雙方各執(zhí)一詞，各有各的證據(jù)，但雙方對(duì)于老宅拆遷前一直由程大勇一家占有沒(méi)有異議。

程女士提供了估計(jì)是查檔所得的以其父親名義申請(qǐng)的《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書》《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》等證據(jù)，以此來(lái)證明老宅是其父親申請(qǐng)并建造的。

程大勇可提供了不少證據(jù)，第一是房屋相關(guān)的批建證書均在程家手上，而且上面還有手寫備注大勇代管字樣。第二是程女士父親手寫證明條，內(nèi)容是“茲證明程文生本人生前因久病治不好了，生前長(zhǎng)期靠我堂叔程力一家救濟(jì)，且已欠程力93萬(wàn)元，因無(wú)力償還，愿死后將我所有的房產(chǎn)所有權(quán)與土地都?xì)w我堂叔所有以抵我欠程力的所有債務(wù)。”第三是落款日期為1971年6月11日的收款收據(jù)，其中載明：繳款人為洪取（程力代交），摘要為“收回伙食借支”，金額為71.17元，經(jīng)手人一欄加蓋了“許小宗”的印章。程大勇主張1971年6月11日時(shí)程文生及洪取已先后過(guò)世，但仍欠生產(chǎn)隊(duì)生活費(fèi)沒(méi)有還清，生產(chǎn)隊(duì)將案涉房屋收回用以抵債，程力再次替程文生、洪取償還欠款并取回房屋。第四是提供證人證明上述收款收據(jù)事實(shí)。

大體案情就這樣，說(shuō)復(fù)雜也復(fù)雜，說(shuō)不復(fù)雜其實(shí)也挺簡(jiǎn)單，換成你是法官你會(huì)怎么判？

一審法院是這樣判的：案涉房屋未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》一直由程大勇所持有；程女士雖對(duì)戶主姓名一欄中手寫的“大勇代管”不予認(rèn)可，但從2023年1月30日廈門市翔安區(qū)人民政府鳳翔街道辦事處對(duì)程女士信訪的回復(fù)內(nèi)容亦可證實(shí)案涉房屋確系由程大勇代管及持有相關(guān)權(quán)利證明材料。結(jié)合程大勇提供的1971年6月11日的收款收據(jù)，對(duì)程大勇關(guān)于其父程力在程文生、洪取去世后代為償還所欠生產(chǎn)隊(duì)欠款、并將被生產(chǎn)隊(duì)收回的案涉房屋取回的意見(jiàn)予以采信。

同時(shí)，程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數(shù)十年期間曾有主張權(quán)利，亦有違常理。

綜合以上事實(shí)，一審法院認(rèn)為程女士提供的證據(jù)不足以證明其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，同時(shí)案涉房屋已被拆除，相應(yīng)的物權(quán)已經(jīng)歸于消滅。因此，程女士主張確認(rèn)其對(duì)房屋的所有權(quán)，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。相應(yīng)地，程女士主張程大勇歸還房產(chǎn)的權(quán)屬證明、協(xié)助程女士簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并獲得補(bǔ)償款的訴訟請(qǐng)求，亦無(wú)依據(jù)，不予支持。

二審法院基本上全盤否決了一審判決，說(shuō)理部分有理有據(jù)，其邏輯推理嚴(yán)密，讓人無(wú)話可說(shuō)，且對(duì)物權(quán)及債權(quán)區(qū)別作了重點(diǎn)闡述，最終并引入無(wú)因管理這一概念，將拆遷安置權(quán)益作了合理分割。蔡律師對(duì)該判決只有深深贊嘆，自愧不如也！

二審廈門市中級(jí)人民法院觀點(diǎn)：

一、案涉房屋的物權(quán)歸屬情況

本案訟爭(zhēng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬應(yīng)依照現(xiàn)行有效的法律規(guī)范進(jìn)行判斷。《民法典》第二百零八條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”，第二百一十六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，第二百一十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、第六十一條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得應(yīng)以土地和房產(chǎn)管理部門的登記作為認(rèn)定依據(jù)。案涉房屋《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書》（許可證××）明確記載申請(qǐng)人為程文生，案涉房屋的《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》（許字第××號(hào)）明確記載戶主姓名程文生，足以認(rèn)定案涉房屋宅基地所有權(quán)人為程文生。《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》中戶主姓名一欄手寫有“大勇代管”字樣，不構(gòu)成物權(quán)變更的依據(jù)。被上訴人程大勇提供的“證明條”僅能證明程文生與程力之間存在欠款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即使程文生生前存在“以物抵債”的意思表示，案涉房屋事實(shí)上也并未依法進(jìn)行權(quán)屬變更登記，不足以證明程力或程大勇取得案涉房屋所有權(quán)。程大勇根據(jù)1958年12月23日“證明條”主張案涉房屋抵償所欠程力的債務(wù)，同時(shí)，其提供1971年6月11日“收款收據(jù)”又自認(rèn)案涉房屋被集體組織生產(chǎn)隊(duì)“收回抵債”，如果案涉房屋抵債成立在先，怎么還有之后的被生產(chǎn)隊(duì)“收回抵債”呢？程大勇的主張前后邏輯矛盾，恰恰由此印證其主張的以案涉房屋抵債的法律關(guān)系不能成立。

