本案原、被告雙方之間實際并無爭議，被告亦認可公司通過遺贈取得被繼承人遺產。一審法院之所以未支持原告的請求，是因為一審法院認為宅基地僅限于本集體經濟組織成員，非本集體經濟組織成員無權取得或者變相取得，如果讓原告通過遺贈取得宅基地上房屋所有權，等于變相違反《土地管理法》。

事實上，對于類似問題，在2020年9月，自然資源部等多部門聯合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”曾有過明確答復（自然資人議復字〔2020〕089號）：關于農村宅基地使用權登記問題。農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承。《不動產登記操作規范（試行）》明確規定，非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。本案二審法院亦是基于上述規定認定原告可以通過遺贈取得宅基地上房屋所有權。

上述建議僅針對法定繼承人繼承宅基地上房屋，并未提及其他人員可以繼承宅基地上房屋。因此亦有觀點認為宅基地上房屋可以進行繼承，但這只是對基于親緣關系的宅基地上房屋流轉的特殊認可，并不意味著在沒有親緣身份關系的人之間可以通過遺贈形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用權具有強烈的人身依附性，其設定是為了給農民基本的生活資料和生活保障，實現居者有其屋的目的。因此，為了避免農村房地資源的流失，不具有本村集體組織成員身份的非親緣關系人，不得通過遺贈的方式取得農村房屋的所有權和宅基地使用權。司法實踐中亦有此類案例如：（2020）津01民終2345號。

本案特殊之處在于，原告與被繼承人之間并非簡單的遺贈關系而是遺贈撫養關系，原告作為集體企業履行了照顧被繼承人的義務，其行為符合社會主義和諧與文明的核心價值觀。如果不支持其請求，機械理解適用《土地管理法》顯然對其不公也不符合核心價值觀。事實上，如果本案單純將宅基地上房產遺贈給公司，或許結果會大不相同。

案情簡介：

[1988]第04-0XXXXX號集體土地建設用地使用證及原番禺大石鎮XX村XX大街30號房屋（房屋所有權證登記于張某個人名下）

張某生前未婚未生育子女，父母均先于其過世。2003年3月10日，大石經濟發展總公司與張某及其親屬朱某1、朱某2、朱某某簽訂《關于孤寡退休工人張某入住大石敬老院的協議》，協議主要約定，大石經濟發展總公司負責張某本人在大石敬老院的生活、醫療等生養死葬費用，張某去世后上述房屋及土地使用權歸張某所有。

張某于2008年2月20日死亡，后大石經濟發展總公司依據《關于孤寡退休工人張某入住大石敬老院的協議》向法院提起訴訟，要求繼承上述房屋及宅基地使用權。訴訟過程中，張某的親屬均表示《關于孤寡退休工人張某入住大石敬老院的協議》是張某的真實意思表示，同意涉訟土地及房屋的權屬判歸大石經濟發展總公司所有。

一審法院觀點：

張某與大石經濟發展總公司簽訂《關于孤寡退休工人張某入住大石敬老院的協議》，約定大石經濟發展總公司承擔張某生養死葬的義務，張某的房產等財產權劃歸大石經濟發展總公司，該協議的性質為遺贈扶養協議。《中華人民共和國土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”涉案土地性質為集體土地，應屬農民集體所有，大石經濟發展總公司要求將該土地的全部產權份額判歸其所有，不予支持。至于該土地的使用權。根據土地管理法及相關規定，宅基地使用權是一種以身份為基礎的權利，其權利主體具有一定的特定性，即僅限于本集體經濟組織成員，非本集體經濟組織成員無權取得或者變相取得。大石經濟發展總公司并非涉案房屋所在村集體經濟組織成員，不符合取得該村集體宅基地使用權的主體要件，其主張涉案土地的使用權，亦不予支持。番禺區××鎮××村XX大街30號房屋是建設于涉案土地之上，根據“房地一體”的原則，張某將自己所有的該房屋轉移給大石經濟發展總公司所有，必然涉及宅基地使用權的轉移。如上述，大石經濟發展總公司無權取得宅基地使用權，故其主張番禺區××鎮××村XX大街30號房屋的全部產權份額，亦缺乏現實可能性，不予支持。

