眾所周知，企業應依法經營，還需依法納稅。而上述收租方式，首當其沖面臨涉稅風險。通常而言，企業出租房產需繳納增值稅、城市維護建設稅、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅等，具體如下：

1.增值稅企業出租房屋取得的收入按“現代服務-租賃服務”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%。小規模納稅人按5%征收率計算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，經過主管稅務機關備案后，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額；

2.城市維護建設稅＝增值稅×（1％或5％或7％），2019年1月1日起小規模納稅人減半征收。納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

3.教育費附加＝增值稅×3%，2019年1月1日起小規模納稅人減半征收。免征教育費附加：自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加。

4.地方教育附加，地方教育附加＝增值稅×2%，2019年1月1日起小規模納稅人減半征收。自2016年2月1日起，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免征地方教育附加。

5.房產稅，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

6.城鎮土地使用稅每平方米稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

7.印花稅企業稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。

8.企業所得稅，企業出租房屋取得的收入需按規定計算繳納企業所得稅。一般企業所得稅基本稅率25%，繳納企業所得稅。

所以，在不考慮稅收優惠政策的前提下，企業對外出租房屋所得租金是需繳納一定稅費，以納稅人為一般納稅人，月租金收入10萬元為例，并在不考慮城鎮土地使用稅的情況下，企業所需繳納主要稅費金額約為4.6萬元。具體計算方式如下：

增值稅=（100000）÷（1+9%）×9%=8256.9元

城市維護增值稅=8256.9×7%=578元

教育費附加=8256.9×3%=247.7元

房產稅=100000×12%=12000元

印花稅=100000×0.01%=100元

企業所得稅=100000×25%=25000元

而使用個人賬戶收取房屋租金的，肯定不會去開票及報稅，即稅款每月少繳納約4.6萬，全年合計55.2萬元。這個金額相當大，足以讓個別企業老板鋌而走險，認為稅務機會很難查處，其可實際獲得巨額利潤。但實際上，該想法不切實際且極其危險。

為何如此說，因為當前反洗錢工作銀行和稅務機關已高度合作，部門間信息已實施共享。根據《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》第五條規定：“金融機構應當報告下列大額交易：（一）當日單筆或者累計交易人民幣5萬元以上（含5萬元）、外幣等值1萬美元以上（含1萬美元）的現金繳存、現金支取、現金結售匯、現鈔兌換、現金匯款、現金票據給付及其他形式的現金收支。……”，由此，銀行具有履行大額交易和可疑交易報告義務，對于大額交易（5萬元）需要按規定向中國反洗錢監測分析中心進行報送。此外，稅務系統的強大，也無需多言。稅務自身系統如今可通過大數據比對進行發票數據、納稅數據是否真實的檢查，一旦發現異常，稅務系統會進行分析。通俗講，如今不用等人舉報，稅務局通過電腦系統就可了解企業是否存在偷稅現象。薇婭、鄧倫等人被查就是鮮活的實例。

同時，針對少繳的稅款，稅務機會不僅是單純要求企業補繳而已，同時還可以處以相應的罰款及要求支付滯納金。根據《稅收征收管理法》第三十二條的規定：“納稅人未按照規定期限繳納稅款的，扣繳義務人未按照規定期限解繳稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。”第六十三條的規定：“納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。扣繳義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”因此，一旦被稅務機關發現涉事企業存在利用股東賬戶收取企業應收賬款的情形，企業和股東都將面臨被認定存在偷稅的情形。對此，偷稅人員不僅要補交上述稅款，還有可能面臨繳納滯納金及高達少繳稅款部分五倍金額的罰款。根據上述案例計算，單僅偷漏一年的稅款稅務都可以最高罰至近三百萬元。更何況，以此方式逃漏稅往往不可能是僅一年，三五年是最起碼的。毫不夸張地講，個別企業可能就因此倒閉。

綜上，股東利用個人賬戶收取公司房屋的租金，并非想象中“美好”，充斥著極大的稅務風險。另外，實際上還存在其他法律風險，蔡思斌律師將另行撰文解答。

為此，蔡律師建議：在企業管理過程中，股東應盡量避免收取原屬公司的應收賬款。對公司而言最好還是采用公賬賬戶進行收款，開具發票并依法納稅。若基于特殊情形，公司安排股東予以代收，也應由公司出具書面授權，并做好相應的證據保留和財稅安排，從而防止不必要的稅收風險。

