來源：人民法院報；作者：葉璐璐；福州律師網資深福州律師提示

【案情】

原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂《房地產買賣合同》，約定被告將自己的一套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告依約付清全部房款。原告葉某向房屋管理所繳交了相關交易契稅，并辦理了房屋所有權過戶手續(xù)，原告到房產部門辦理房產證換證，將房屋所有權登記在葉某、黃某名下。當時，因政策原因該房屋尚未辦理土地使用權證，故雙方在購買房屋時未辦理土地證過戶手續(xù)。現土地證辦理過戶手續(xù)條件已具備，但被告不予協(xié)助辦理過戶，雙方遂產生糾紛。原告主張依法確認雙方簽訂的房地產買賣合同以及補充協(xié)議合法有效，且要求被告協(xié)助原告辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

【評析】

本案被告對涉案房屋享有實質上的處分權，房屋買賣合同系合同雙方真實意思表示。原、被告在簽訂房屋買賣合同時，被告未依法登記領取權屬證書，屬于城市房地產管理法所規(guī)定的不得轉讓的情形。但房地產管理法的相關規(guī)定一般認為屬于管理性強制性規(guī)定，而不屬于決定合同效力的效力性強制性規(guī)定。并且從物權和債權的法學理論角度進行思考，未辦理土地使用權證過戶不影響房屋買賣合同的效力。因此本案雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。房屋買賣合同義務包括了標的物權利的轉移，辦證條件具備時，出賣方有義務協(xié)助買受方辦理土地使用權的變更登記手續(xù)。

房屋產權證包括房屋所有權證和土地使用權證，房產所有權和房產土地使用權之間并無法律上當然的附屬關系。如果忽視土地使用權，勢必會給住宅地產購置及交易帶來風險。一是難以知曉設定抵押權的情況，有些房地產開發(fā)商由于資金不足，便用建設用地土地使用權到銀行做貸款抵押，一旦房地產開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權，并從價款中優(yōu)先受償，此時購買者的合法權益將很難得到維護；二是難以發(fā)現開發(fā)商違規(guī)用地的事實，沒有辦理土地使用權證就無法發(fā)現自己購買的是無土地使用權的違規(guī)建筑；三是無法進行二手房交易，許多業(yè)主在進行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商辦理土地使用權證，但此時開發(fā)商已是人去樓空；四是在拆遷補償時遭受損失，因為拆遷補償金不僅包含房屋所有權價值，還包括了土地使用權價值。

隨著市場經濟的發(fā)展，現在建立不動產統(tǒng)一登記制度，施行“雙證合一”，可以有效地避免這方面的糾紛，保障不動產交易安全。

（作者單位：福建省浦城縣人民法院）