合同簽訂后，楊素英依約向姚亮、陳金妹支付購房款共計526300元。姚亮、陳金妹向楊素英交付訟爭房屋。楊素英即對房屋進行裝修并入住，現房屋仍由楊素英占用使用。后訟爭房屋產權證辦理至姚忠義名下，因姚清與姚忠義其他繼承人存在繼承爭議，訟爭房屋未能過戶至姚清名下，導致案涉合同至今無法繼續履行。

本案審理期間，訟爭房屋經評估（含裝修）市場價值為1485300元，評估價值時點為2021年4月23日。

一審法院觀點：

因姚亮、陳金妹的無權處分行為導致合同解除，給楊素英造成的損失，依法應由姚亮、陳金妹承擔。經評估機構評估訟爭房屋（含裝修）市場價值為1485300元，故楊素英損失為房屋溢價部分即938092元（評估價1485300元-合同總價547208元）。但是，楊素英明知姚亮、陳金妹在簽訂合同時并無房屋處分權，而仍與姚亮、陳金妹訂立合同，自身也存在過錯，應承擔相應責任，故一審法院結合合同履行過程中雙方的履行程度、過錯程度及在簽訂合同時雙方對違約造成損失的可預見程度，酌定姚亮、陳金妹共同賠償楊素英損失630000元。

二審福州中院觀點：

福州律師蔡思斌評析：

【典型案例】

當事人：原告：胡某；被告：蔡某。

原告胡某與被告蔡某原系夫妻關系，雙方于2015年5月29日在綿陽市涪城區民政局登記離婚。在辦理離婚登記時，雙方簽訂《離婚協議書》一份，對夫妻共同財產進行了分配。該協議約定“三、財產分配如下：（1）由夫妻雙方用現金歸還購房借款3萬元；（2）夫妻雙方共有財產應為：18萬元-3萬元=15萬元，每人應分得7.5萬元；（3）房屋產權歸女兒胡某甲所有，由于女兒未成年由男方撫養，因此房屋由男方和女兒共同居住。任何情況下，第一，男方不得將此房屋轉贈他人或變更他人。第二，男方不得將此房屋作抵押。第三，不得無故傷害女兒或對女兒不好，否則算違約，男方將失去對該房屋的居住權；（4）男方付給女方現金7.5萬元，加上歸還女方父親借款1萬元，合計8.5萬元”等。

離婚后，原、被告陸續履行了部分義務，雙方于2016年5月21日進行了對賬。被告蔡某向原告出具收條一張，載明“今收到胡某離婚協議中房屋及財產分割款8.5萬元”。原告胡某同日向被告出具收條一張，載明“今收到蔡某付胡某甲從小學到大學畢業的生活費3萬元，收到從小學到高中三年級的學習費用及醫療費2.5萬元，合計5.5萬元”。爭議房產位于綿陽市涪城區。系四川華豐企業集團有限公司集資建房，并于2007年4月13日轉移登記到原、被告名下，為原、被告共同共有。

原告訴稱：既然原、被告在離婚協議書中約定了該房屋系夫妻共同財產，且原告已依約支付了房屋分割款，并對該房屋分割完畢，故該房屋所有權理應歸原告所有。離婚協議中約定房屋歸女兒胡某甲所有的內容無效且已無法履行。為維護原告合法權益，請求判令：（1）位于綿陽市涪城區房屋歸原告所有，并由被告于本案判決生效后30日內協助原告辦理房屋過戶手續；（2）訴訟費由被告承擔。

被告辯稱：案涉房產系原、被告雙方婚姻關系期間的共同財產，雙方在離婚協議中已分割完畢，雙方同意將該房產權贈與女兒胡某甲。該約定沒有違反法律規定，合法有效。請求駁回原告的訴訟請求。

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【審理要覽】

法院認為，《婚姻法解釋二》第8條規定，“離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有約束力”。本案中原、被告在離婚協議中約定夫妻共同房產歸女兒所有，是一種以解除原、被告雙方身份關系為動機的目的贈與行為。鑒于離婚協議主要是為解除雙方婚姻關系為目的而設定，這種發生在特定身份關系當事人之間有目的的贈與，并不違反法律的規定，在雙方婚姻關系事實上因離婚協議得以解除的情況下，贈與財產的目的已經實現，其贈與房產行為依法不能隨意撤銷。該贈與行為已經在民政部門登記備案，具有公示效力。足以證明贈與行為真實合法。

原告訴稱主張該離婚協議書相互矛盾，已分割的財產不能贈與。但結合上述理由，原、被告雙方在協議離婚時對自己的財產均有處分的權利，而處分財產的行為系雙方是否解除婚姻關系的條件。應當認為原、被告是在均認可該房產產權歸屬女兒胡某甲所有的前提下而解除的婚姻關系。該協議未違反法律規定，被告也沒有欺詐、脅迫等情形，屬合法有效的協議。原、被告雙方均應當按照該協議約定履行義務。故對于原告要求判令該房產歸其所有的訴訟請求，不予支持。