蔡思斌

2022年4月20日

? ? ? ? 因市場整治、承租房屋被拆除，在多次要求退還押金及剩余房屋租金未果的情況下，王先生以房屋租賃合同糾紛為由將賈先生訴至法院，要求賈先生退還押金4000元及租金8000元。日前，北京市海淀區人民法院審結了此案。

王先生訴稱，他和賈先生于2012年11月30日簽訂《房屋租賃合同》，約定賈先生將某市場北側7號房屋出租給他。2014年雙方重新簽訂合同，租賃期限自2014年1月1日至2015年1月1日，每月房租為4000元，押金4000元，租金每半年支付一次，現租金已付至2016年2月29日。2015年12月21日，涉案市場通知他稱要進行綜合整治，并于2015年12月30日將他所承租的房屋拆除，現合同已無法履行，他多次要求賈先生退還剩余的租金及押金，賈先生都拒絕支付。

賈先生辯稱，他認可王先生主張的事實，票是他開的，錢是他和胡某收的，但是他只是打工的，錢給了老板了，老板是個人，大名叫什么不清楚。他承擔不了退費的事情，他只是打工的。

審理中，賈先生認可合同上的簽名為其本人簽名，但表示合同不是其起草的，是老板交給他的，他只是負責找承租人簽字。對于該陳述，賈先生未提交任何證據證明，亦未向法院提供其所謂的老板的具體信息。

為進一步核實案件事實，法院就案件相關情況到涉案市場對相關負責人進行了詢問，其表示：2015年12月21日的通知是他市場張貼的，涉訴房屋也是他市場建的，一共11間房，沒有手續；房屋雖然是市場建的，但不是市場在使用，聽商戶說是一個姓佘的人在使用，具體情況不清楚，反正該人沒有向市場交過錢；市場與該人沒有業務往來，市場也不認識賈先生。

在本案審理過程中，法院多次告知賈先生應當就其主張提交相關證據證明，或明確告知法院其所謂的老板具體指誰，否則要承擔舉證不能的不利法律后果，但賈先生均表示無法提供。故在賈先生拒不提供或者不能提供其老板具體信息，且實際在房屋租賃合同上簽名的情況下，法院認定賈先生即是本案房屋租賃合同的出租人，相關權利義務應由其承擔。

法院經審理后認為，依據相關法律規定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。根據本案已查明的事實可知，王先生與賈先生簽訂的房屋租賃合同所涉及的房屋屬于涉案市場未經批準建設的房屋，故雙方所簽房屋租賃合同應屬無效。因王先生自2012年11月30日開始便向賈先生交納房租和押金，賈先生亦自該時間開始將涉案房屋交由王先生使用，租金標準為每月4000元，期滿后未做調整，故雙方之間形成事實上的房屋租賃合同關系，且如上所述，雙方之間設立的房屋租賃合同關系應屬無效。根據賈先生于2015年8月30日出具的收據內容以及雙方當事人在庭審中的陳述可知，王先生最后一次租金交到2016年2月29日，但因涉案市場改造，王先生于2015年12月30日搬離了涉訴房屋，現涉訴房屋已被拆除。因賈先生為本案所涉《房屋租賃合同》的出租人，且其實際收取了王先生交納的房屋租金和押金，故王先生現以租賃房屋無法繼續使用為由，起訴要求賈先生退還其未使用的房屋租金和押金，有事實和法律依據，法院予以支持。賈先生雖主張其系給老板打工，錢收了之后交給老板，但王先生對此不予認可，且賈先生未就其上述主張提交任何證據證明，并認可房屋租金和押金確實系其從王先生處收取，故法院對其相關抗辯意見不予采信，相關的不利法律后果應由賈先生自行承擔。

最后，法院判決賈先生退還王先生房屋押金4000元及房屋租金8000元。（倪?筠）

■法官說法■

需要特別指出的是，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。