2016年春節剛過，正月未出，北、上、深房價如飛機起飛，價格猛漲，違約猛增。為何違約？有些不誠信的賣家后悔了，賣低了。于是，使出五花八門的招數和買家解約，不少買家因為缺乏法律知識，因此吃虧上當。律師通過本文告訴買家該怎樣順利履行合同，怎樣識破惡意違約；告訴買家該怎樣買到房，防住狼。在這段房價又開始瘋漲日子里，希望通過本文為正在或將要進行房屋交易的人們提供一些有益的幫助；希望能減少一些訴訟糾紛，即便是減少一起，也是在傳播“無訟”；希望能讓誠實守信更多一些傳播，即便是多一點，也是在傳播“有信”。
本文分為兩部分。第一部分告訴你：買家必須要嚴格履約，尤其在這房價要升天的特殊時期，某些賣家憋著等你違約，若買家此時違約，實屬咎由自取，賣家一旦抓住買家的違約行為（達到約定或法定解除條件），就有權解除合同，甚至要求買家承擔違約賠償。第二部分告訴你：個別不良賣家，故意設套害人，律師教你如何一一識破。
第一部分 買家嚴格履約
1、購房資格
易犯錯誤：不少買家自以為資格沒有問題，結果簽約后資格核驗不通過，導致合同無法繼續履行，賣方有權解除合同，甚至要求賠償違約金。以北京為例，常見的核驗不通過情形有：社保繳納中斷過、社保曾短暫遷至京外又回京、通過黑中介突擊補交、個稅不連續、一些合伙類型企業個稅繳納不具有連續性等。
律師支招：買家必須落實自己的購房資格是否完善，否則絕不簽約。社保記錄可以在官網查詢；持身份證，在社保中心和稅務所可以現場查詢社保和個稅繳納記錄。買房人應當花半天時間，先查詢，后簽約。
2、定金支付義務
易犯錯誤：未按時、足額繳納定金，或未留存有效付款憑證。買家一旦出現這樣錯誤，賣家就有可能根據遲延履行責任條款，解除合同。
律師支招：首先，支付定金是買家的義務，必須足額且準時支付，如果支付有困難，在訂立合同前就必須考慮好，在訂立合同時，根據自己的能力和狀況作出約定。第二，現金支付的，必須讓賣方給你出具收據；匯款轉賬的，必須支付到賣方本人的賬戶，或者賣方書面簽字指定的收款賬戶，匯款后留存好匯款憑證，如果可以，最好讓賣方出具收據。
3、首付款支付義務
常犯錯誤：首付款通過第三方監管平臺支付的，常見的錯誤有：選錯監管方式、選錯監管機構。（首付款直接支付給賣家的，參見第2點）
律師支招：有一類監管，支取的條件是合同履行完畢后，持證明文件由監管機構放款，若期間發生任何糾紛，任何一方無法提取款項，此方式可取；還有一類監管，不少銀行都提供，支取的條件是某個約定時間到來，則自動放款給賣家，此方式不可取，因為合同履行過程有很多變量，甚至糾紛，原定時間到了，買家未必已經取得相應房屋權利。有關監管機構，有些地方的不動產登記中心提供監管服務，可取；有些非常有誠信的中介機構，在銀行開設有監管專戶并在建設主管部門備案，可取；一些小中介未經備案的所謂監管賬戶，不可取，已發生多起卷款潛逃事件。
4、申請貸款義務
常犯錯誤：買家在合同中約定批貸的具體時間；買家沒有約定第一次申貸失敗后的處理方式。買家如果犯了第一個錯誤，極容易構成遲延履行，讓賣家抓住機會解約；買家如果犯了第二個錯誤，申貸失敗，自有資金難以支付，也會導致賣家解除合同。
律師支招：買家在合同中只能根據自身情況，約定何時提交申貸資料，而不能約定何時取得批貸通知，因為何時批貸是銀行和公積金中心的權利，買家是掌控不了的；買家在合同中必須約定，第一次申貸失敗后的處理方式，律師建議的方式是：若第一次申貸失敗，買家有權利更換其他銀行等金融機構再次申請，再次申請失敗的，應在N日內自行籌集款項支付（如買家有能力自行支付余款）/或選擇約定：合同解除，雙方互不承擔違約責任，但賣家因合同履行花費的合理支出由買家承擔。
5、繳稅義務
常犯錯誤：存量房買賣中，絕大多數地區都會約定由買家承擔全部稅款，不少買家未事先預判好稅負大小，繳稅時發現稅負遠超預期，導致騎虎難下。房屋交易稅收復雜繁重，主要涉及契稅、營業稅、個人所得稅、印花稅。除印花稅以外，其他三類稅負均比較高：契稅基本稅率3%，不同情況又有1.5%和1%優惠；營業稅及其附加基本稅率5.6%，不同情況下存在優惠和免征；個人所得稅稅率20%，不同情況下存在優惠和免征。
