福州律師蔡思斌評析：
本案并不復雜，但亦有值得學習之處。作為不動產性質的贈與，即便簽署拆遷安置協議，后續亦辦理了相應商品房買賣合同的備案登記，但仍視為贈與標的沒有轉移，贈與人仍有權行使撤銷。
案件基本情況：
家家都有本難念的經。上海王老先生老宅拆遷，當時安置人口是王老先生夫婦及父親、兒子，后為家業傳承及節約稅費需要，王老先生作主加上了孫子王某的名字。不想，后面兒子離婚，在分給女方一套房屋之后，女方仍代理孫子進行分家析產訴訟等，這下老爺子惱了，遂認為前兒媳不義，訴至法院要求撤銷對孫子王某贈與等。
前兒媳周某當然不同意，她作為孫子的法定代理人代為抗辯：第一并沒有贈與協議，贈與是雙方的合意。原、被告和第三人葛引芳曾經因為分家析產案件在本院審理中，尚未結案，屬于家庭內部分配，并非贈與;第二即便是贈與，也非原告一人的贈與。
一審法院
一審法院沒有認可周某的意見，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，根據被拆除房屋的來源、《上海市征用集體所有土地房屋補償安置協議》、申請書、第三人的陳述以及被告王某的出生時間，可以認定王某并非安置對象，不享有動遷利益。
故以拆遷上海市青浦區XX村XX組XX號而獲得的上海市青浦區XX路XX弄XX號XX室房屋系動遷利益，原告王老先生及第三人王老先生妻子、父親、兒子在配套房屋商品房供應單上增加王某的名字，應認定為贈與行為。根據法律規定，贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與。
現系爭房屋產權尚未轉移登記至被告王某名下，拆遷安置對象四人均表示撤銷對系爭房屋的贈與，原告行使撤銷權符合法律規定，本院予以支持。對于贈與撤銷后，原配套商品房供應單上王某的姓名應當予以去除，原告明確要求撤銷《上海市商品房出售合同》并撤銷網簽備案登記，符合法律規定，本院予以支持。
案例索引：(2022)滬0118民初11023號
]]>政府征收拆遷過程中，常會針對具體房屋出具不同的拆遷優惠政策，比如允許房屋產權人針對征收面積較大的房屋或者地塊作分戶拆遷安置處理，允許被征收人將自身的征收物及安置權益讓渡給子女，以讓被征收人權益最大化。但如若子女與其配偶離婚，則該征收安置權益是否屬于夫妻共同財產呢？北京市大興區法院在2017年一宗離婚案件給出了明確答案，認定應綜合各種因素考慮，不宜直接認定為夫妻共同財產，不能在離婚訴訟中予以直接分割。
《北京新機場項目住宅房屋拆遷補償實施方案》（以下簡稱：實施方案）規定：關于區位補償款，被拆遷人宅基地面積小于等于0.4畝的，按宅基地區位補償價100%進行補償，0.4至0.6畝部分按宅基地區位補償價50%進行補償，0.6畝以上部分不予補償；定向安置房選房原則有兩種，其一按人均50平方米選房，其二按宅基地內確權面積選房，被拆遷人按照利益最大化原則確定選房指標；安置對象為被拆遷院落內戶口在冊的產權人及直系血親；分院原則是被拆遷人年滿十八周歲的直系血親可以參與分院；……。
拆遷時，13號院的在冊人口為辛金樂、常寶華、辛某。辛金樂作為13號院拆遷的產權人。“產權劃分承諾書及分院確認”單記載，辛金樂的宅院為本人所有，家庭成員包括常寶華、辛某、辛樹翠，本人同意將現宅基地面積878.45平方米其中的316.24平方米及現狀房屋中161.44平方米房屋劃分到辛金樂名下；現宅基地面積878.45平方米其中的281.10平方米及現狀房屋中142.80平方米房屋劃分到辛某名下；現宅基地面積878.45平方米其中的281.10平方米及現狀房屋中139.84平方米房屋劃分到辛樹翠名下，根據原產權人辛金樂家庭人口結構及實施方案有關分院規定，準予該被拆遷宅院按3個院落予以補償。根據購安置房通知書記載，該戶4口人，該戶可享受選擇定向安置房指標為600平方米，選房指標確定方式為按確權面積選房。
基于“分院”，13號院被分為三個院落進行拆遷，被拆遷人分別為辛金樂、辛某、辛樹翠。
高某認為辛某獲得的拆遷補償款1346860元及200平方米的選房指標應為夫妻共同財產要求分割。
北京大興法院觀點：
