文 |?楊文戰(zhàn)

來源 |?楊律師說法的法律博客

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不管什么原因一旦銀行決定不放貸，都會(huì)影響正在履行中的房屋買賣合同。碰到這種問題該如何處理？事先能否在合同中提前做些約定？

除非自行交易，否則購房者的銀行貸款都是有代辦的。購買商品房是由開發(fā)商代辦貸款手續(xù)，購買二手房貸款是通過中介辦理。因此，有很多購房者認(rèn)為簽訂合同的時(shí)候，開發(fā)商和中介應(yīng)該了解自己的情況，貸款辦不下來不應(yīng)該找自己來承擔(dān)責(zé)任。

基于這種認(rèn)識(shí)，有些購房者碰到貸款未獲得批準(zhǔn)的時(shí)候，就會(huì)要求解約并全部退回已付房款，想當(dāng)然地認(rèn)為自己沒有任何主觀過錯(cuò)，不該承擔(dān)任何責(zé)任。楊律師碰到過不少持這種觀點(diǎn)的人。

但這種想法是錯(cuò)誤的，一般來講付款是買方的基本義務(wù)，不管是貸款還是自籌款項(xiàng)。所以，除非有專門的法律規(guī)定或特殊的合同約定確認(rèn)在某種情況下買方可以免責(zé)，否則不能當(dāng)然認(rèn)為買方可以免責(zé)。

首先，對(duì)于貸款未獲得批準(zhǔn)，買賣雙方如果在合同中有特定的處理方案，尋那就按雙方約定的方案處理。在沒有任何特殊約定的情況下，貸款未獲得批準(zhǔn)時(shí)根據(jù)原因不同，責(zé)任分配也不同，通常銀行不批有四種可能。

這里需要大家注意一個(gè)問題，無論是開發(fā)商還是二手房中介，對(duì)購房者的資料進(jìn)行了解的行為，并不能直接等同于保證購房者符合貸款資格。除非有證據(jù)證明開發(fā)商或中介明知購房者無貸款資質(zhì)，仍促成以貸款的方式簽約，否則不能以此作為追究開發(fā)商或中介的責(zé)任的理由，除非有特別的書面保證和約定條款。

購買商品房的話，有可能開發(fā)商的樓盤手續(xù)不齊，或其他條件不符，如果是因?yàn)轫?xiàng)目的原因?qū)е裸y行不批貸，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。

取得房產(chǎn)證的二手房，不存在項(xiàng)目不合法的問題。但是一些老舊二手房，尤其是學(xué)區(qū)房，可能市面上的價(jià)格非常高，但是銀行可批貸的額度卻非常低。這一點(diǎn)在購房時(shí)，買家最好事先了解一下，或要求賣家或中介作出書面說明或承擔(dān)。

否則，如果沒有約定的話，由于賣家并非專業(yè)的開發(fā)商，不能要求賣家必須了解自己的房子銀行批貸情況，也就不能以此為由要求賣家承擔(dān)責(zé)任。

在買賣雙方及房產(chǎn)等都沒有任何問題的情況下，照樣可能存在銀行不批貸的可能，比如說某家銀行某段時(shí)間貸款額度比較緊，放不出貸款來，也是可能的。

如果很行不批貸的原因并非是買家的資格或者房產(chǎn)項(xiàng)目有問題，這家銀行不批，另一家銀行是可能批的。所以，實(shí)踐中的房屋買賣合同通常會(huì)約定，一家銀行不批貸，可以向另一家銀行再申請(qǐng)，有的會(huì)限制可以換一兩次，有的干脆約定可以一直換下去，直到銀行批貸為止。

這種情況下，沒達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，是分不清誰對(duì)誰錯(cuò)的，但如果到最后仍不能取得貸款，也沒有特別證據(jù)指證是誰的責(zé)任，通常就認(rèn)為得由買家負(fù)責(zé)了。

最近幾年，受各種貸款新政影響導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行的情況越來越多了。貸款政策的變化，顯然買賣雙方都沒過錯(cuò)。但銀行不批貸是事實(shí)，如果買家也不愿意或不能自籌款項(xiàng)付款，合同中也沒有約定處理方案，也同樣面臨一個(gè)確定合同解除的責(zé)任問題。

購買商品房面臨這種情況，法律上有明確的處置方案：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定：雙方互不追責(zé)，開發(fā)商將已收取的房款本金及利息退還約購房人。

那么二手房出現(xiàn)這種情況怎么辦呢？二手房方面并沒有全國(guó)統(tǒng)一的、明確的司法解釋，但很多地方法院會(huì)有一些審判指導(dǎo)意見，處理標(biāo)準(zhǔn)大致差不多：有約定從約定，無約定的情況下確實(shí)無力履行可以解除合同，這種情況下解除合同不承擔(dān)違約責(zé)任，但如果賣方確有損失，可以要求買方適當(dāng)承擔(dān)。

我們上面提到的責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，都強(qiáng)調(diào)是在“沒有特殊約定的情況下”，如果在合同中對(duì)上述情況雙方有明確約定的處理方案，那就要按雙方約定的方案處理。所以，在交易時(shí)一定要特別注意合同條款中對(duì)相關(guān)情況是如何約定的。如果在簽約時(shí)根本不看條款就簽字，等出了問題又說自己當(dāng)時(shí)根本沒看合同內(nèi)容。那楊律師告訴您，這樣話跟法官說是沒用的！

反過來說，如果購房者擔(dān)心合同履行過程中貸款出現(xiàn)意外，讓自己無法應(yīng)對(duì)，那么最好提前把可能發(fā)生的意外如何處理，做個(gè)明確的約定，這樣即使發(fā)生問題，由于有明確約定，也有成熟的處理方案和準(zhǔn)備，不會(huì)產(chǎn)生大的爭(zhēng)議。