“串串”本是重慶話，有掮客、經(jīng)紀(jì)人的含義，“串串房”指的是炒房客以低價收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進(jìn)行裝修，之后作為精修房高價租售，最大限度地賺取差價。因這類房屋經(jīng)常存在甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo)現(xiàn)象，又被稱為“白血病套房”。
小芳大學(xué)畢業(yè)后從家鄉(xiāng)重慶來到山東濟(jì)南求職，在朋友的陪同下找了幾處房屋，最終挑選了一套離單位近且價格合適，看上去比較舒適由某房屋租賃公司出租的房屋。“獨(dú)在異鄉(xiāng)當(dāng)租客，今后萬事靠自己。”小芳打定主意要在濟(jì)南工作、生活，并與房屋租賃公司約定租期為一年。
隨后，小芳拿出大學(xué)期間兼職掙下的錢，依約支付了押金、租金，并入住房屋。因租房時了解到房間裝潢比較新，也正因此，這套房才得到小芳更多的青睞。小芳每天都想著如何把自己的這個小家布置得更溫馨。可是入住沒多久，小芳發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有刺鼻味道，居住幾天后，出現(xiàn)頭暈、惡心、心慌、呼吸不暢的情況，在朋友的提醒下，小芳懷疑屋內(nèi)可能甲醛超標(biāo)。
隨后小芳購買甲醛自檢試劑盒，并委托檢測機(jī)構(gòu)檢測，對比標(biāo)準(zhǔn)后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的確存在甲醛超標(biāo)現(xiàn)象。得知結(jié)果的小芳當(dāng)天就要求與房屋租賃公司解除合同，退還押金、租金并支付甲醛檢測費(fèi)用，但因雙方協(xié)商未果，小芳將對方起訴至濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院。
本案被告房屋租賃公司表示，小芳在進(jìn)行甲醛檢測時，公司工作人員并未在場，所以對該甲醛檢測報告不認(rèn)可，對甲醛檢測費(fèi)用也不認(rèn)可。雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，小芳退租構(gòu)成違約。
本案中，小芳提交了某檢測公司出具印有CMA認(rèn)定標(biāo)志的檢測報告，檢測結(jié)論載明，臥室兩個點(diǎn)位分別是甲醛0.191mg/m3、0.198mg/ m3。根據(jù)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，Ⅰ類民用建筑工程（包括住宅、居住功能公寓、醫(yī)院病房、老年人照料房屋設(shè)施、幼兒園、學(xué)校教室、學(xué)生宿舍等）的甲醛濃度標(biāo)準(zhǔn)為≤0.07mg/m3。小芳表示，自己所租住房屋內(nèi)兩個點(diǎn)位（床頭及床尾）甲醛超標(biāo)2倍多，擔(dān)心自己身體受到影響，不得不立即搬出不再居住。經(jīng)查，某檢測公司具備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)資質(zhì)認(rèn)定證書，可以為社會經(jīng)濟(jì)、公益活動出具具有證明作用的數(shù)據(jù)、結(jié)果。
房屋租賃公司雖對該甲醛檢測報告不認(rèn)可，但因小芳已搬離房屋，被告同意解除合同，但要求小芳按照合同約定支付違約金。
本案承辦法官認(rèn)為，小芳租賃房屋，用途為居住。房屋租賃公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超標(biāo)情況，不符合正常居住條件，因此該公司構(gòu)成違約。因小芳已搬離，房屋租賃公司同意解除合同，因此合同于小芳搬離當(dāng)日解除。小芳在合同存續(xù)期間獲得了部分居住權(quán)益，因此法院判決該公司退還小芳押金、未入住期間的剩余租金及各項(xiàng)費(fèi)用。
法官提醒，大學(xué)生在租房時要擦亮眼睛，遇到裝修家具嶄新，價格卻低于正常標(biāo)準(zhǔn)的房屋時，要提高警惕，可以使用空氣質(zhì)量檢測儀、試劑盒等工具，在租房前進(jìn)行測試；在簽訂租賃合同時，可以對房屋空氣質(zhì)量等事項(xiàng)及違約責(zé)任進(jìn)行明確約定；如果不小心租到了有害物質(zhì)超標(biāo)的房屋，則出租人因未交付符合居住條件的房屋構(gòu)成違約，承租人可以依法解除合同；同時，承租人要注意保存好證據(jù)，必要時可委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行鑒定，以便維權(quán)。
明知是隔斷房仍租住，但后來發(fā)現(xiàn)居住不便想以隔斷房為由解除合同并要求退租，這個理由能否成立？
原告賈剛與被告鄭峰簽訂房屋租賃合同，并約定了押金、租金等事宜，賈剛于合同簽訂后不久入住該房屋。租住一個月后，賈剛發(fā)現(xiàn)隔斷房租住多有不便，雖然價格合適，但并不舒適，于是告知鄭峰其不再承租，并于告知當(dāng)日搬離房屋。后賈剛將鄭峰訴至法院，要求退還租金。
訴訟過程中，賈剛提交《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》，認(rèn)為該文件明確隔斷房不允許出租，以此證明雙方簽訂的房屋租賃合同無效，要求鄭峰退還自己的房屋租金、押金等共計(jì)3590元。鄭峰認(rèn)為，賈剛是在明知隔斷房的情況下仍租賃該房屋，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，賈剛擅自退租構(gòu)成違約，不同意退還。“隔斷房不是入住當(dāng)天才知道的，在簽訂合同之前我就已經(jīng)明確告訴他了，他也同意，現(xiàn)在又以這個理由退租，我覺得不合理。”鄭峰說。
法官經(jīng)審理查明，本案中，賈剛租賃的系客廳隔斷房，根據(jù)濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門聯(lián)合印發(fā)的《濟(jì)南市租賃住房居住安全管理辦法》第七條規(guī)定，租賃住房有下列情形的，不得出租用于居住：改變原有房屋空間布局結(jié)構(gòu)，將客廳、餐廳隔斷及廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室等非居住空間出租用于居住的，將原設(shè)計(jì)的房間（臥室）分割、搭建后出租的，按床位出租的。