根據(jù)《民法典》第二百三十條規(guī)定“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力”，程女士作為程文生唯一子女，在程文生去世后即因繼承而當(dāng)然取得案涉房屋的物權(quán)，被上訴人程大勇對(duì)案涉房屋的長(zhǎng)期占有并不影響上訴人程女士對(duì)該物權(quán)的取得。上訴人程女士請(qǐng)求確認(rèn)其享有案涉房屋所有權(quán)，于法有據(jù)。一審法院以程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數(shù)十年期間曾有主張權(quán)利，認(rèn)定程女士提供的證據(jù)不足以證明其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，有悖不動(dòng)產(chǎn)之法律規(guī)定，應(yīng)依法予以糾正。

二、案涉房屋拆遷補(bǔ)償利益歸屬問(wèn)題

上訴人程女士雖因繼承而取得案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但不可否認(rèn)的是，程女士自從1964年隨母親搬離以后至今將近六十年，未再返回位于浦南村的案涉房屋實(shí)際居住或使用。而被上訴人程大勇主張代程文生一家向生產(chǎn)隊(duì)償還欠款，并將案涉房屋取回的事實(shí)可信，而且其后數(shù)十年間對(duì)案涉房屋進(jìn)行使用、管理并多次修繕維護(hù)，屬于無(wú)因管理。

其還于1985年向同安縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提交《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書》，辦理了《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》，對(duì)案涉房屋的價(jià)值維護(hù)做出了一定的貢獻(xiàn)。《民法典》第九百七十九條規(guī)定“管理人沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失而管理他人事務(wù)的，可以請(qǐng)求受益人償還因管理事務(wù)而支出的必要費(fèi)用；管理人因管理事務(wù)受到損失的，可以請(qǐng)求受益人給予適當(dāng)補(bǔ)償”，據(jù)此，被上訴人程大勇依法享有利益補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。基于糾紛一次性解決和實(shí)質(zhì)性化解的考量，對(duì)于案涉房屋對(duì)應(yīng)的征收補(bǔ)償利益，宜根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬以及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際占有維護(hù)情況等因素進(jìn)行酌情公平地分配，酌定案涉房屋對(duì)應(yīng)的征收補(bǔ)償利益的55%歸上訴人程女士所有，45%歸被上訴人程大勇所有。

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蔡律師贊嘆之余，現(xiàn)畫蛇添足將法官裁判觀點(diǎn)再稍為總結(jié)一下：

1.房屋相關(guān)批建材料可以作為認(rèn)定物權(quán)存在的依據(jù)。

2.即便存在以物抵債，但未辦理權(quán)屬變更登記的，債權(quán)人不能當(dāng)然取得物權(quán)人身份。

3.物權(quán)不受訴訟時(shí)效限制，即便房屋被他人實(shí)際占用多年，亦不影響基于繼承關(guān)系取得物權(quán)。

4.房屋被他人實(shí)際居住管理修繕多年，且有協(xié)助辦證行為的，他人基于無(wú)因管理可要求受益人適當(dāng)補(bǔ)償，并可適當(dāng)分得拆遷安置權(quán)益。

5.即便房屋已經(jīng)因征遷拆除滅失，相關(guān)利害人請(qǐng)求確認(rèn)原物權(quán)存在的，法院亦可以受理并判決。

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案例索引：（2023）閩02民終5695號(hào)

福州律師蔡思斌

1.立即解除曾小姐與林先生簽訂的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》；2.林先生立即協(xié)助曾小姐辦理購(gòu)房款774800元的退回手續(xù)并支付利息；3.林先生立即向曾小姐賠償損失204824元及利息（損失金額＝拆遷補(bǔ)償金額979624元-購(gòu)房款774800元＝204824元）；4.林先生立即向曾小姐支付致使解除合同的違約金50000元及利息；5.林先生立即支付曾小姐因本案維權(quán)支付的律師費(fèi)30000元及利息；6.林先生、中介立即共同向曾小姐退還保證金50000元及利息；7.中介對(duì)林先生上述第2-5項(xiàng)債務(wù)向曾小姐承擔(dān)連帶責(zé)任；8.本案訴訟費(fèi)用、公告費(fèi)、保全費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等由林先生、中介共同承擔(dān)等。

