以福州地區(qū)為例，根據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權(quán)人若是在限售期內(nèi)通過(guò)中介機(jī)構(gòu)賣(mài)房，與不知情的買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同而導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶，該合同效力如何？若是合法有效買(mǎi)受人，又該如何維護(hù)權(quán)益呢？對(duì)此，福建明安律師事務(wù)所首席律師鄭淑瓊為我們帶來(lái)了一組關(guān)于法拍房糾紛案例判定結(jié)果，并圍繞案件做出了詳細(xì)的解答。

參考案例：（2018）閩01民終7218號(hào)

事件經(jīng)過(guò)：

被告人邱兵因未向買(mǎi)受人薛某說(shuō)明房屋限售情況，導(dǎo)致買(mǎi)受人薛某造成經(jīng)濟(jì)上的損失。而后因私下商界無(wú)果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書(shū)告上法院。

案件審判結(jié)果：

一審法院認(rèn)為，被告邱兵作為房屋的所有權(quán)人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶口，非福州本地戶口，更應(yīng)當(dāng)負(fù)有全面審查房屋限售情況并向買(mǎi)受人予以說(shuō)明的義務(wù)。故被告邱兵未能于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情形，不構(gòu)成不可抗力。因此，被告邱兵應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)”的規(guī)定，就本案合同的實(shí)際履行情況，因《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，且原告薛雪梅作為房屋的買(mǎi)受方，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)亦應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關(guān)信息，對(duì)合同的解除亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。故一審法院依法對(duì)邱兵應(yīng)支付給薛雪梅的違約金數(shù)額酌情予以減少，將違約金數(shù)額酌定為合同總價(jià)款4650000元的3%，即139500元。對(duì)于原告薛雪梅所主張違約金超過(guò)該數(shù)額的部分，一審法院不予支持。

二審法院認(rèn)為，福州市人民政府在2017年3月28日發(fā)布《福州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，規(guī)定非本市五城區(qū)戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第一套住房，取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿2年的，不得上市交易。訟爭(zhēng)房屋屬于上述通知規(guī)定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人和房屋買(mǎi)賣(mài)交易的出賣(mài)人，其在交易前應(yīng)確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認(rèn)清楚的情況下將訟爭(zhēng)房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產(chǎn)交易的情形”的保證，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)程度以及薛雪梅的實(shí)際損失，一審判決將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為合同總價(jià)款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。

對(duì)此案件審判結(jié)果，福建明安律師事務(wù)所鄭淑瓊律師表示：根據(jù)《民法典》第九百六十二條“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”房產(chǎn)中介作為專業(yè)從事居間服務(wù)的機(jī)構(gòu)，具有專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，對(duì)于當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策信息非常清楚，且具有了解義務(wù)，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審核相關(guān)信息、完整如實(shí)的向買(mǎi)賣(mài)雙方披露相關(guān)信息和交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分盡到告知義務(wù)，不得隱瞞任何與交易相關(guān)的信息，否則對(duì)于所造成的損害應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

不僅如此，對(duì)于出賣(mài)方而言，其負(fù)有審慎義務(wù)，買(mǎi)房前應(yīng)當(dāng)了解當(dāng)?shù)卣撸谫u(mài)房時(shí)建立合同關(guān)系之前如實(shí)告知出售房產(chǎn)的信息及自身基本情況的責(zé)任，因此在合同無(wú)法履行的情況下不能簡(jiǎn)單的以“未與買(mǎi)受人交流”或是“不知房屋在限售期”為由而主張免責(zé)，而應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。

所以，當(dāng)房屋所有權(quán)人通過(guò)中介賣(mài)限售房，買(mǎi)受人不知情且發(fā)生無(wú)法過(guò)戶的情況下，可以向出賣(mài)人與中介機(jī)構(gòu)追究違約責(zé)任，而未盡到告知義務(wù)的中介機(jī)構(gòu)不僅不能收取中介費(fèi)還要承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因?yàn)橘I(mǎi)受人亦未盡到合理的注意義務(wù)，未對(duì)訟爭(zhēng)房屋是否允許上市交易進(jìn)行必要的審查因此也存在過(guò)錯(cuò)，所以法院會(huì)綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)程度與實(shí)際損失，一般將違約金標(biāo)準(zhǔn)定為合同總價(jià)款的3%左右，不大可能完全依據(jù)合同約定違約責(zé)任進(jìn)行賠償。

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作為福建明安律師事務(wù)所創(chuàng)始人——鄭淑瓊律師，迄今為止已深耕家事法律領(lǐng)域10年之久，曾先后在福建省內(nèi)大型律所、全國(guó)綜合排名前五律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)。從業(yè)期間，代理過(guò)一系列典型訴訟與非訴訟家事案件，尤其在婚姻家庭、離婚協(xié)商、爭(zhēng)取孩子撫養(yǎng)權(quán)、遺產(chǎn)繼承、房屋爭(zhēng)議、財(cái)富傳承、合同見(jiàn)證等領(lǐng)域擁有豐富的訴訟代理與非訴協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)高效的辦案技能與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

針對(duì)本次法律案件分享，鄭淑瓊律師表示：希望通過(guò)“精準(zhǔn)普法”方式，以身邊的真實(shí)案例讓廣大民眾對(duì)法律有更多的認(rèn)識(shí)與了解，增強(qiáng)對(duì)法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，最終能真正拿起法律這把“武器”來(lái)保護(hù)自身權(quán)益不受損害。