來(lái)源：人民法院報(bào)，作者：田曉昕 田 婧

近年來(lái)，一線(xiàn)城市二手房交易活躍，同時(shí)糾紛頻發(fā)，除了一般買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款等其他法律問(wèn)題。北京市西城區(qū)人民法院法官梳理了相關(guān)典型案例，以幫助公眾了解二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

????改善型換房?慎簽“連環(huán)單”

????王女士通過(guò)某中介公司的居間服務(wù)，將自己名下位于西城區(qū)香爐營(yíng)東巷的一處房屋賣(mài)給李女士，同時(shí)表示自己賣(mài)房是為了購(gòu)置更大房屋，并在補(bǔ)充協(xié)議中約定，如出臺(tái)新政策導(dǎo)致本協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行的，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

2013年3月30日，北京出臺(tái)限購(gòu)政策，京籍單身人士限購(gòu)第二套房，為此王女士訴至法院要求解除合同，理由為自己系單身，名下另一套央產(chǎn)房因無(wú)法上市交易，新政的出臺(tái)直接導(dǎo)致自己不能實(shí)現(xiàn)出售涉案房屋而購(gòu)置更大房屋的目的。李女士辯稱(chēng)，王女士所稱(chēng)賣(mài)小買(mǎi)大并非雙方合同約定的情形，對(duì)合同繼續(xù)履行無(wú)影響。

法院審理后認(rèn)為，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，王女士雖有賣(mài)房再購(gòu)房的意愿，但雙方在合同及補(bǔ)充協(xié)議中并未明確約定出臺(tái)新政策導(dǎo)致王女士不能購(gòu)買(mǎi)二套房屋時(shí)享有合同解除權(quán)，所以雖然在新的限購(gòu)政策出臺(tái)后，王女士目前暫不具備購(gòu)買(mǎi)二套住房的資格，但此情形并不影響涉案買(mǎi)賣(mài)合同的履行，故判決駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。

■法官說(shuō)法

改善型換房經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“連環(huán)單”，由于一環(huán)扣一環(huán)，一個(gè)合同無(wú)法履行就有可能直接影響另一個(gè)，因此要慎重簽訂。合同具有相對(duì)性，由于公共政策引起的履行不能，如提高首付款比例導(dǎo)致買(mǎi)家無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋的，再如新政出臺(tái)后不具備購(gòu)買(mǎi)資格的，買(mǎi)家提出解除合同，法院一般予以支持，同時(shí)不需要承擔(dān)賠償責(zé)任；除此之外，以連環(huán)套中一個(gè)合同不能履行為由，不予履行另一合同的，法院是不予支持的。

????莫貪房?jī)r(jià)低?避買(mǎi)抵債房

????年近八旬的陳老太通過(guò)萬(wàn)女士的介紹向劉女士借款，并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬(wàn)女士簽訂委托書(shū)，授權(quán)萬(wàn)女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬(wàn)女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。

2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬(wàn)女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將涉案房屋低價(jià)出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至法院，要求撤銷(xiāo)其與常先生簽訂的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

法院審理后認(rèn)為，本案存在著房屋交易價(jià)格明顯過(guò)低、合同多數(shù)條款空白、買(mǎi)房人從未看過(guò)涉案房屋等眾多疑點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為萬(wàn)女士與常先生在房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立及履行中的行為不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷(xiāo)了陳老太與常先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

■法官說(shuō)法

實(shí)踐中，借房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)幌子，隱瞞高利借貸之實(shí)，同時(shí)辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當(dāng)借款人無(wú)力償還借款后，房屋被低價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)的情況時(shí)有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動(dòng)，侵害了借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序，應(yīng)當(dāng)引起我們的警惕。

此外，從買(mǎi)房人角度來(lái)看，在遇到明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的在售房屋時(shí)，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實(shí)際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購(gòu)買(mǎi)抵債房屋造成經(jīng)濟(jì)損失。

????合約需明確?查實(shí)“真”學(xué)區(qū)