關(guān)鍵詞：房屋租賃 承租人 拆遷利益歸屬?
裁判主旨：國有土地上房屋的被征收人限定為所有權(quán)人。拆遷時，基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人享有。房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權(quán)益。
案情簡介：
原告系被告下屬企業(yè)職工。1994年12月20日，福州鐵路分局福州建筑段房管所（后改制歸屬于被告南昌鐵路局）向原告發(fā)放了住房證，載明訴爭房產(chǎn)火車站新村11棟24號（面積28.82平方米）由原告居住，每月租金2.6元。2004年5月14日，原告向福州市新店房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了位于晉安區(qū)新店鎮(zhèn)西園路663號西園新苑X#樓XXX復(fù)式單元經(jīng)濟(jì)適用房，并于2006年12月31日辦理權(quán)屬登記手續(xù)。2012年3月16日，因火車北站片區(qū)危舊房改造鐵路文化宮收儲地項(xiàng)目拆遷需要，訴爭房產(chǎn)列入拆遷范圍。
原告認(rèn)為，2011年12月29日南昌鐵路局出具《關(guān)于路局審議通過的通知》房綜（2011）58號文，載明搬遷范圍為福州鐵路文化宮地塊規(guī)劃紅線范圍內(nèi)未售鐵路住宅（新村4、7、8、9、10、11、12棟）；搬遷對象為三種，其中第三種為購買過房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、建設(shè)拆遷安置房等的承租人及配偶，對該種情況的承租人除享受一次的搬遷補(bǔ)助費(fèi)外，不享受其他任何待遇。原告被被告南昌鐵路局列為前述文件中第三種對象。
現(xiàn)被告與有關(guān)房屋征收部門簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，卻未給予原告任何補(bǔ)償。原告遂訴至原審法院。
法院觀點(diǎn)：
晉安法院：2011年1月21日頒布實(shí)施的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確將被征收人限定為所有權(quán)人。本案訴爭房屋屬國家福利政策租賃公有住房、廉租住房的性質(zhì)，其權(quán)屬仍屬于被告南昌鐵路局。基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)染鶎儆诓疬w權(quán)益。原告作為承租人，不享有訴爭房產(chǎn)的拆遷權(quán)益。故原告關(guān)于被告應(yīng)支付原告賠償金、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎勵、貨幣獎勵和公攤補(bǔ)償?shù)闹鲝垼诜o據(jù)，不予支持。鑒于原告系訴爭房屋的承租人，被告在《關(guān)于路局審議通過的通知》中同意給予承租戶一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)，故被告應(yīng)按照每平方米50元支付原告安家補(bǔ)助費(fèi)1441元（50元／平方米＊28.82平方米）以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)200元。為此，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條的規(guī)定，判決：一、被告南昌鐵路局應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告楊毅安家補(bǔ)助費(fèi)1441元、搬遷補(bǔ)助費(fèi)200元，合計(jì)1661元；二、駁回原告楊毅的其他訴訟請求。
福州中院：福州市人民政府《火車北站片區(qū)危舊房改造鐵路文化宮收儲地項(xiàng)目國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》系依據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《福州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見（施行）》的相關(guān)規(guī)定作出的。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。”據(jù)此，國有土地上房屋的被征收人限定為所有權(quán)人。訴爭房屋系被上訴人所有，基于所有權(quán)的產(chǎn)生的諸如調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人即被上訴人享有。上訴人作為訴爭房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權(quán)益。《福州市房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》于2013年5月20日起施行、《福州市房屋征收補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則補(bǔ)充規(guī)定》于2014年10月24日施行，而福州市人民政府將本案訴爭房屋在內(nèi)土地、房產(chǎn)納入征收范圍的征收決定及征收補(bǔ)償方案系于2012年3月16日作出的，上述細(xì)則及其補(bǔ)充規(guī)定不適用于本案。故上訴人主張依據(jù)上述細(xì)則及補(bǔ)充規(guī)定，要求被上訴人支付區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、搬遷獎勵、貨幣獎勵和公攤補(bǔ)償?shù)龋狈σ罁?jù)，原審法院不予支持，并無不當(dāng)。
