本報訊??（記者??安海濤??通訊員?劉??寧??朱燕萍）買方購買尚未取得產權的商品房后，房產因賣方的債務被申請強制執行。買方得知后及時向法院提出執行異議卻被駁回，為此提起訴訟。近日，福建省廈門市中級人民法院一審審理了這起案外人執行異議之訴，法院支持了買方，判決不得執行訟爭房產。

小王有一套房產，2016年3月，小王與阿芳簽訂房屋買賣合同，約定房產總價款500萬元，因該房產抵押給銀行，貸款200萬元由阿芳承擔；在可辦理產權時，小王還應及時辦理產權并過戶給阿芳。阿芳按約支付了300萬元的購房款并按月足額償還相應的銀行貸款。

2016年11月，法院在審理小林與小王、小麗民間借貸案件中查封了訟爭房產。判決生效后，該房產于今年3月被申請強制執行，阿芳作為案外人提出執行異議。法院認為，阿芳雖然在查封之前已購買訟爭房產并實際交付入住，但購房時該房產屬于期房，根據城市房地產管理法規定，“未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓”；且房產買賣未取得抵押權人即銀行的同意，根據物權法規定，“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產”。因此，法院認定房屋買賣合同的效力待定，不得對抗法院的查封執行，駁回阿芳的異議。阿芳遂向廈門中院提起本案訴訟。

阿芳認為，法院引用的規定針對的是物權變動行為，其效力不應及于原因行為即債權行為，不能影響合同效力；合同簽訂時間和實際入住時間均在訟爭房產被法院采取查封之前，阿芳也依約支付了相應購房款并逐月償還銀行貸款；未能辦理產權均不是因其原因造成的，阿芳對訟爭房產享有的權利符合法律規定的情形能夠排除執行。

小林認為，阿芳明知訟爭房產是期房，可能出現無法辦理一手產權以及在辦理一手產權和轉移過戶期間可能出現訟爭房產被查封，導致合同無法繼續履行等情況，且訟爭房產存在抵押，不具備買賣條件，阿芳卻仍然購買，主觀上存在明顯過錯。

廈門中院經審理認為，應依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定來認定買方是否享有排除執行的權利。本案中，房屋買賣合同簽約時間和阿芳占有房產的事實均發生在查封前，阿芳也依約支付了相應購房款，剩余銀行貸款亦由阿芳依約逐月償還。執行法院引用的法律規定，系對物權變動的限制而非針對房屋買賣合同的效力性強制性規定，合同應認定有效。簽約當時訟爭房產并不具備辦證條件，后訟爭房產又被查封，阿芳無法辦理權屬轉移登記確非其自身原因所致。

綜上，阿芳的訴求應予支持，廈門中院判決不得執行訟爭房產。

■法官說法■

購房者是否可以購買期房或被抵押的房產？購買后是否享有排除執行的權利呢？該案承辦法官劉寧做了分析。本案焦點在于訟爭房產是否系因買方自身原因未辦理過戶登記。買方購買期房或被抵押的房產，執行部門一般會認定買方對此存在過錯，即屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的“因買方自身原因未能辦理過戶登記”的情形，從而認定買方不享有排除執行的權利并駁回其執行異議。

本案中，買方所購為尚未取得權屬證書的房屋即期房，所有權應先首次登記至賣方名下，方可轉移登記至買方名下。因簽約當時訟爭房產并不具備辦證條件，至買方與賣方辦理房屋交接手續可辦理權屬登記時，后訟爭房產被查封，導致所有權首次登記無法辦理，故買方無法辦理權屬轉移登記確非其自身原因所致。而房產設定抵押并不必然導致所有權無法辦理轉移登記，只要消除抵押即可完成所有權轉移登記。本案依房屋買賣合同的約定，買方承擔注銷抵押登記的一切費用，并無實際履行障礙。本案的買方符合法律規定的相應情形，享有排除執行的權利。

來源：人民法院報，福州律師推薦案例

本報北京5月12日訊?（見習記者??丁??珈）簽訂房屋買賣合同，不料北京突然頒布房產新政，姜先生還沒來得及辦網簽便發現按新政自己已不具備購房資格，于是向賣家趙先生提出解除房屋買賣合同，并要求返還5萬元定金。

趙先生堅決不同意解除合同并返還定金，于是姜先生一紙訴狀告上法庭。今天下午，北京市通州區人民法院一審公開開庭審理了這起因房產新政引發的房屋買賣合同糾紛，并當庭作出了支持姜先生訴求的判決。

姜先生于2017年3月20日與趙先生簽訂北京市存量房屋買賣合同。約定購買趙先生位于北京市通州區的一處房屋，該房屋規劃設計用途為辦公。姜先生向趙先生支付了5萬元定金。合同對于房屋的權屬、成交方式、成交價格及資金劃轉方式、房屋的交付、權屬登記等也予以約定。姜先生說，自己購買該房屋是想用于居住，但他萬萬沒想到，房屋網簽還沒辦就遭遇了北京商用房新政。

3月26日，北京市頒布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，規定個人購買商辦類項目需滿足的條件之一是“名下在京無住房和商辦類房產記錄”。而姜先生的妻子名下已擁有一套西城區的房產，且兩人婚姻尚在存續期間，因此按照新政策，姜先生已不具備購買該商用房產的資質。姜先生認為，房產新政的頒布是自己在訂立合同時無法預見的，現在按照新政購買房屋的合同目的已經無法實現，因此要求趙先生同意解除合同并返還定金。在法庭上。姜先生出示了房屋買賣合同原件、支付寶支付定金的截圖和已有房屋的房產證及結婚證原件作為證據。

趙先生辯稱自己并不存在違約情形，他認為合同無法繼續履行與自己無關，而且他認為3月17日北京市已經頒布了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，原告應當對此后北京可能有房產新政頒布具有預見性。法庭辯論結束之后，趙先生由先前的堅決不同意解除合同轉變為同意解除合同，但依舊不同意退還5萬元定金，并且拒絕法院調解。

法院當庭判決解除姜先生與趙先生簽訂的房屋買賣合同，判定被告趙先生退還原告姜先生購房定金5萬元。

■法官說法■

庭審結束后，該案的主審法官楊光在接受記者采訪時表示，根據已查明的事實，趙先生與姜先生于2017年3月20日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，簽訂合同時，姜先生依據北京市相關政策規定符合購買辦公用房的資格，該買賣合同系雙方真實意思表示，雙方理應依照合同約定的內容履行各自義務。但2017年3月26日出臺的購買商業、辦公類房屋政策的變更，致使姜先生不再具有購買商業、辦公類住房的資格。現因不可歸責于雙方當事人的原因，致使雙方簽訂的買賣合同目的無法實現，且被告趙先生也已同意解除合同，因此對于原告解除合同的訴求予以支持。