二審廣州中院觀點：

現有證據表明，張某名下原番禺大石鎮XX村XX大街30號房屋是土地使用權證及房屋所有權證齊備的宅基地房屋，是其個人的合法財產。而《中華人民共和國繼承法》第十六條第三款明確規定，公民可以立遺囑將個人財產贈與國家、集體或者法定繼承人以外的人。經查，大石經濟發展總公司是番禺區大石鎮屬下的集體企業，案涉房屋在番禺區××鎮××村，該房屋目前仍保持原狀，并不存在上蓋建筑物滅失的情況，不存在法律規定不能單獨繼承農村宅基地的問題。《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例 》等法律法規并無明確規定禁止非本集體經濟組織成員通過繼承或者遺贈方式取得本集體的宅基地房屋。而“自然資源部對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復”第六點對于非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民）辦理農村宅基地使用權登記問題已作出解釋說明，并不存在登記障礙。綜上，張某與大石經濟發展總公司之間的遺贈扶養協議對雙方的權利、義務進行了明確具體的約定，審查該協議的內容符合前述法律的規定，且簽訂該協議后，雙方一直按照協議約定履行，故上述《遺贈扶養協議》合法有效。而且，大石經濟發展總公司作為集體企業，對其屬下孤寡員工盡生養死葬的責任，該行為體現了集體企業的責任和擔當，符合社會主義和諧與文明的核心價值觀，應當受到褒揚。按照權利義務相統一原則，大石經濟發展總公司依法依約可以取得原登記在張某名下番禺大石鎮XX村XX大街30號房屋所有權和宅基地使用權。一審認定大石經濟發展總公司非涉案房屋所在村集體經濟組織成員無權遺贈取得財產有誤，本院予以糾正。

索引案例：（2023）粵01民終29084號，以上涉及名字均為化名

現行法律并沒有直接對農村房屋的所有權轉讓進行限制，但基于“房隨地走”的基本原則，限制宅基地使用權轉讓實際即是限制地上房屋的轉讓，主要規定《土地管理法》《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等法律、行政法規中。

一、農村房屋不得買賣、贈與非本村集體居民

與非本村集體居民簽訂的農村買賣合同無效，實踐中已有廣泛案例，基本已是司法界的共識。但對于贈與的效力，實踐中相對案例較小。但無論是買賣還是贈與，法院最終是依據是否違反法律強制性規定判斷合同效力。而無論贈與還是轉讓都違反“農民集體所有的土地的使用權不得出讓轉讓或出租用于非農建設。”這一強制性法律規定，因此贈與行為同樣無效，相關案例：北京市第三中級人民法院(2022)京03民終15431號民事判決，法院認為：許某1將集體土地上建造的房屋贈予給安某1的行為違反了法律強制性規定，應屬無效，故無論許某1贈予的是老房還是新房，贈予行為均無效。另，安某1沒有集體經濟組織成員的身份，其不享有集體土地使用權，無權以出資建房為依據獲得兩塊宅基地上房屋所有權。

但需要說明的是，如果后續受讓方又轉入該集體經濟組織，則法院亦有可能認定合同效力。

二、農村房屋、贈與買賣必須符合相應條件：受讓方系本村集體村民且滿足“一宅一戶”政策

《不動產登記操作規范》（試行）明確規定“受讓方為本集體經濟組織的成員且符合宅基地申請條件，但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的除外；”

《土地管理法》第六十二條“第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”因此，受讓方要想取得農村房屋，必須滿足“一宅一戶”政策，其名下不能擁有農村房屋。

一般來說，具體的過戶流程包括：1、原宅基地和現宅基地使用者共同向村民委員會申請；2、村委會向國土資源所申請；3、國土資源所地籍調查，或國土局地籍調查，公示十五日。4、公示期滿后，由所報國土資源局進行辦理。

三、宅基地上建有房產，農村居民和城鎮居民均可基于“地隨房走”繼承宅基地使用權，且不受一宅一戶政策限制，若是未建有房產，則不能單獨繼承宅基地使用權

如前所述，宅基地原則上只能由同一集體經濟組織下的村民享有，但若宅基地上已經建有房屋，則該房屋屬于個人所有，法律只限制宅基地轉讓，并未限制地上房屋的繼承，因此宅基地上房屋當然可由城鎮居民繼承，而基于“地隨房走”的基本原則，相應的宅基地使用權亦應由相應繼承人繼承。2020年，自然資源部等多部門聯合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出明確答復：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

《不動產登記操作規范（試行）》第10.3.5條亦明確規定“已擁有一處宅基地的本集體經濟組織成員、非集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因繼承取得宅基地使用權及房屋所有權的，在不動產權屬證書附記欄記載該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人。”基于對私有財產的保護，根據繼承關系取得房屋所有權，法律并不限制主體資格，即便違反一宅一戶政策，亦可取得相應房屋所有權。