《福建省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》第二十條規(guī)定：“被征收住宅為國有直管公房，承租人可以繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。符合當(dāng)?shù)卣抠徺I規(guī)定的，承租人還可以選擇購買公房產(chǎn)權(quán)。征收單位自管公房的，參照前款規(guī)定執(zhí)行。”該規(guī)定所述權(quán)利屬于公房管理法律關(guān)系調(diào)整范疇，上訴人是否享有繼續(xù)承租產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、購買公房產(chǎn)權(quán)等權(quán)利，應(yīng)根據(jù)公房管理的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行判斷，屬于另一法律關(guān)系。上訴人如主張其享有上述權(quán)利，可另行主張。上訴人在本案中主張因被上訴人未向其交付安置房，故應(yīng)向其支付賠償金，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
蔡思斌律師評析：
過去處理房屋租賃期間遇到拆遷情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第１３條第２款“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”的規(guī)定，承租人是可以獲得拆遷利益的。但需要注意的是，本條例已被2011年1月21日頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》廢止，不再具備法律效力。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。” 因此，被征收人已經(jīng)被限定為所有權(quán)人，而包括調(diào)換安置房、區(qū)位補(bǔ)償、舊房補(bǔ)償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補(bǔ)償?shù)炔疬w權(quán)益均屬被拆遷人即房屋所有權(quán)人享有。承租人無權(quán)享有拆遷安置權(quán)益。
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2016年5月，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。然而在房屋租賃市場中，各種類型的糾紛頻發(fā)，對租賃雙方的利益造成了損害。作為社會治理的積極參與者，除做好案件的審理工作之外，法院應(yīng)通過及時總結(jié)、定期普法等方式，向社會公眾進(jìn)行法律提示，增強(qiáng)公眾風(fēng)險防范能力，引導(dǎo)公眾合法交易、理性維權(quán)，為響應(yīng)中央要求、推動房屋租賃市場健康發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。
2014年至2016年上半年，我院共審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742件，占全院審結(jié)房地產(chǎn)類案件的15%。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合司法審判實(shí)踐，我們歸納整理出涉及房屋租賃的熱點(diǎn)問題及相關(guān)典型案例予以公布，并就當(dāng)前房屋租賃中的高風(fēng)險點(diǎn)向社會公眾進(jìn)行提示。
熱點(diǎn)問題一：群租現(xiàn)象。
群租，是指出租人將房屋裝修改造后分成多個單元，分別出租給多個承租人居住使用。群租房價格低廉，很好的迎合了低收入人群的租房需求。而對出租人來說，將房屋拆分群租，能夠比整體出租獲取更高的利益。但不能忽視的是，群租房可能因改造破壞了主體結(jié)構(gòu)，有限的空間里居住人數(shù)過多，也給房屋和小區(qū)的治安、衛(wèi)生、消防等帶來較大的安全隱患。2013年7月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市公安局和北京市規(guī)劃委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》，明確禁止將房屋改造后分割出租。
實(shí)踐中，當(dāng)事人常以房屋為群租房為由起訴要求確認(rèn)租賃合同無效。對此法院認(rèn)為，《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》僅為地方性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不影響租賃合同的效力，故當(dāng)事人一方以房屋屬于”群租”房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。但同時明確，法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
熱點(diǎn)問題二：保障房出租。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故購買保障性住房后將其出租獲利，并不符合政府保障房制度設(shè)立的初衷。實(shí)踐中，當(dāng)事人以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認(rèn)租賃合同無效的情況屢見不鮮。我院2014年至2016年上半年審結(jié)涉保障性住房的租賃合同糾紛18件，其中6件都涉及租賃合同的效力爭議。
我國法律并未明確禁止保障性住房的租賃，故當(dāng)事人僅以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或限價商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，并不符合《合同法》關(guān)于合同無效的規(guī)定，法院不予支持。但同時亦須明確，法院未對合同效力進(jìn)行否定，并不影響行政主管機(jī)關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
熱點(diǎn)問題三：房屋面積不符。