根據實施方案，安置對象被拆遷院落內戶口在冊的產權人及直系血親，即辛金樂、常寶華及其直系血親辛某、辛樹翠，不包括高某；從拆遷檔案記載來看，辛金樂的宅基地面積較大，為了使拆遷利益最大化，避免超過0.4畝的宅基地面積不能100%得到補償，按照實施方案與直系血親辛某及辛樹翠辦理了分院。辛某為被拆遷人補償協議中的區位補償價就是基于分院而來，但基礎仍是產權人辛金樂的宅基地；辛某名下的安置房指標200平方米，其確定方式為按確權面積選房；房屋重置成新補償款亦源于被拆遷房屋。僅從前述的補償項目（其他補償項目在本案中不再做具體分析）就可以明顯看出，這些項目補償款的來源基礎、補償方式及計算標準均來源于被拆遷的房屋及宅基地。“分戶”的方式是拆遷實施方案明確規定的，系保障被拆遷人利益最大化的惠民政策，除當事人另有約定外，“分戶”行為不應直接推定拆遷利益的全部歸屬基于“分戶”而加入的被拆遷人，應綜合各種因素予以確定。
因此，高某主張辛某簽訂的拆遷協議項下全部安置房面積及拆遷補償款為夫妻共同財產，不能成立，根據前述理由，辛某簽訂的拆遷協議項下的拆遷補償明顯涉及案外人辛金樂及常寶華的重大利益，且拆遷款已存入辛金樂的銀行賬戶，故高某要求分割拆遷利益，在本案離婚訴訟中不能直接予以處理，高某應另行解決。
福州律師蔡思斌評析：
蔡思斌
2022年7月18日
陳均與張士于2009年4月8日簽訂《房屋買賣協議書》，協議載明：陳均同意把位于臨城鎮古井村私有住宅［證號：（2006）第0××7號］以肆萬捌仟元賣給張士永久居住（注：拆遷或政府征用此房屋時，陳均須無條件協助張士辦理一切事宜）。后雙方依約履行付款交房義務。另查明，陳均出售給張士的住宅原為三間瓦房、配房兩間。2013年，張士翻蓋了房屋并居住至今。涉案房屋即將面臨拆遷。
另查，涉案房屋項下土地原系王守均名下宅基地，后王守均依據魯政函［1994］第41號文件批準，申請集體土地使用權變更為國有土地使用權。2006年，陳均重新辦理并取得了新的國有土地使用權證，土地用途為住宅，土地來源為劃撥。
山東棗莊薛城區法院觀點
本案中，涉案《房屋買賣協議書》中的房屋所占用的土地為劃撥土地該事實清晰明確。同時根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規定，未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權人未經有批準權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，故涉案《房屋買賣協議書》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。
山東棗莊中院觀點
案涉房屋占用土地原為陳均宅基地，后由集體土地變更為國有土地并取得國有土地使用權證，本案雙方當事人之間系房屋買賣合同關系，并非直接以國有土地使用權作為合同標的。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規定違反上述條文的行為無效，且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，不會侵害國家利益和社會公共利益，故一審法院確認案涉《房屋買賣協議書》無效，法律依據不足。案涉《房屋買賣協議書》簽訂后，張士即交付購房款48000元并占有案涉房屋居住至今，期間還進行翻蓋，主要權利義務履行完畢已近13年，在案涉房屋即將面臨拆遷之際，陳均起訴要求確認合同無效、返還房屋，亦有違誠信原則。
福州律師蔡思斌評析：
將宅基地上的房屋出售目前司法實踐中的通說觀點系房屋買賣合同無效，理由是違反《土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設……”但本案的不同之處在于，案涉房屋上的土地在出售時已由宅基地轉換為國有土地。對此，一審法院的觀點認為通過劃撥取得國有土地轉讓必須經過審批，案涉合同未經審批因此合同無效。但根據《合同法司法解釋二》第十四條的規定，只有違反效力性強制性規定的合同才無效，而《城市房地產管理法》第四十條及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規定違反上述條文的行為無效，因此上述條文應是管理性規范，而非效力性的強制規范。故一審法院以此為由認定案涉合同無效屬法律適用錯誤。此外，二審法院還提出了另一種解釋，即案涉合同的標的系房屋而非國有土地使用權，而出售房屋并不會侵害國家利益和社會公共利益，因而不應當認定合同無效。
案例索引：(2021)魯04民終3462號，以上涉及名字均為化名。
蔡思斌
2022年3月23日
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