關鍵詞：房屋租賃 承租人 拆遷利益歸屬?
裁判主旨：國有土地上房屋的被征收人限定為所有權人。拆遷時，基于所有權的產生的諸如調換安置房、區位補償、舊房補償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補償等拆遷權益均屬被拆遷人享有。房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權益。
案情簡介：
原告系被告下屬企業職工。1994年12月20日，福州鐵路分局福州建筑段房管所（后改制歸屬于被告南昌鐵路局）向原告發放了住房證，載明訴爭房產火車站新村11棟24號（面積28.82平方米）由原告居住，每月租金2.6元。2004年5月14日，原告向福州市新店房地產開發公司購買了位于晉安區新店鎮西園路663號西園新苑X#樓XXX復式單元經濟適用房，并于2006年12月31日辦理權屬登記手續。2012年3月16日，因火車北站片區危舊房改造鐵路文化宮收儲地項目拆遷需要，訴爭房產列入拆遷范圍。
原告認為，2011年12月29日南昌鐵路局出具《關于路局審議通過的通知》房綜（2011）58號文，載明搬遷范圍為福州鐵路文化宮地塊規劃紅線范圍內未售鐵路住宅（新村4、7、8、9、10、11、12棟）；搬遷對象為三種，其中第三種為購買過房改房、經濟適用房、建設拆遷安置房等的承租人及配偶，對該種情況的承租人除享受一次的搬遷補助費外，不享受其他任何待遇。原告被被告南昌鐵路局列為前述文件中第三種對象。
現被告與有關房屋征收部門簽訂了補償安置協議，卻未給予原告任何補償。原告遂訴至原審法院。
法院觀點：
晉安法院：2011年1月21日頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》明確將被征收人限定為所有權人。本案訴爭房屋屬國家福利政策租賃公有住房、廉租住房的性質，其權屬仍屬于被告南昌鐵路局。基于所有權的產生的諸如調換安置房、區位補償、舊房補償、搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補償等均屬于拆遷權益。原告作為承租人，不享有訴爭房產的拆遷權益。故原告關于被告應支付原告賠償金、區位補償、舊房補償、搬遷獎勵、貨幣獎勵和公攤補償的主張，于法無據，不予支持。鑒于原告系訴爭房屋的承租人，被告在《關于路局審議通過的通知》中同意給予承租戶一次性搬遷補助費，故被告應按照每平方米50元支付原告安家補助費1441元（50元／平方米＊28.82平方米）以及搬遷補助費200元。為此，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條的規定，判決：一、被告南昌鐵路局應于本判決生效之日起十日內支付原告楊毅安家補助費1441元、搬遷補助費200元，合計1661元；二、駁回原告楊毅的其他訴訟請求。
福州中院：福州市人民政府《火車北站片區危舊房改造鐵路文化宮收儲地項目國有土地上房屋征收補償方案》系依據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和《福州市國有土地上房屋征收與補償實施意見（施行）》的相關規定作出的。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。”據此，國有土地上房屋的被征收人限定為所有權人。訴爭房屋系被上訴人所有，基于所有權的產生的諸如調換安置房、區位補償、舊房補償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補償等拆遷權益均屬被拆遷人即被上訴人享有。上訴人作為訴爭房屋的承租人，不享有訴爭房屋的拆遷權益。《福州市房屋征收補償實施細則》于2013年5月20日起施行、《福州市房屋征收補償實施細則補充規定》于2014年10月24日施行，而福州市人民政府將本案訴爭房屋在內土地、房產納入征收范圍的征收決定及征收補償方案系于2012年3月16日作出的，上述細則及其補充規定不適用于本案。故上訴人主張依據上述細則及補充規定，要求被上訴人支付區位補償、舊房補償、搬遷獎勵、貨幣獎勵和公攤補償等，缺乏依據，原審法院不予支持，并無不當。
《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》第二十條規定：“被征收住宅為國有直管公房，承租人可以繼續承租產權調換房屋。符合當地政府公房購買規定的，承租人還可以選擇購買公房產權。征收單位自管公房的，參照前款規定執行。”該規定所述權利屬于公房管理法律關系調整范疇，上訴人是否享有繼續承租產權調換房屋、購買公房產權等權利，應根據公房管理的相關法律法規進行判斷，屬于另一法律關系。上訴人如主張其享有上述權利，可另行主張。上訴人在本案中主張因被上訴人未向其交付安置房，故應向其支付賠償金，缺乏依據，本院不予支持。