倉(cāng)山法院觀點(diǎn)：曾小姐訴請(qǐng)解除其與林先生、中介簽訂的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》，現(xiàn)案涉房屋已被拆除，曾小姐簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但本案系房屋買賣合同糾紛，《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中包含的居間服務(wù)關(guān)系及交易服務(wù)關(guān)系不屬于本案審理范疇，一審法院不予處理，故僅能解除曾小姐與林先生就案涉房屋形成的房屋買賣合同關(guān)系。曾小姐以提起訴訟的方式主張解除合同，其提交的起訴狀副本于2021年7月19日送達(dá)林先生，故雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系于當(dāng)日解除。

房屋買賣合同關(guān)系解除后，曾小姐有權(quán)要求退還已支付的履約保證金50000元及購(gòu)房款774800元，因履約保證金系由中介代管，故應(yīng)由中介向曾小姐退還。

曾小姐要求林先生支付購(gòu)房款774800元自起訴之日起的利息、林先生及中介支付履約保證金50000元自起訴之日起的利息、林先生賠償損失204824元及利息。一審法院認(rèn)為，首先，合同約定因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，雙方免責(zé)，案涉房屋因被列入政府拆遷范圍，房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，而曾小姐提交的證據(jù)不足以證明林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結(jié)產(chǎn)權(quán)，故案涉房屋因客觀原因無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方對(duì)此均不存在過(guò)錯(cuò)；其次，曾小姐于2016年4月26日簽訂《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》，2016年4月29日即知悉案涉房屋因被征收產(chǎn)權(quán)凍結(jié)而無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)，林先生亦于2016年5月16日通過(guò)中介告知曾小姐退還履約保證金及辦理購(gòu)房款資金監(jiān)管解除手續(xù)，但曾小姐未采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償，故對(duì)曾小姐的該項(xiàng)訴請(qǐng)，一審法院不予支持，但案涉房屋確因被征收拆除導(dǎo)致曾小姐的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且林先生曾表示愿意補(bǔ)償曾小姐2016年4月29日至2016年5月20日期間按銀行貸款利率計(jì)算的購(gòu)房款資金監(jiān)管利息，故林先生應(yīng)向曾小姐支付該期間購(gòu)房款資金監(jiān)管利息。

曾小姐要求林先生支付解除合同違約金及律師費(fèi)，一審法院認(rèn)為，合同約定“自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)5日，守約方即可向違約方發(fā)出函件促其履約，守約方發(fā)出促請(qǐng)履約的函件之日起滿10日，違約方仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同，因一方遲延履行合同約定的義務(wù)，致使守約方按該條款行使合同解除權(quán)的，違約方應(yīng)另行向守約方支付違約金50000元，同時(shí)守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)律師代理費(fèi)”，本案不適用該條款，故對(duì)曾小姐的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。曾小姐要求中介對(duì)林先生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任沒(méi)有依據(jù)，一審法院不予支持。

2022年訴訟第四戰(zhàn)——曾小姐總算贏了，但應(yīng)算慘勝

曾小姐針對(duì)一審上訴，要求撤銷上述一審判決第二項(xiàng)中“利息以774800元基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年4月29日計(jì)算至2016年5月20日止”、第四項(xiàng)“駁回曾小姐的其他訴訟請(qǐng)求”，改判支持其全部訴訟請(qǐng)求。