律師支招：提前自行計算或咨詢律師核算；要求中介進行計算，并將計算結果列入居間合同中。
6、共同義務
常犯錯誤：房屋買賣合同中有些義務是買賣雙方共同負擔的，有時買家錯認為是賣家單方義務，導致自己違約。比如：辦理資金監管、辦理網簽備案、辦理過戶登記、辦理稅收繳納、都是需要雙方配合完成的義務。
律師支招：凡是需要雙方配合才能完成的合同事項，買家均需要認真配合履行，否則會導致自己沒有履行共同義務中的己方義務，構成違約。
7、履約時間
常犯錯誤：買家未按照約定時間履行義務，這是買家經常犯錯誤，后果很嚴重。因為絕大多數房屋買賣合同都約定：一方遲延履行義務達到一定時間，另一方有權解除合同并要求賠償。實踐中，遲延解除的時間常約定為超過10或15天（以具體合同約定為準），買家因此被解約的案例數不勝數。
律師支招：作為買家，有一系列的義務都有具體的完成時間截點或條件，比如前述1-6項義務，都有約定期限或經催告后的法定履行期限。買家絕對不能馬虎，必須認真閱讀合同，對自己每一項義務應當在什么時間完成，要心中有數，并認真落實，否則就會構成違約
8、黑白合同避稅
常犯錯誤：買家通過補充協議和網簽協議，降低房屋成交價格（將一部分價格計為設施設備款），賣家以此為由要求確認合同無效。
律師支招：此種情況下，當房屋價格高于指導價格，且無確鑿證據證明雙方系惡意串通，一般還是認可合同（價款條款）效力。但通過黑白合同對價格進行處理，畢竟是游走在有效與無效之間，涉嫌無效風險。所以，建議買家不要貪圖一時的節稅，不搞黑白合同。
9、禁賣房屋不交易
常犯錯誤：買家貪圖便宜，購買不符合上市交易條件的經適房、兩限房等，賣家可隨時啟動無效訴訟，確認合同無效。
律師支招：司法實踐中，不符合條件的保障房交易合同基本都被確認無效，而其中大多數情況都是因為房價上漲后賣家反悔所引起的訴訟。建議購房人不要違反規定購買政策保障房。
第二部分? 識破賣家挖坑設套
1、賣家拖延接受付款。
情景再現：買家準備好了房款，比如首付款，通知賣家提供賬戶以便匯款，而賣家以出差不便、辦理新卡等理由，拖拖拉拉一直沒有提供賬戶，此時買家要務必小心！可能有圈套——–賣家拖延你的付款時間，一旦達到遲延解除條款，賣家會惡人先告狀，訴你遲延付款，而付款義務的證明責任在買家，買家將面臨很大的訴訟風險！類似案件屢有發生。
識破反擊：買家要在訂立合同時約定賣家收款賬戶，付款時直接打入約定賬戶；如果沒有約定賬戶，又遇到上述情況，買家要通過錄音錄像、發書面催告函、提存款項、通知中介將該情況備案等方式留存證據，證明自己主動付款的事實，方能破解對方圈套。切忌不能僅靠口頭、電話溝通，一旦發生糾紛將無證據證明事實。
2、賣家主動示好，給予寬限。
情景再現：雙方在履約過程中，賣家主動給予買家寬限，不限于寬限付款時間，還包括買家的幾乎一切合同義務，諸如支付定金、首付款、尾款，配合網簽，申請貸款，配合過戶等，凡是買家義務，賣家主動寬限或放任買家超期的，均要謹慎。
識破反擊：當遇到主動寬限或是放任買家延期的，無非兩種情況：一種是遇到好人了；另一種是遇上事兒了：表面寬限，實際在引誘買家遲延履行義務。到底是哪種，其實不太重要，重要的是，買家應當準備好再簽約，簽了約，就不能指望別人寬限。如果確實遇到履約困難，且對方同意寬限，建議簽署補充協議確認。
3、簽約后過分強調夫妻共有事實
情景再現：房屋登記的所有權人為一人獨有，該所有人單獨與買家簽約，履約過程中，賣家過分向買家強調：“買家簽約前就知道該房屋系夫妻共有的事實，只是配偶名字沒有寫在房產證上”。此時買家要小心了，賣家可能在取證證明買家知曉該房屋系夫妻共有的事實，接下來，賣家配偶可能會起訴買賣雙方，要求確認合同無效。（實際上是夫妻的雙簧戲）
識破反擊：購房時，若賣家聲稱房屋系個人所有的，應在合同中載明；如買家知曉房屋系夫妻共有財產，必須要求夫妻雙方共同簽約或要求夫妻另一方提供同意出售的證明文件。若上述預防措施都沒有采取的話，遇到賣家強調夫妻共有的這件事，買家不要糊里糊涂的錯認。
4、賣家拖延辦理網簽