蔡思斌律師評析：
過去處理房屋租賃期間遇到拆遷情況，根據《城市房屋拆遷管理條例》第１３條第２款“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人及房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”的規定，承租人是可以獲得拆遷利益的。但需要注意的是，本條例已被2011年1月21日頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》廢止，不再具備法律效力。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。” 因此，被征收人已經被限定為所有權人，而包括調換安置房、區位補償、舊房補償、按期搬遷獎勵、貨幣獎勵、公攤補償等拆遷權益均屬被拆遷人即房屋所有權人享有。承租人無權享有拆遷安置權益。
來源于福州房產律師網
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關鍵詞：房屋所有權人 搬離房屋 賠償租金
裁判主旨：在房屋所有權人行使所有權要求對方搬出訟爭房屋后，對方未在合理期限內搬離，其繼續占有訟爭房屋的行為侵害了所有權人的合法權益，已構成侵權。所有權人主張對方搬離訟爭房屋以及自起訴起賠償租金損失合理，法院予以支持。
案情簡介：
原告郭振興與被告黃以銓、黃以泉是兄弟關系。原告于1982年到美國定居，于1986年起寄錢給黃以銓購地建房。1987年底房屋竣工落成。現有房屋由主樓、附屬樓、店面房三部分組成。主樓共五層，一層兩個房間、兩個客廳，二、三、四層均為三房一廳結構，五層有兩個房間；附屬樓共四層，二、三、四層分別為與主樓各層配套的廚房、餐廳；店面房是黃振強于1998年向福清市規劃局申請臨時搭建的，一層共三間店門，二層臥室。原、被告居住使用狀況：原告使用第四層與第五層西邊一間房間；黃以銓使用第二層、第一層北邊兩間及第五層東邊一間房間；黃以泉使用第三層及第五層衛生間；第一層南邊大、小客廳由大家共用。
2011年7月11日原、被告因樓房與附屬樓權屬發生爭議，經原審法院及福州市中級人民法院判決確認，所有權歸郭振興所有。現原告提起本案訴訟，請求判令：1.被告立即停止侵權，搬離原告所有的位于福清市融城鎮清榮大道157號的房屋；2.被告共同賠償原告損失，具體金額以每月5000元（人民幣，下同）計算，從立案之日起算至上述被告搬離訴爭房屋時止。
訴訟中，經原告申請，原審法院依法委托福建興閩誠信資產評估有限公司對上述爭議房產租金進行評估，經估價，在2013年2月19日月租金總額為5990元。其中：一層為1130元、二層為1330元、三層為1400元、四層為1460元、五層為670元。
法院認為：
福清法院：原告作為所有權人依法對訟爭房產享有占有、使用、收益和處分的權利，而各被告均不享有訟爭房產所有權，各被告在原告行使所有權而要求其搬出訟爭房屋后，未在合理期限內搬離，其繼續占有訟爭房屋的行為侵害了原告的合法權益有，已構成共同侵權，應承擔侵權責任。故原告主張各被告搬離訟爭房屋以及自起訴起賠償租金損失合理，原審法院予以支持。但是，原告主張的賠償數額偏高，應按月租金總額減去的四層租金1460元，以及原告應分攤的一層、五層租金份額600元。被告黃以銓、黃以泉、俞雪云、黃俞芳主張享有訟爭房屋居住權缺乏法律依據，原審法院不予采納。據此，依照《中華人民共和國物權法》第三十七條、第三十九條、第二百四十一條、第二百四十三條，《中華人民共和國民法通則》第七十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第九條第一款第（四）項的規定，原審法院判決：一、被告黃以銓、黃以泉、俞雪云、黃俞芳、吳茂香、黃振強、黃書琪應于本判決發生法律效力之日起三個月內搬離福清市融城鎮清榮大道157號（原福清縣融城鎮北大街大北路57號）混合結構五層樓房一幢及附屬房屋，將房屋騰空歸還原告郭振興；二、被告黃以銓、黃以泉、俞雪云、黃俞芳、吳茂香、黃振強、黃書琪應于本判決發生法律效力之日起十日內付給原告郭振興訟爭房屋占用費，占用費按每月3930元從2013年2月19日起算至搬離騰空之日止；三、駁回原告郭振興的其他訴訟請求。