但若是宅基地上未建有房產，在宅基地使用權人過世后，宅基地使用權需重新收歸村集體進行管理，相應繼承人即無法繼承宅基地使用權。當然，若是繼承人符合相應宅基地的申請條件，則原則上可以申請繼續使用該塊宅基地。

四、通過執行拍賣取得宅基地上房屋，亦需滿足相應政策

除了正常贈與、買賣、繼承的方式取得宅基地上房屋，實踐中還有一種特殊方式取得，即通過執行拍賣程序取得。但在法院在掛網拍賣時亦會明確“涉案土地性質屬農村宅基地，競買意向人的宅基地受讓資格需向本人戶口所在地鎮（街）不動產登記部門提出宅基地受讓資格的書面查詢申請，且需符合‘一戶一宅’條件和維持集體所有權不變。資格審查手續應于拍（變）賣前3個工作日向本院提交由村委會及相關部門出具的合法有效的證明（證明要注明競買人為本村村民、名下沒有任何宅基地、符合‘一戶一宅’條件這三個情況），資格經法院確認后方能進行委托或參拍，競買人沒有按期或不向本院提交符合條件的資格證明又參加競拍的，本院不予辦理過戶交接手續，由競買人自行承擔相應的法律責任。”要想通過購買拍賣物的方式取得宅基地上房屋和相應宅基地使用權，亦必須滿足相應政策。

陳均與張士于2009年4月8日簽訂《房屋買賣協議書》，協議載明：陳均同意把位于臨城鎮古井村私有住宅［證號：（2006）第0××7號］以肆萬捌仟元賣給張士永久居住（注：拆遷或政府征用此房屋時，陳均須無條件協助張士辦理一切事宜）。后雙方依約履行付款交房義務。另查明，陳均出售給張士的住宅原為三間瓦房、配房兩間。2013年，張士翻蓋了房屋并居住至今。涉案房屋即將面臨拆遷。

另查，涉案房屋項下土地原系王守均名下宅基地，后王守均依據魯政函［1994］第41號文件批準，申請集體土地使用權變更為國有土地使用權。2006年，陳均重新辦理并取得了新的國有土地使用權證，土地用途為住宅，土地來源為劃撥。

山東棗莊薛城區法院觀點

本案中，涉案《房屋買賣協議書》中的房屋所占用的土地為劃撥土地該事實清晰明確。同時根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規定，未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權人未經有批準權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，故涉案《房屋買賣協議書》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。

山東棗莊中院觀點

案涉房屋占用土地原為陳均宅基地，后由集體土地變更為國有土地并取得國有土地使用權證，本案雙方當事人之間系房屋買賣合同關系，并非直接以國有土地使用權作為合同標的。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規定違反上述條文的行為無效，且在以劃撥方式取得土地使用權的房屋轉讓糾紛中，認定劃撥土地上的房屋買賣合同有效，不會侵害國家利益和社會公共利益，故一審法院確認案涉《房屋買賣協議書》無效，法律依據不足。案涉《房屋買賣協議書》簽訂后，張士即交付購房款48000元并占有案涉房屋居住至今，期間還進行翻蓋，主要權利義務履行完畢已近13年，在案涉房屋即將面臨拆遷之際，陳均起訴要求確認合同無效、返還房屋，亦有違誠信原則。

福州律師蔡思斌評析：

將宅基地上的房屋出售目前司法實踐中的通說觀點系房屋買賣合同無效，理由是違反《土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設……”但本案的不同之處在于，案涉房屋上的土地在出售時已由宅基地轉換為國有土地。對此，一審法院的觀點認為通過劃撥取得國有土地轉讓必須經過審批，案涉合同未經審批因此合同無效。但根據《合同法司法解釋二》第十四條的規定，只有違反效力性強制性規定的合同才無效，而《城市房地產管理法》第四十條及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條均未明確規定違反上述條文的行為無效，因此上述條文應是管理性規范，而非效力性的強制規范。故一審法院以此為由認定案涉合同無效屬法律適用錯誤。此外，二審法院還提出了另一種解釋，即案涉合同的標的系房屋而非國有土地使用權，而出售房屋并不會侵害國家利益和社會公共利益，因而不應當認定合同無效。

案例索引：(2021)魯04民終3462號，以上涉及名字均為化名。

蔡思斌

2022年3月23日