情景再現：正規中介機構提交網簽時，都需要買賣雙方書面授權。如果賣家找理由暫緩授權網簽的，買家要小心了，很可能賣家已經不想出售了或者想加價另售他人了。
識破反擊：買家簽署合同時，應當約定任何一方均有權選擇網上簽約或預告登記，如遇上述情況，買家可以通過預告登記方式解決。
購房是中國百姓的大事，近來因漲價實是引發了不少糾紛，望此小文能起到一點防患未然和止訟息訴的作用。
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商品房買賣中，出賣人與買受人通常都會簽訂商品房買賣合同補充協議，對商品房買賣合同進行補充約定或者變更。一般而言，補充協議都是由房開商事先擬定的，因此一旦發生糾紛，買房人常常以該補充協議為格式條款為由，要求確認補充協議無效或撤銷補充協議。
根據《合同法》第三十九條第二款的規定：“格式條款是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。”因此，格式合同也就是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的合同。因此，并非所有為重復使用而事先擬定的合同都是格式合同，關鍵在于雙方是否有協商。因此，商品房買賣合同補充協議是否為格式合同，應當區別認定。
●?若買受人只能全部同意或不同意，該補充協議應為格式合同
商品房買賣合同補充協議一般都是由房開商事先擬定好，若該補充協議無法根據具體情況進行更改，買受人只有接受。則在這種情況下，該商品房買賣合同補充協議應當屬于格式合同。
法院：廣東省高級人民法院
案號：（2015）粵高法民一申字第327號
案由：商品房預售合同糾紛案
案件當事人：中山市雅信房地產開發有限公司與鐘濤、梁璐
法院認為：從雙方簽訂的《補充協議》看，該協議是雅信公司為重復使用而自行制作，未與對方充分協商而事前打印好，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條之規定，屬格式條款。《補充協議》第二條改變《中山市商品房買賣合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實際上減輕了雅信公司的責任、限制了買房人的權利，雅信公司作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請對方注意該條款內容，未盡提醒告知義務，該條款不對鐘濤、梁璐發生法律效力。
● 若補充協議內的主要內容可由雙方協商確定的，不屬于格式合同
如果空白項協商填寫的內容屬于合同基本要素的，則補充協議則不是格式合同；但若空白項僅僅是對商品房買賣合同非本質性的修改，仍應當認定為是格式合同。
法院：重慶市渝中區人民法院
案號：(2012)中區民初字第09695號
案由：商品房預售合同糾紛
案件當事人：秦淑會等與重慶駿建房地產開發有限公司
法院認為：《中華人民共和國合同法》第三十九條第二款“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款”，第四十條“格式條款具有本法第五十二條和五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”。即格式條款應系針對不特定多數的社會公眾，在建立合同關系之前已經存在，無需經過雙方協商，只要雙方建立合同關系，就必須接受約束的條款。本案中，《合同補充協議》系對主合同——《商品房買賣合同》約定內容的變更，在形式上，該《合同補充協議》仍需特定的合同雙方在協商一致的基礎上才能簽訂，故不符合格式條款的特征。格式條款的提出是沒有經過協商過程的，經過協商訂立的條款不構成格式條款。
綜上，商品房買賣合同補充協議即便由房開商事先擬定，但并非一律應認定為格式條款。是否為格式條款還應具體結合補充協議的內容形式、雙方簽訂補充協議的過程等綜合評判。
是否補充協議一旦認定為格式條款，就對房開商不利，買受人就能以此為由要求確認無效呢？答案是否定的。格式條款的認定對房開商而言實質是增加了己方的義務和注意程度，或房開商能夠正確履行相關義務，格式條款的認定就不會對房開商造成不利影響。