福州中院：《中華人民共和國物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”本案訴爭的坐落于福建省福清市融城鎮清榮大道157號（原福清縣融城北大街大北路57號）混合結構五層樓房一幢及附屬房屋，經原審法院及本院生效判決確認所有權歸屬于被上訴人郭振興，故被上訴人郭振興對該訴爭房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利。諸上訴人提出其至今仍享有居住權，但分析本案具體案情，被上訴人郭振興并未作出同意諸上訴人居住使用訴爭房屋至終生的意思表示。從《福清縣新（擴）建住房申請表》寫明申請理由分析，在1986年申請建房時，被上訴人郭振興是因上訴人黃以銓、黃以泉經濟條件困難且住房緊張、子女眾多的現實情況，基于兄弟情誼出資建房供上訴人黃以銓、黃以泉家人居住使用，但并未表示同意其終生居住。而歷經二十多年之后，上訴人黃以銓、黃以泉的子女已成年，如仍生活困難則應由其子女履行贍養義務，被上訴人郭振興作為上訴人黃以銓、黃以泉的兄弟，對其并不負有法定的贍養義務。從建房審批過程分析，《福清縣新（擴）建住房申請表》中的申請人僅為被上訴人郭振興一人，福清縣城鄉建設環境保護局融建許字第0860153號《福清縣建筑許可證》是批給被上訴人郭振興一人建房，而不是批給其兄弟三人共同建房，房屋所有權證初始登記也是登記在被上訴人郭振興名下。從建房資金來源分析，訴爭房屋建造資金全部均由被上訴人郭振興提供的事實，已為本院（2012）××民終字第××號、（2013）××民再終字第××號民事判決所確認，各上訴人對建房資金提出的異議不能成立。再者，上訴人黃以銓、黃以泉的信件內容“房子是您寄錢回來建，你有權處理，更有權賣去”、“因此我始終認為只有暫住的權利，其他從不去想……給住是兄弟情在，不給住吧，也沒有什么，也是理所當然的……”等，也可認定上訴人黃以銓、黃以泉已確認其對訴爭房屋的居住使用權只是暫時的權利，并非居住終生的權利。綜上，被上訴人郭振興基于對訴爭房屋的所有權提出騰房主張，原審判決予以支持是合法正確的，本院依法予以維持。
福州房產律師評析：
本案中，法院給了被告三個月的合理期限搬離訟爭房屋，但現實中，一般情況下即便有生效判決，被告也不會正常搬離。原告又要向法院申請強制執行，即將被告房屋中的所有物品全部搬離訟爭房屋。若在執行工作開展過程中，被告不予配合甚至大聲辱罵執行法官及民警，并向執行法官投擲雞蛋意圖阻撓執行工作等行為，執行人員完全有權依法以妨害執行對其進行司法拘留并強制帶離執行場地。
本文摘錄于福州法院房地產審判觀察匯編。福州法院房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區法院及其他法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。
案例索引：福州市中級人民法院（2015）榕民終字第71號“黃以銓與郭振興返還原物糾紛”，見《黃以銓與郭振興返還原物糾紛一案二審民事判決書》（審判長林智遠，代理審判員謝芬、呂德快），載 《無訟案例》（20150915）。
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關鍵詞：房屋所有權人 搬離房屋 賠償租金
裁判主旨：在房屋所有權人行使所有權要求對方搬出訟爭房屋后，對方未在合理期限內搬離，其繼續占有訟爭房屋的行為侵害了所有權人的合法權益，已構成侵權。所有權人主張對方搬離訟爭房屋以及自起訴起賠償租金損失合理，法院予以支持。
案情簡介：
原告郭振興與被告黃以銓、黃以泉是兄弟關系。原告于1982年到美國定居，于1986年起寄錢給黃以銓購地建房。1987年底房屋竣工落成。現有房屋由主樓、附屬樓、店面房三部分組成。主樓共五層，一層兩個房間、兩個客廳，二、三、四層均為三房一廳結構，五層有兩個房間；附屬樓共四層，二、三、四層分別為與主樓各層配套的廚房、餐廳；店面房是黃振強于1998年向福清市規劃局申請臨時搭建的，一層共三間店門，二層臥室。原、被告居住使用狀況：原告使用第四層與第五層西邊一間房間；黃以銓使用第二層、第一層北邊兩間及第五層東邊一間房間；黃以泉使用第三層及第五層衛生間；第一層南邊大、小客廳由大家共用。
2011年7月11日原、被告因樓房與附屬樓權屬發生爭議，經原審法院及福州市中級人民法院判決確認，所有權歸郭振興所有。現原告提起本案訴訟，請求判令：1.被告立即停止侵權，搬離原告所有的位于福清市融城鎮清榮大道157號的房屋；2.被告共同賠償原告損失，具體金額以每月5000元（人民幣，下同）計算，從立案之日起算至上述被告搬離訴爭房屋時止。
訴訟中，經原告申請，原審法院依法委托福建興閩誠信資產評估有限公司對上述爭議房產租金進行評估，經估價，在2013年2月19日月租金總額為5990元。其中：一層為1130元、二層為1330元、三層為1400元、四層為1460元、五層為670元。
法院認為：
