來源：人民法院報(bào)；福州律師網(wǎng)資深福州物業(yè)糾紛律師推薦

? ? 本報(bào)北京6月15日訊??（見習(xí)記者??丁??珈）今天上午，北京市第二中級(jí)人民法院在新聞通報(bào)會(huì)上發(fā)布該院審結(jié)的3起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件典型案例。從審判結(jié)果上看，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求在絕大多數(shù)情況下會(huì)得到全額或部分支持，而業(yè)主多敗訴。

案例一：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高拒交物業(yè)費(fèi)

某公司起訴高某交納物業(yè)費(fèi)，高某抗辯稱物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定，違約在先；物業(yè)收費(fèi)沒有依據(jù)，不認(rèn)可物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要求法院減免物業(yè)費(fèi)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，某公司為證明履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，提供了保潔合同、秩序服務(wù)合同等，高某提交了物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的照片、證據(jù)、證明等，以上可以證明某公司提供了基本的物業(yè)服務(wù)，但不足以證明其為涉案小區(qū)提供了符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，最終支持了高某的部分抗辯，將物業(yè)費(fèi)酌減了10%。

案例二：業(yè)主以超過訴訟時(shí)效抗辯

某公司起訴郝某交納2011年1月1日至2014年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，郝某辯稱超過訴訟時(shí)效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于郝某所持某公司起訴超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效的抗辯意見，某公司于2014年12月29日起訴，構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷，因某公司未能提供真實(shí)有效的證據(jù)證明此前其曾向郝某催交過物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而公約載明產(chǎn)權(quán)人應(yīng)在每月5日前向物業(yè)管理企業(yè)交納該月份的物業(yè)管理費(fèi)，因該合同明確約定履行期限，故訴訟時(shí)效應(yīng)從履行期限屆滿之日起計(jì)算，郝某應(yīng)將2013年1月1日至2014年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)如數(shù)交清，2011年1月1日至2012年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因某公司起訴超過訴訟時(shí)效，法院對(duì)該部分訴訟請(qǐng)求不予支持。

案例三：業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題為由拒交物業(yè)費(fèi)

某公司起訴李某交納物業(yè)費(fèi)，李某以交房時(shí)房屋質(zhì)量存在明顯問題、小區(qū)單元門禁不能正常工作等為由拒交物業(yè)費(fèi)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，某公司為李某使用的房屋提供了物業(yè)服務(wù)，故李某理應(yīng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。關(guān)于李某所述交房時(shí)存在的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)屬開發(fā)商維修事項(xiàng)，某公司已履行了協(xié)調(diào)義務(wù)，故李某以此拒絕交納物業(yè)費(fèi)不能成立。關(guān)于小區(qū)門禁問題，門禁在使用中出現(xiàn)損壞，某公司應(yīng)在合理期限內(nèi)予以維修，現(xiàn)李某未能提交充分證據(jù)證明某公司怠于行使維修、維護(hù)義務(wù)，故該問題亦不能構(gòu)成減免物業(yè)費(fèi)的理由。

■法官提醒■

北京二中院法官何江恒說，業(yè)主不要錯(cuò)誤地認(rèn)為不簽訂合同就可以不繳物業(yè)費(fèi)，或者一旦對(duì)物業(yè)服務(wù)有任何不滿，就采取拖欠費(fèi)用等消極方式應(yīng)對(duì)，因?yàn)閱畏矫婢芙晃飿I(yè)費(fèi)也構(gòu)成違約；更不要在被物業(yè)公司起訴后還采取躲避送達(dá)、缺席庭審的方式進(jìn)行處理。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化證據(jù)保全意識(shí)，及時(shí)有效固定證據(jù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)保存交費(fèi)票據(jù)，證明自己履行了繳費(fèi)義務(wù)。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有瑕疵或漏洞時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極溝通，對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位留存證據(jù)時(shí)，要能體現(xiàn)出拍照的時(shí)間、地點(diǎn)。必要時(shí)，可通過公證固定和保存證據(jù)。問題得不到解決時(shí)，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑向開發(fā)商或侵權(quán)人主張權(quán)利，不能將責(zé)任歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拖欠物業(yè)費(fèi)方式消極應(yīng)對(duì)，從而有可能錯(cuò)過證據(jù)保存最佳時(shí)機(jī)而遭受損失。

北京二中院民二庭庭長王平認(rèn)為，完善業(yè)主權(quán)益保護(hù)機(jī)制，暢通物業(yè)糾紛訴前化解渠道十分重要。相關(guān)政府主管部門、社區(qū)基層自治組織、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、小區(qū)業(yè)主都應(yīng)積極促成業(yè)主大會(huì)的召開，并選舉業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)關(guān)系到全體業(yè)主利益的事宜進(jìn)行決議，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。