房屋租賃合同履行過程中，承租人主張房屋實(shí)際面積小于合同約定的面積，并據(jù)此要求拒付或減付租金的案件時有發(fā)生。我院受理的房屋租賃合同糾紛案件中，涉及面積爭議的約占14.4%。對該類案件，法院主要審查雙方租賃合同中的約定，具體來說：如果租賃房屋的具體范圍需要依據(jù)雙方在合同中約定的面積來確定，并且租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，那么承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，要求出租人承擔(dān)減付租金等違約責(zé)任的，法院可予支持；如果租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，那么承租人后又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
熱點(diǎn)問題四：提前解約。
房屋租賃合同屬于持續(xù)性合同，一般約定了幾個月到幾年的租賃期。但在合同履行過程中，難免出現(xiàn)市場租金行情變化、承租人居住或經(jīng)營需求變化等情況，導(dǎo)致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，從而引發(fā)糾紛。我院2014至2016年上半年審結(jié)的742件房屋租賃合同糾紛案件中，因一方當(dāng)事人提前解約引發(fā)的糾紛297件，占比40%。對此，法院采取的處理原則是：
出租人因租金上漲等自身原因要求解除合同的，屬不誠信行為，不予支持，承租人要求繼續(xù)履行合同的，法院一般予以支持。承租人單方搬離房屋的，不具有單方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判決解除合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任；如果出租人堅(jiān)持不解除，法院不宜強(qiáng)制承租人必須使用房屋，可以直接判決解除租賃合同，要求承租人就提前解約給出租人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
熱點(diǎn)問題五：帶照租賃。
商業(yè)用房的租賃市場上，存在著一種特殊的租賃方式–帶照租賃，即出租人將租賃房屋及以租賃房屋為經(jīng)營場所辦理的營業(yè)執(zhí)照一并出租給承租人，承租人不僅可以使用租賃房屋，還可依據(jù)出租人的營業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營范圍，在租賃房屋中經(jīng)營，因此，帶照租賃的租賃合同實(shí)際上包含營業(yè)執(zhí)照租賃和房屋租賃兩部分內(nèi)容。由于營業(yè)執(zhí)照租賃在有關(guān)的法律和行政法規(guī)中被明確禁止，故關(guān)于帶照租賃合同的效力問題存在著不小的爭議。
一般來說，法律法規(guī)中關(guān)于禁止?fàn)I業(yè)執(zhí)照租賃的規(guī)定，目的在于加強(qiáng)行政管理，且由承租人在原有的營業(yè)范圍內(nèi)經(jīng)營，并不一定損害國家、集體或第三人的利益，故該規(guī)定并非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，不能一概認(rèn)定所有帶照租賃合同均無效。但需注意，因國家對于涉及國計(jì)民生、國家利益、社會公共利益等的項(xiàng)目設(shè)置了限制經(jīng)營和特許經(jīng)營制度，若出租的營業(yè)執(zhí)照載明的經(jīng)營范圍包含國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營的活動，則擅自變更經(jīng)營主體、使不具備經(jīng)營資格的主體不經(jīng)監(jiān)管直接進(jìn)入市場，可能會對市場秩序造成較大破壞，影響國家、集體利益以及社會公共利益，故該類帶照租賃的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效。
熱點(diǎn)問題六：訴訟期間的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
出租人將房屋交付承租人后，因雙方產(chǎn)生糾紛合同無法繼續(xù)履行，或合同被人民法院認(rèn)定無效，承租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訴訟期間的房屋租金或使用費(fèi)，是實(shí)踐中容易引發(fā)爭議的問題。一般來說，只要承租人未將房屋交還出租人，房屋仍處在承租人的實(shí)際控制下，承租人就應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)實(shí)際交還房屋之前的房屋租金或使用費(fèi)，具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由法院根據(jù)房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評估鑒定期限延長的原因、當(dāng)事人過錯程度等因素予以確定。如果出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時主張?jiān)V訟期間的租金或房屋使用費(fèi)的，法院可以釋明，告知其可以增加訴訟請求，要求承租人支付至實(shí)際騰退之日止的租金或房屋使用費(fèi)。
以上就是我們總結(jié)歸納出的房屋租賃六大熱點(diǎn)問題，希望通過今天的新聞發(fā)布會，能加深民眾對于相關(guān)問題的理解和認(rèn)識，規(guī)范房屋租賃，降低交易風(fēng)險，合法理性維權(quán)。
七則典型案例
熱點(diǎn)問題一：群租現(xiàn)象
案例一：
2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金標(biāo)準(zhǔn)每月1500元，租期一年。合同簽訂當(dāng)日，張某支付租金及押金后，入住該房屋。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。第二年4月，相關(guān)行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書，對打隔斷群租、出租廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等違法出租房屋行為進(jìn)行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。5月19日，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，距1年租賃期滿還差2個月。后張某提起訴訟，訴訟請求為：1、因雙方租賃房屋為群租房，請求確認(rèn)雙方租賃合同無效；2、中介公司返還已支付的房屋租金及押金。