綜上，為維護當事人合法權益，依照《婚姻法》第39條、《婚姻法解釋二》第8條之規定，判決如下：駁回原告胡某的全部訴訟請求。判決：本案訟爭房屋中屬于胡某的份額歸蔡某所有，蔡某補償胡某房屋價值的35%，胡某甲的份額保留在訟爭房屋中。

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【裁判思路】

1.同類案件處理要點

（1）男女雙方協議離婚后一年內就財產分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產分割協議的，人民法院應當受理。對該類案件的審理應重點審查訂立財產分割協議時是否存在欺詐、脅迫等情形。

（2）在離婚協議中雙方將共同財產贈與未成年子女的約定與解除婚姻關系、子女撫養、共同財產分割等內容形成一個整體。雙方離婚后，如果沒有證據證明訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的，對一方要求撤銷對子女贈與的請求，應不予支持。

（3）離婚后一方欲根據《合同法》第186條第1款之規定單方撤銷贈與時亦應取得雙方合意，在未征得作為共同共有人的另一方同意的情況下，無權單方撤銷贈與。

（4）如果離婚后，與未成年子女生活一方和子女已經居住在涉贈房屋中，那么根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第128條的規定：“贈與房屋未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權交給受贈人，受贈人也已占有使用該房屋的，可認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。”此時，贈與人則不能再行使任意撤銷權。

2.相關法律風險提示

（1）離婚后主張撤銷或變更財產分割協議的，應在離婚后一年內提出，逾期人民法院不予支持。

（2）如果離婚后原夫妻雙方達成一致意見，撤銷對子女房產的贈與，那么在房屋所有權轉移登記之前，可以撤銷贈與。

（3）主張撤銷贈與的一方應舉證證明訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形，方可撤銷，否則，在雙方已依照離婚協議辦理離婚登記的情況下，單方無權撤銷對子女的房產贈與。

（4）受贈方應當及時辦理轉移登記，維護自身的合法權益。

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【裁判規則】

1.法律法規

《物權法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）

第九條第一款不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

《合同法》（1999年3月15日）

第一百八十六條贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。

2.司法解釋

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（法釋［2003］19號）

第八條離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，對男女雙方具有法律約束力。

當事人因履行上述財產分割協議發生糾紛提起訴訟的，人民法院應當受理。

第九條男女雙方協議離婚后一年內就財產分割問題反悔，請求變更或者撤銷財產分割協議的，人民法院應當受理。

人民法院審理后，未發現訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的，應當依法駁回當事人的訴訟請求。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（法釋[2011]18號）

第六條婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。

第十四條當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協議離婚為條件的財產分割協議，如果雙方協議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產分割協議沒有生效，并根據實際情況依法對夫妻共同財產進行分割。

3.司法解釋性質文件

《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（法（辦）發[1988]6號）

128.公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續。

129.贈與人明確表示將贈與物贈給未成年人個人的，應當認定該贈與物為未成年人的個人財產。

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【專家視點】

1.離婚協議是男女雙方在意思自治的前提下對身份和財產的一并解決，夫妻、父母子女關系具有很強的倫理性，和一般的民事關系有著很大區別。夫妻雙方曾經共度過美好時光，情散之時，一方基于各種原因，贈與對方及其未成年子女房產，不管是考慮到對方及其一起生活的未成年子女未來生活的保障，還是出自給對方及未成年子女補償的負罪心理，作為民法上具有完全民事行為能力之人，對自己的行為后果都有一個客觀的判斷。贈與行為一般是發自內心的真實意愿，也反映夫妻雙方對財產處分的合意。離婚協議須經國家民政機關確認并備案，不存在欺詐、脅迫等情形，是雙方真實意思表示，對男女雙方具有法律約束力，均應繼續履行該協議。

——呂春娟：《離婚協議中贈與方不得行使任意撤銷權》，載《人民司法·案例》2014年第20期。

2.首先，離婚協議中的贈與不同于《合同法》中的贈與，其不應當然適用《合同法》中關于贈與合同的規定。離婚協議往往涉及子女撫養、財產贈與等變更身份關系后財產關系的約定，具有強烈的人身關系以及道德性質，對夫妻財產分割問題應優先適用《婚姻法》的有關規定，如非在訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形，不得變更或撤銷財產分割協議。其次，離婚協議是夫妻雙方就解除婚姻關系、子女撫養、財產分割等問題達成的合意。離婚時，夫妻雙方協議將房產贈與子女是基于原有婚姻關系這一特定的人身關系為基礎，并具有保護、照顧未成年子女利益的道德性質，理應受到法律的保護。最后，夫妻雙方協議將房產贈與子女是雙方共同為子女設定權利的行為，夫妻一方無權單方面任意撤銷贈與，而應取得離婚協議另一方當事人的同意，否則，其任意撤銷行為不具有法律上的效力。