????馬先生為了孩子上學(xué)，通過(guò)某中介公司購(gòu)買(mǎi)了西城區(qū)真武廟一處房屋。購(gòu)房時(shí)馬先生問(wèn)該中介公司的業(yè)務(wù)員小王該房屋是否屬于某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，小王從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點(diǎn)小學(xué)的招生簡(jiǎn)章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)才得知自己購(gòu)買(mǎi)的只是緊挨學(xué)區(qū)房東側(cè)的一處房屋，并不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋。為此，馬先生訴至法院，認(rèn)為中介公司存在誤導(dǎo)，要求中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價(jià)損失，并退還服務(wù)費(fèi)。

中介公司則認(rèn)為，馬先生購(gòu)買(mǎi)該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購(gòu)買(mǎi)的就是某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，故不同意馬先生的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效，由于合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，因此馬先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。但是中介公司作為居間方，沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，也存在一定的過(guò)錯(cuò)，故判決中介公司退還了居間費(fèi)用。

■法官說(shuō)法

實(shí)踐中，許多人為了孩子上學(xué)而購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，但合同中卻沒(méi)有明確約定房屋帶有入學(xué)指標(biāo)，或者雖有入學(xué)指標(biāo)但無(wú)相應(yīng)違約責(zé)任的約定。因此，以購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房為主要目的買(mǎi)房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門(mén)核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買(mǎi)房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同，并約定如因賣(mài)房人違約致使買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等。

■法官提醒

避買(mǎi)“風(fēng)險(xiǎn)房”要分三步走

二手房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題很多，不同的房產(chǎn)類(lèi)型、交易方式，都可能產(chǎn)生很多個(gè)案化的法律風(fēng)險(xiǎn)。但無(wú)論是什么類(lèi)型的“風(fēng)險(xiǎn)房”，都可以在購(gòu)房前、購(gòu)房中、購(gòu)房后三個(gè)階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

????購(gòu)房前：準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息

????房屋購(gòu)買(mǎi)前，除查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息，一般而言基本審查可分三步：

第一步，看房產(chǎn)證。看房產(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。

第二步，看戶(hù)口本。看售房人的戶(hù)口本，主要看婚姻狀況，戶(hù)籍所在地是否為房屋所在地，最好再問(wèn)問(wèn)賣(mài)方遷出戶(hù)口后是否有落戶(hù)地址。

第三步，看房子。看房子里的實(shí)際居住情況，是賣(mài)房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門(mén)詢(xún)問(wèn)是否有欠費(fèi)情況等等。

除了以上三步，如果需要進(jìn)一步審查的話(huà)，可以要求售房人配合到房管部門(mén)、派出所戶(hù)籍部門(mén)查詢(xún)房屋情況、戶(hù)籍情況等。

購(gòu)房時(shí)：妥善簽訂購(gòu)房合同

????簽訂購(gòu)房合同可以自行簽訂，也可以通過(guò)中介公司簽訂。通過(guò)中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同格式范本的同時(shí)，還會(huì)提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買(mǎi)賣(mài)合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買(mǎi)賣(mài)合同相沖突。這兩份文件都要認(rèn)真審查三個(gè)方面。

一是交易流程。交易流程要簡(jiǎn)明扼要，沒(méi)有歧義。尤其房屋情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過(guò)戶(hù)、騰房等情況，要約定明確，安排合理。

二是時(shí)間節(jié)點(diǎn)。視實(shí)際情況對(duì)交易過(guò)程中的時(shí)間進(jìn)行合理規(guī)劃，對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時(shí)間、辦理上市、辦理貸款、過(guò)戶(hù)、騰房時(shí)間等等。

三是違約責(zé)任。沒(méi)有違約責(zé)任就沒(méi)有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶(hù)的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無(wú)法維護(hù)自身合法權(quán)益。

????購(gòu)房后：注意證據(jù)固定留存

????房屋買(mǎi)賣(mài)因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時(shí)少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對(duì)房款的轉(zhuǎn)賬記錄短信記錄等。在賣(mài)方不履行合同或者口頭表示無(wú)法按照約定期限履行合同時(shí)，要保留溝通證據(jù)，必要時(shí)可以訴至法院。對(duì)雙方在實(shí)際履行過(guò)程中達(dá)成的新的約定，要及時(shí)作為補(bǔ)充協(xié)議附在買(mǎi)賣(mài)合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無(wú)法查實(shí)。