格式合同作為交易一方為提高效率以及自身利益考量提供的重復使用的合同，通常相對方在交易地位或者專業知識上總處于弱勢地位，訂立合同時也沒有進行真正的“磋商”，隨著合同誠實信用原則重要性的凸顯，同時為了保障弱勢一方的利益，在合同法律規范中產生了格式條款的“提示說明義務”。格式條款的提示說明義務是根據合同誠實信用原則發展而來的先合同義務。根據《合同法》第六條：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”的規定，合同雙方簽訂、履行合同應誠實守信。
《合同法》第三十九條第一款規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”這是格式條款說明義務最根本的法律依據。
《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第六條規定：“提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。”對說明義務的履行方式、舉證責任進行了更進一步的細化規定。
拆解上述規定，我們發現格式條款的提示說明義務包括兩層要求：首先是以合理方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款；其次是按照合同相對方的要求進行說明。綜合下來實質就是“提示＋說明”。
下面兩個案例中審理法院均認為格式條款提供人已經正確履行了提示說明義務。
● 提示說明方式：黑體字加粗提示＋對方簽字確認閱讀并同意
法院：最高人民法院
案號：（2013）民再申字第16號
案由：運輸合同糾紛案
案件當事人：泉州市恒鑫國際進出口有限公司與被申請人福建盛豐物流集團有限公司、福建盛豐物流集團有限公司泉州分公司
法院認為：案涉《貨物運單》雖是盛豐泉州分公司出具給恒鑫公司的，該運單上的“協定事項”和“本公司聲明”條款是格式條款，但上述條款均以黑體加粗字予以明示，對合同相對方具有醒目的警示作用。從恒鑫公司經辦人施清培以托運人身份在“本人已閱讀并同意保價聲明和協定事項”一欄上的簽名看，證明恒鑫公司是知曉上述條款并同意該條款內容的，故再審判決認定上述條款有效，適用法律并無不當。
● 提示說明方式：合同收尾分別載明“買受人確認出賣人已經作出提示，且買受人理解并同意”等內容。
法院：貴陽市南明區人民法院
案號：（2015）南民初字第02391號
案由：商品房預售合同糾紛
案件當事人：李超、林茂與被告貴陽宏益房地產開發有限公司
法院認為：原、被告簽訂的《補充協議》應認定為格式條款。原、被告簽訂的《補充協議》第一條及最后一條均已載明買受人確認出賣人已就本合同及補充協議、附件中包含的免除或限制出賣人責任的條款作出了特別提示，買受人已對相關內容充分理解含義并同意全部內容，且《補充協議》為原、被告另行簽訂，現原告稱未進行提示義務的主張本院不予以采信。
通過上述兩個案例可以看出，法院對提示說明義務的判斷標準與前述規定一致。對于提示義務，最高院案例中提供方采用的是對字體進行差異化處理（黑體字加粗）以達到提示目的，南明區法院案例中則是用文字方式明確提供方已經作出了提示。對于說明義務，兩個案子都是用文字明確對方已經理解并接受等內容完成。
為此，我們建議房開商就補充協議條款作如下處理，以正確完成提示說明義務：
●?對于免除房開商自身責任、限制買受人權利的內容部分進行字體加粗，這是提請合同相對方注意該條款最直接也最經濟的方式；
● 制作聲明欄并要求合同相對方書寫：“買房人已充分提示并解釋了本協議中包含的免除或限制房開商自身責任的條款，買受人理解并接受。”等字樣，并簽章確認；
● 若能進行錄像記錄的，則可進一步采取本措施。但因此項成本較大，一般開發商亦不會采用該方式。
除上述操作建議外，實踐中對提示說明義務的操作可能存在以下誤區：
● 雖單獨制作了提示欄，但提示欄內容卻未提及免責條款
法院：最高人民法院