法院審理后認(rèn)為：張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺依約履行各自義務(wù)。因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，在相關(guān)部門清理群租房過程中，張某于2014年5月19日將搬離房屋，法院確認(rèn)雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決返還已支付的剩余租金及押金。
熱點(diǎn)問題二：保障房出租。
案例二：
朱先生于2005年3月購買了位于北京市昌平區(qū)東天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房一套，并實(shí)際居住使用。2011年6月，朱先搬入其另外購買的一套商品房，天通西苑經(jīng)濟(jì)適用房在閑置2年后于2013年出租給高先生。出租后，朱先生希望提前將房屋收回，在與高先生協(xié)商無果后，起訴至法院，以經(jīng)濟(jì)適用住房對外出租違反相關(guān)規(guī)定為由，要求法院判決雙方簽訂的房屋租賃合同無效，返還房屋。
法院審理后認(rèn)為，朱先生與高先生簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。朱先生以房屋系經(jīng)濟(jì)適用房為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效，沒有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。判決書中同時寫明，法院對租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請求。
熱點(diǎn)問題三：房屋面積不符。
案例三：
2012年8月，劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費(fèi)用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金，遭到拒絕。2012年10月，劉先生委托律師向樂家公司發(fā)出律師函，以房屋實(shí)際面積小于合同約定面積為由，要求自律師函送達(dá)之日起終止雙方簽訂的房屋租賃合同，并按照實(shí)際建筑面積重新計(jì)算租金，退還多收租金、中介費(fèi)以及其他相應(yīng)費(fèi)用。隨后，劉先生搬離訴爭房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生向法院起訴，要求確認(rèn)雙方租賃合同自律師函送達(dá)之日解除，樂家公司退還其房租、中介費(fèi)、押金等相應(yīng)費(fèi)用，賠償其違約金1萬元。
法院認(rèn)為，樂家公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)知道房屋的實(shí)際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在締約時未以房屋的實(shí)際面積67.7平方米而是以78平米與劉先生簽訂合同，兩項(xiàng)面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實(shí)際使用，存在重大過錯。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費(fèi)用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費(fèi)等實(shí)際損失。
案例四：
2007年1月，永樂公司與快樂賓館簽訂租賃協(xié)議，約定永樂公司將其所有的3號樓出租給快樂賓館，建筑面積618平方米，租賃期限6年，年租金18萬元。合同簽訂后，永樂公司將訴爭房屋交付快樂賓館進(jìn)行經(jīng)營。2011年10月，快樂賓館逾期未支付租金，在永樂公司催收后，快樂賓館以實(shí)際租賃面積小于合同約定的面積為由拒付租金。永樂公司遂向法院起訴，要求快樂賓館向其支付拖欠的租金。
法院認(rèn)為，根據(jù)租賃合同的約定，租賃房屋是雙方當(dāng)事人認(rèn)可的特定房屋，雙方約定的租金并非按照租賃面積數(shù)計(jì)算單價得出，而是固定的數(shù)額。租賃合同簽訂后，永樂公司依約交付該特定房屋，快樂賓館占有使用訴爭房屋的四年間均未提出任何異議，亦未采取訴訟或仲裁的手段對租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更或撤銷，故其以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金，不能成立。法院據(jù)此判決快樂賓館向永樂公司支付拖欠的租金。
熱點(diǎn)問題四：提前解約。
案例五：
2011年，王某與張某簽訂房屋租賃合同，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。2014年，因經(jīng)營不善，王某欠下原料款、工人工資等，在未通知張某的情況下突然停止?fàn)I業(yè)，并撤離租賃房屋，遺留下了大量的設(shè)備、桌椅未清理，也未繼續(xù)交納租金。因無法聯(lián)系上王某商討合同解除事宜，張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復(fù)原狀后交還張某。王某未到庭應(yīng)訴，書面向法院表示，除非張某對其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某自行搬離房屋且不再繼續(xù)支付租金，系已經(jīng)以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴(yán)重違約，張某要求解除合同，應(yīng)當(dāng)支持。租賃合同解除后，出租人有權(quán)要求承租人返還房屋。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復(fù)原狀返還張某。