——吳成臣：《離婚協議中對子女的贈與能否撤銷》，載《人民法院報》2015年1月29日第7版。

注：本文摘自最高法院肖峰法官、菏澤中院田源法官主編《婚姻家庭糾紛裁判思路與裁判規則》一書（共743頁） ?
編者按：經法律出版社獨家授權，本公號將陸續推出最高法院肖峰博士、菏澤中院田源博士共同主編《婚姻家庭糾紛裁判思路與裁判規則》一書中精品文章。歡迎各位盆友轉發分享、謝謝支持！
轉自：家事法務微信公眾號

? ? ? ?房主以房產抵押借款，因無力償還，遂公證委托第三人代為出售。在受托人出售房產幫其償還債務后，房東卻以受托人與第三人惡意串通低價出售房產損害其利益為由，起訴要求確認房產買賣協議無效，受托人應將房產過戶歸還并賠償損失。究竟孰是孰非？近日，福建省廈門市中級人民法院對該案作出二審判決，認為房主何某的訴訟行為有違誠實信用原則，維持一審判決，駁回其訴訟請求。

何某是廈門某小區業主，其房產證上記載何某將該小區房產分別抵押給陳某和A銀行，用于借款45萬元和90萬元。

2015年10月，何某夫妻與江某辦理委托公證，委托江某代為出售上述房產，代理權限包括：代為選定買方并與其商定房產價格、房款支付方式、房屋交付等合同的各項條款，代為簽署房地產買賣；代為收取房款、有權向銀行申請還貸、結清貸款本息，有權到房管部門辦理抵押注銷手續；代為辦理房地產權屬過戶登記手續并簽署與房產交易相關的法律文件，代為繳交相應稅費；代為與買方辦理房屋交接等事宜。此外，何某夫妻還將房產產權證原件交由江某保管。

2016年1月，江某根據委托約定代表何某與周某簽訂《房產買賣協議》，約定何某將上述房產出售給周某，成交價140萬元。合同簽訂后，周某向江某支付全額購房款。江某將所收取的購房款中的45萬元用于償還何某尚欠案外人陳某的借款，?90萬元用于償還何某在A銀行的按揭貸款，以注銷其在該房產上設定的兩處抵押權，余款5萬余元仍保管在江某處。

在周某已取得訟爭房產產權證后，何某夫妻仍居住使用上述房產。2016年8月，何某將江某告上廈門市思明區人民法院，請求確認《房產買賣協議》無效；周某將訟爭房產過戶歸還何某并賠償其經濟損失5萬元。

一審期間，經法院依法委托評估公司對訟爭房產進行估價，當時訟爭房產市場價值為184萬元。思明法院一審認為何某的訴訟請求不成立，遂駁回其請求。何某不服判決上訴至廈門中院。

廈門中院經審理認為，江某基于何某夫妻的公證授權委托及持有何某夫妻交予的訟爭房產權屬證書原件，以何某夫妻的名義與周某簽訂《房產買賣協議》。而周某亦基于對公證授權委托的信賴及江某持有訟爭房屋權屬證書原件，有理由相信江某有權代為出售訟爭房產，因此，訟爭房產買賣是雙方當事人的真實意思表示。且江某在收到周某支付的購房款后亦基于公證委托事宜代為償還了設定在訟爭房產上的債務，注銷了訟爭房產上的抵押權。根據公證委托書的授權權限，江某履行了作為何某夫妻的受托人出售訟爭房屋、代為選定買方并與其商定房產交易價格、房款支付方式等義務。

江某、周某根據訟爭房產的實際情況，最終商定以140萬元作為成交價，符合交易自愿的原則。而根據廈門市現行的二手房交易管理制度，房管部門對二手房交易成交價合理與否采取審核制，并最終確定是否以買賣雙方申報的價格作計稅依據。本案訟爭房產的成交價140萬元已經房管部門的審核通過，并作為計稅依據，說明該成交價尚屬合理范圍。該交易價格未明顯低于市場交易價的70%，并非“明顯不合理的低價”。何某夫妻在債務銷除后才以江某違背委托公證本意，與周某惡意串通，低價出售訟爭房產等理由提起本案訴訟，有違誠實信用原則，其要求賠償經濟損失，缺乏事實和法律依據，因此不予支持。

據此，法院作出上述判決。

來源：人民法院報（記者??安海濤??通訊員??林巧玲）