案號：（2014）民申字第359號
案由：財產保險合同糾紛
案件當事人：中國太平洋財產保險股份有限公司巴中中心支公司與平昌沃德科技發展有限公司
法院認為：本案中，太平洋保險巴中公司在沃德公司填寫的投保單“保險人提示欄”載明的內容中只字未提“免責條款”，該提示欄的內容并不足以引起投保人對免責條款的注意，僅憑沃德公司在載有格式條款的“投保人聲明欄”上的簽章，并不足以證明太平洋保險巴中公司對免責條款履行了提請投保人注意的義務；同時，太平洋保險巴中公司亦未舉證證明其針對本案財產保險合同中的免責條款履行了法律規定的明確說明義務。因此，二審判決認定太平洋保險巴中公司未就案涉保險合同的免責條款向沃德公司盡到提請注意及明確說明義務，有充分的事實和法律依據。
● 僅對字體進行差異化處理提示，但疏忽了已經履行說明義務的文字確認
法院：天津市第一中級人民法院
案號：（2006）一中民二終字第527號（載《中華人民共和國最高人民法院公報》2007年 第11期）
案由：保險合同糾紛
案件當事人：楊樹嶺訴中國平安財產保險股份有限公司天津市寶坻支公司
法院認為：保險合同系專業性較強的合同，涉及專業術語較多，保險人有義務向投保人予以明確說明。平安保險寶坻支公司雖然在涉案機動車輛第三者責任險保險合同文本中以黑體字提示了免責條款，但僅是盡到了提醒投保人注意的義務，根據本案事實、證據，不能認定平安保險寶坻支公司已經履行了就免責條款的概念、內容及其法律后果等以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實含義和法律后果的明確說明義務。
● 聲明內容盡量單獨成段放置在合同首／尾，避免夾雜在合同其他相關內容中
法院：衢州市中級人民法院
案號：（2015）浙衢民終字第704號
案由：商品房預售合同糾紛
案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產集團衢州置業有限公司
法院認為：補充協議第十二條第8款關于涉及免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利等相關條款內容已盡充分說明和解釋的規定，其條款夾帶在整體協議條款中，未作特別規定，且所涉具體免除和減輕出賣人責任、加重買受人責任、排除買受人主要權利等相關條款內容，也未作字體加粗或其他特殊方式提示，不具備已作充分說明和解釋的證明作用。
合同法第四十條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定的情形的，或者提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”
法院：最高人民法院
案號：（2014）粵高法民一申字第579號
案由：商品房預售合同糾紛
案件當事人：中山市萬科置業有限公司與崔明
該案件中，萬科置業通過補充協議將其逾期交房的違約金調整為最高不超過買受人已付款3%，但未對買受人逾期付款的違約金作相應調整，仍以逾期付款額按日萬分之三計付違約金，不設上限限制。最終法院認定該條款無效，判決萬科置業按照逾期付款違約金標準向買受人支付逾期交房違約金。
另外，我們亦看到有案例以免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款屬顯示公平，故依據合同法第五十四條予以撤銷的案例。
法院：衢州市中級人民法院
案號：（2015）浙衢民終字第704號
案由：商品房預售合同糾紛
案件當事人：祝惠一與杭州濱江房產集團衢州置業有限公司
該案件中，筆者雖并不完全贊同該案審理法院對顯示公平的認定，但不可否認的是，法院對于格式條款提供一方是相對嚴格的。
因此，按照公平原則確定條款內容是前提，開放商尤其要注意補充協議條款在雙方權利義務上的對等調整，否則，做再多提示說明也是枉費。
文：胡昂 ? 陳泉源 ? 陳慕亞，來源：惟勝會
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