交接時間出租人未通知承租人接收鋪位、承租人也未到場要求接收鋪位，但對于因何原因為完成交付，雙方應當有過溝通，但雙方均未留存任何有效證據。在案件事實無法通過證據復原的情況下，依照合同法的規定，在簽訂合同后，承租人向出租人支付了租金、押金等費用，被告負有將承租商鋪交付承租人的義務。商鋪未完成交接，系出租人未履行合同義務。租賃協議未能履行，商鋪也一直由出租人使用，故而法院判令被告退還原告所交付的前期費用是合理的。結合此案，筆者有以下三點建議：

1 .?留存重要證據

證據是訴訟成敗的關鍵。如果不違背社會常識，證據所復原的事實應是司法認定的事實，并據此做出裁決。所以在日常經濟活動中，應注意留存將來可能引發爭議的相關證據。本案雙方之所以產生爭議就在于雙方未就商鋪交接問題留取任何證據，無論是出租人不同意交付還是承租人不同意接收，如當時留存了證據，訴訟可能不會產生。

2 .?履行附隨義務

當事人除合同約定的義務外，也應當根據合同的性質、目的和交易習慣等履行合同附隨義務。切不可覺得合同沒有約定就放任不管，導致合同無法繼續履行或損失擴大。這不僅是誠信經營道德要求，也是法律規定的義務。提前催繳一下租金、告知接收房屋的時間、協助辦理一下物業手續等，對于當事人來講都是順手而為的事情，不僅方便對方有助合同履行，關鍵時候好能維護自身權益。以本案為例，如果出租人在合同約定的交接日打個電話或者發個短信通知承租人接收房屋，善良的提醒一下對方，可能整個案件的結果就會很大的不同。

3 .?維護對方權益

通常而言，要求市場主體維護對方利益似乎不太符合經濟規律，但在實際上，有時候維護對方權益往往也是在實現自己的權益。尤其是對合同雙方當事人來講更是如此，作為合作的雙方，合同相對方具有履約能力是己方獲取合同期待利益的保證。

對房屋租賃合同中的出租人來講，承租人租賃房屋后，能夠順利裝修、辦照、經營直至盈利，是出租人能夠按期收取租金的保障，其中任何一個環節出現問題，往往會導致合同難以繼續履行，不僅租金收益難以保障，還有可能承擔其他損失。因此出租人應在簽約時，本著從對方利益出發的態度，盡可能詳細告知涉及房屋相關情況，是否可以商用、是否可以辦理營業執照、裝修時可能存在的問題等，避免合同履行過程中出現糾紛。對承租人來講也是如此，在簽合同時本著從對方利益出發的態度，盡可能詳細告知自己租賃房屋的用途，可能采取的裝修措施、需要辦理的手續等，避免合同簽訂后，房屋無法滿足需求，導致損失發生。

［1］崔建遠：《合同法》，法律出版社2003年版，第371頁。