福州中院觀點(diǎn)：曾小姐針對(duì)林先生的訴請(qǐng)涉及林先生是否存在違約行為的認(rèn)定，對(duì)此，本院認(rèn)定如下：1.林先生對(duì)案涉房屋無(wú)法過(guò)戶不存在過(guò)錯(cuò)。中介在（2016）閩0104民初2509號(hào)案件中提交的《福州市不動(dòng)產(chǎn)（存量房）買賣合同（網(wǎng)簽）》（2016年4月28日）、房屋抵押和凍結(jié)狀況查詢單（2016年5月5日、5月23日）雖系復(fù)印件，但結(jié)合曾小姐、林先生和中介三方于2016年4月29日辦理了房屋交易資金網(wǎng)上托管業(yè)務(wù)、三方于同日前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的事實(shí)，可以確認(rèn)上述證據(jù)的真實(shí)性。上述證據(jù)體現(xiàn)，案涉房屋于2016年4月28日辦妥福州市不動(dòng)產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽手續(xù)，2016年5月5日、5月23日在福州市房地產(chǎn)檔案館房屋登記自主查詢系統(tǒng)尚無(wú)法查詢案涉房屋產(chǎn)權(quán)凍結(jié)情況。中介在該案中關(guān)于案涉房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)的數(shù)據(jù)未及時(shí)更新造成誤導(dǎo)的抗辯主張具有高度可能性。此外，曾小姐提交的證據(jù)亦不足以證實(shí)林先生于簽訂合同前已知悉案涉房屋被列入征收范圍凍結(jié)產(chǎn)權(quán)的情況。故一審法院認(rèn)定案涉房屋系因客觀原因無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方對(duì)此均不存在過(guò)錯(cuò)，并無(wú)不當(dāng)。2.林先生對(duì)案涉合同無(wú)法繼續(xù)履行存在過(guò)錯(cuò)。案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》合法有效，曾小姐支付全部購(gòu)房款后，本可以要求林先生履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的義務(wù)，以取得房屋所有權(quán)。然合同履行過(guò)程中，案涉房屋因被拆遷而滅失，曾小姐客觀上無(wú)法取得案涉房屋所有權(quán)。而林先生作為原房屋所有權(quán)人享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益實(shí)質(zhì)上是原應(yīng)依約讓渡給曾小姐的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。曾小姐、林先生作為買賣雙方本應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用、促進(jìn)合同履行的原則友好協(xié)商合同變更事宜（即林先生向曾小姐讓渡案涉房屋的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益事宜）。但林先生拒絕就此事宜與曾小姐協(xié)商，而直接要求解除合同，有違誠(chéng)信原則，其對(duì)案涉合同無(wú)法繼續(xù)履行負(fù)有過(guò)錯(cuò)。

在上述分析基礎(chǔ)上，對(duì)曾小姐的上訴請(qǐng)求分析如下：

1.關(guān)于曾小姐要求林先生支付托管資金利息（自起訴之日起至款項(xiàng)付清之日止）的訴請(qǐng)：案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》解除后，雙方應(yīng)配合辦理托管資金退回曾小姐賬戶的手續(xù)。鑒于林先生并未實(shí)際取得托管資金，雙方就合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議后林先生也不存在惡意不配合辦理托管資金退回手續(xù)的行為，且根據(jù)《中國(guó)光大銀行房屋交易資金網(wǎng)上托管業(yè)務(wù)申請(qǐng)協(xié)議書》約定，托管期間內(nèi)托管資金產(chǎn)生的利息歸托管資金最終劃歸賬戶即曾小姐所有。故曾小姐要求林先生支付托管資金利息，于法無(wú)據(jù)。因林先生對(duì)一審判決第二項(xiàng)未提起上訴，本院對(duì)此判項(xiàng)予以維持。

2.關(guān)于曾小姐要求林先生賠償損失204824元及利息的訴請(qǐng)：如前所述，林先生拒絕就讓渡拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益事宜與曾小姐進(jìn)行協(xié)商，導(dǎo)致曾小姐支付全部購(gòu)房款后卻無(wú)法享有案涉房屋相應(yīng)的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，林先生應(yīng)對(duì)曾小姐由此產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，林先生自認(rèn)其未居住于案涉房屋中，不存在房屋搬遷、安家、搬家費(fèi)用實(shí)際損失。綜上，本院酌定林先生應(yīng)向曾小姐支付的賠償損失金額為179624元（拆遷安置補(bǔ)償款979624元-購(gòu)房款總額800000元）。曾小姐的該項(xiàng)訴請(qǐng)金額超過(guò)上述的部分，本院不予支持。曾小姐關(guān)于損失利息的訴請(qǐng)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

3.曾小姐要求林先生支付解除合同的違約金50000元及利息、律師費(fèi)30000元及利息訴請(qǐng)：案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》中關(guān)于合同解除違約金50000元及律師費(fèi)承擔(dān)的違約條款，系針對(duì)合同當(dāng)事人遲延履行合同約定義務(wù)的情形。如前所分析，林先生對(duì)案涉房屋無(wú)法過(guò)戶不存在過(guò)錯(cuò)。

而案涉《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》并未就合同履行過(guò)程中交易房屋被拆遷時(shí)林先生向曾小姐讓渡拆遷補(bǔ)償權(quán)益的具體履行方式、履行期限及違約責(zé)任等作出明確約定，故上述違約條款不能適用于本案情形，曾小姐的該項(xiàng)訴請(qǐng)缺乏依據(jù)，本院不予支持。

4.曾小姐要求林先生、中介向其退還保證金50000元及利息的訴請(qǐng)：案涉履約保證金50000元由中介依約無(wú)息代管，現(xiàn)案涉合同解除，應(yīng)由實(shí)際代管方中介負(fù)責(zé)向曾小姐返還。曾小姐訴請(qǐng)林先生退還該筆保證金并支付利息，缺乏依據(jù)，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：