熱點(diǎn)問題五：帶照租賃。
案例六：
紅太陽公司是一家具有經(jīng)營煙草、酒類相關(guān)營業(yè)特許資質(zhì)的企業(yè)。2012年9月23日，紅太陽公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定紅太陽公司將自己所有的經(jīng)營用房出租給李某，并將自己的營業(yè)執(zhí)照、煙草專賣許可證、酒類專賣證、食品衛(wèi)生許可證一并租賃給李某使用。李某交納房屋租金并進(jìn)行經(jīng)營，但不得超出紅太陽公司營業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證的經(jīng)營范圍。合同簽訂后，李某使用租賃房屋進(jìn)行經(jīng)營活動。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽公司的法定代表人陳某將營業(yè)執(zhí)照、煙草證、酒類專賣證等原件從李某處取走，到有關(guān)部門辦理工商年檢和換證，之后未將相關(guān)證照及時交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無證的狀態(tài)下經(jīng)營。李某因此向紅太陽公司提出要求終止租賃合同，紅太陽公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的退還等未達(dá)成一致，房屋未能交接。據(jù)此，紅太陽公司起訴至法院，要求李某返還房屋，支付經(jīng)營期間的水電費(fèi)、稅費(fèi)及截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)。李某亦提出反訴，要求紅太陽公司返還租賃保證金5000元。
法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案中，煙草零售是國家限制經(jīng)營的行業(yè)，必須經(jīng)過批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動。涉案的《房屋租賃合同》包含營業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證的出租，違反了國家強(qiáng)制性規(guī)定，租賃合同應(yīng)為無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，雙方都有過錯的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，雙方當(dāng)事人對該合同的無效均有責(zé)任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)及實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)、稅費(fèi)，紅太陽公司將租賃保證金5000元返還李某。
熱點(diǎn)問題六：訴訟期間的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。
案例七：
2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定廣廈公司將74號商鋪出租給徐先生用于經(jīng)營某品牌產(chǎn)品，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費(fèi)，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。協(xié)議簽訂后，徐先生支付了押金和首期租金后，對該商鋪進(jìn)行了裝修。2014年2月，裝修完成后，徐先生進(jìn)行試營業(yè)并申報相關(guān)材料，因該商鋪上有其他公司的注冊登記，導(dǎo)致徐先生無法辦理營業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。雙方經(jīng)多次協(xié)商，此事仍未能解決。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執(zhí)照肯定無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生向法院起訴，要求解除租賃協(xié)議、廣廈公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。廣廈公司則反訴要求確認(rèn)協(xié)議于2014年12月1日解除，要求徐先生返還訴爭房屋并支付2014年12月2日起至房屋騰退之日止的房屋占有使用費(fèi)。經(jīng)徐先生申請，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對74號商鋪的裝修殘值進(jìn)行鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進(jìn)行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭商鋪。
法院認(rèn)為，雖然徐先生未實(shí)際經(jīng)營，并在2014年11月撤場，但其直到2015年6月4日才將訴爭商鋪返還給廣廈公司，故仍應(yīng)支付其實(shí)際占有訴爭商鋪期間的租金及管理費(fèi)。但考慮到因相關(guān)證照無法辦理必然對徐先生的正常經(jīng)營造成不利影響，且廣廈公司對于租賃協(xié)議的解除承擔(dān)主要責(zé)任，徐先生承擔(dān)次要責(zé)任，故法院根據(jù)以上因素，酌情確定了一定的租金及管理費(fèi)。
法官提示
為了更好地規(guī)范租賃雙方的交易行為，減小交易風(fēng)險，我們結(jié)合審判實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，梳理了在房屋租賃中需注意的幾方面情況，向大家進(jìn)行提示。
房屋租賃合同簽訂階段
第一，租賃雙方應(yīng)當(dāng)提前了解租賃房屋及所在土地的性質(zhì)，對幾類特殊的租賃加以關(guān)注。