福清法院：原告作為所有權人依法對訟爭房產享有占有、使用、收益和處分的權利，而各被告均不享有訟爭房產所有權，各被告在原告行使所有權而要求其搬出訟爭房屋后，未在合理期限內搬離，其繼續占有訟爭房屋的行為侵害了原告的合法權益有，已構成共同侵權，應承擔侵權責任。故原告主張各被告搬離訟爭房屋以及自起訴起賠償租金損失合理，原審法院予以支持。但是，原告主張的賠償數額偏高，應按月租金總額減去的四層租金1460元，以及原告應分攤的一層、五層租金份額600元。被告黃以銓、黃以泉、俞雪云、黃俞芳主張享有訟爭房屋居住權缺乏法律依據，原審法院不予采納。據此，依照《中華人民共和國物權法》第三十七條、第三十九條、第二百四十一條、第二百四十三條，《中華人民共和國民法通則》第七十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第九條第一款第（四）項的規定，原審法院判決：一、被告黃以銓、黃以泉、俞雪云、黃俞芳、吳茂香、黃振強、黃書琪應于本判決發生法律效力之日起三個月內搬離福清市融城鎮清榮大道157號（原福清縣融城鎮北大街大北路57號）混合結構五層樓房一幢及附屬房屋，將房屋騰空歸還原告郭振興；二、被告黃以銓、黃以泉、俞雪云、黃俞芳、吳茂香、黃振強、黃書琪應于本判決發生法律效力之日起十日內付給原告郭振興訟爭房屋占用費，占用費按每月3930元從2013年2月19日起算至搬離騰空之日止；三、駁回原告郭振興的其他訴訟請求。
福州中院：《中華人民共和國物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”本案訴爭的坐落于福建省福清市融城鎮清榮大道157號（原福清縣融城北大街大北路57號）混合結構五層樓房一幢及附屬房屋，經原審法院及本院生效判決確認所有權歸屬于被上訴人郭振興，故被上訴人郭振興對該訴爭房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利。諸上訴人提出其至今仍享有居住權，但分析本案具體案情，被上訴人郭振興并未作出同意諸上訴人居住使用訴爭房屋至終生的意思表示。從《福清縣新（擴）建住房申請表》寫明申請理由分析，在1986年申請建房時，被上訴人郭振興是因上訴人黃以銓、黃以泉經濟條件困難且住房緊張、子女眾多的現實情況，基于兄弟情誼出資建房供上訴人黃以銓、黃以泉家人居住使用，但并未表示同意其終生居住。而歷經二十多年之后，上訴人黃以銓、黃以泉的子女已成年，如仍生活困難則應由其子女履行贍養義務，被上訴人郭振興作為上訴人黃以銓、黃以泉的兄弟，對其并不負有法定的贍養義務。從建房審批過程分析，《福清縣新（擴）建住房申請表》中的申請人僅為被上訴人郭振興一人，福清縣城鄉建設環境保護局融建許字第0860153號《福清縣建筑許可證》是批給被上訴人郭振興一人建房，而不是批給其兄弟三人共同建房，房屋所有權證初始登記也是登記在被上訴人郭振興名下。從建房資金來源分析，訴爭房屋建造資金全部均由被上訴人郭振興提供的事實，已為本院（2012）××民終字第××號、（2013）××民再終字第××號民事判決所確認，各上訴人對建房資金提出的異議不能成立。再者，上訴人黃以銓、黃以泉的信件內容“房子是您寄錢回來建，你有權處理，更有權賣去”、“因此我始終認為只有暫住的權利，其他從不去想……給住是兄弟情在，不給住吧，也沒有什么，也是理所當然的……”等，也可認定上訴人黃以銓、黃以泉已確認其對訴爭房屋的居住使用權只是暫時的權利，并非居住終生的權利。綜上，被上訴人郭振興基于對訴爭房屋的所有權提出騰房主張，原審判決予以支持是合法正確的，本院依法予以維持。
福州律師蔡思斌評析：
本案中，法院給了被告三個月的合理期限搬離訟爭房屋，但現實中，一般情況下即便有生效判決，被告也不會正常搬離。原告又要向法院申請強制執行，即將被告房屋中的所有物品全部搬離訟爭房屋。若在執行工作開展過程中，被告不予配合甚至大聲辱罵執行法官及民警，并向執行法官投擲雞蛋意圖阻撓執行工作等行為，執行人員完全有權依法以妨害執行對其進行司法拘留并強制帶離執行場地。
本文摘錄于福州法院房地產審判觀察匯編。福州法院房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州地區法院及其他法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。
案例索引：
福州市中級人民法院（2015）榕民終字第71號“黃以銓與郭振興返還原物糾紛”，見《黃以銓與郭振興返還原物糾紛一案二審民事判決書》（審判長林智遠，代理審判員謝芬、呂德快），載 《無訟案例》（20150915）。
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