1、帶照租賃。一般來說，房屋租賃合同不因帶照租賃而無效。但是，若租賃的營業(yè)執(zhí)照包含國家限制經(jīng)營或特許經(jīng)營的經(jīng)營范圍，則該租賃合同因違反法律禁止性規(guī)定而無效。故進(jìn)行帶照租賃時，租賃雙方都應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定從事經(jīng)營活動，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經(jīng)營或特許經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)執(zhí)照出租使用。
2、保障性住房及群租房租賃。保障性住房或群租房的租賃雖然不會導(dǎo)致租賃合同無效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為；承租人也應(yīng)避免租賃此類房屋，以免因小失大，導(dǎo)致自身利益受損。
第二，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中對雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定，以免爭議發(fā)生。房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計(jì)算方法、提前解除租賃合同的條件及相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)等。出租人應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則，將出租房屋的真實(shí)情況向承租人如實(shí)告知。承租人也應(yīng)通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機(jī)構(gòu)查詢等方式，確認(rèn)房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。
房屋租賃合同履行階段
房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。
第一，承租人應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。
第二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，應(yīng)征得出租人的同意。出租人亦應(yīng)當(dāng)時時關(guān)注租賃房屋的實(shí)際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為，應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人行為的合理期限內(nèi)（一般為六個月）提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為。
第三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應(yīng)征得出租人的同意。若承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)的六個月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。
房屋租賃合同糾紛發(fā)生階段
房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。糾紛發(fā)生之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時收集證據(jù)，采用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。與此同時，雙方還需注意：
第一，因一方違約導(dǎo)致房屋租賃合同無法繼續(xù)履行的，守約方應(yīng)當(dāng)采取合理措施減少損失擴(kuò)大，這也是守約方的法定義務(wù)之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費(fèi)用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應(yīng)采取合理措施，如正在進(jìn)行裝修的應(yīng)停止裝修，或停水停電的情況下應(yīng)及時將房屋內(nèi)的物品處理，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
第二，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同無法繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當(dāng)事人可以在法院的組織下進(jìn)行交接，也可自行辦理交接。如果當(dāng)事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此期間的房屋租金或房屋使用費(fèi)。租賃雙方交接房屋時應(yīng)當(dāng)辦理正式的書面交接手續(xù)，對交接進(jìn)行簽字確認(rèn)，便于法院對交接的程序和時間進(jìn)行認(rèn)定，防止當(dāng)事人遭受不必要的損失。
以上是我們針對房屋租賃過程中易出現(xiàn)的風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行的提示。總的來說，作為房屋租賃交易的參與者，租賃雙方都應(yīng)做到以下兩方面：一是嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，切勿為了貪圖一時之利鉆法律的空子，做出違反國家政策法律的行為；二是嚴(yán)格秉持誠實(shí)信用原則，誠信簽約、誠信履約。歸根結(jié)底，租賃雙方作為房屋租賃交易的實(shí)際參與者，其行為是保證雙方實(shí)現(xiàn)共贏和促進(jìn)房屋租賃市場健康發(fā)展的關(guān)鍵和根本。也希望我們今天通報會的內(nèi)容能夠?yàn)橐?guī)范租賃雙方交易行為、引導(dǎo)當(dāng)事人合理理性維權(quán)提供幫助。