2015年4月4日，何某購買潘某名下某房產，并簽訂協議，約定總房款169萬，先付定金5萬，余款以銀行按揭貸款方式支付。嗣后因潘某名下房產實為夫妻共同財產，潘某妻子徐某不同意該房屋買賣協議導致買賣雙方發生糾紛。（合肥律師韋喜提示：本文詳見何經俠與潘巖房屋買賣合同糾紛（2016）粵03民終9225號二審民事判決書）

1、房屋買賣合同有效嗎？

2、該房屋買賣合同是繼續履行，還是解除合同？

　　1、房屋買賣合同合法有效。

　　涉案房屋登記權利人雖僅潘某一人，但該房屋屬潘某、徐某婚姻關系存續期間取得的不動產，根據《中華人民共和國婚姻法》第十七條第一款的規定，系法定的夫妻共同共有財產，屬于《中華人民共和國物權法》第九條第一款中“法律另有規定的除外”的認定不動產物權歸屬的例外情形。根據《中華人民共和國物權法》第九十七條對共有不動產處分的規定，除共有人之間另有約定的外，處分共同共有的不動產應經全體共同共有人同意。對于部分共同共有人擅自出賣共有物而簽訂的合同，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第三條第一款的規定，該買賣合同雖不因出賣人無權處分而無效。何某與潘某簽訂的《房屋買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同。

　　2、解除該房屋買賣合同，由違約方承擔違約責任。

　　根據《中華人民共和國合同法》第五十一條及《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第四項的規定，在其他共同共有人不同意且不予追認的情況下，不能依據該買賣合同而發生物權變動的法律效力，屬《中華人民共和國合同法》第一百一十條第一項所規定的合同繼續履行的法律上障礙，故該房屋買賣合同依法應予解除，并由違約方承擔違約責任。

　　1、由登記在房產證上的夫或妻一方將夫妻共有房屋售予他人，該合同不因未經夫妻共有人同意而無效。

　　2、若房屋買賣合同的繼續有法律上的障礙，則房屋買賣合同可以解除，并由違約方承擔違約責任。

　　3、簽訂房屋買賣合同一定要先核實房產證信息，特別是否是夫妻共同財產。如果屬于夫妻共同財產，僅有一人為出賣人，則該合同仍有無效或者無法履行的法律風險。

　　4、房屋買賣合同訂立后，賣方要求解除合同，并自愿承擔違約責任，買方要求繼續履行，合肥韋喜律師認為法院原則上鼓勵交易，判令繼續履行，但合同繼續履行存在現實困難或者法律上障礙等的除外。

關鍵詞：婚姻關系存續期間 共有房屋?變更登記 歸子女所有?

裁判主旨：婚姻關系存續期間約定共有房屋歸夫妻一方及婚生子共有并辦理了房屋變更登記手續，依法產生了法律效力，夫妻另一方對該房屋已經不再享有共有份額。?

案情簡介：

原告徐某甲與被告楊某原系夫妻關系，雙方于1981年1月23日登記結婚，第三人徐某乙系原、被告婚生子，第三人黃某系徐某乙配偶。坐落于福州市晉安區某路某號某區某座某單元（下稱訟爭房屋）原系原、被告夫妻共有的房產，2011年9月29日徐某甲與徐某乙未經楊某同意，擅自將訟爭房屋通過買賣的形式由徐某甲轉讓、過戶給徐某乙，楊某于2013年1月8日向晉安區人民法院起訴，請求確認買賣無效，2013年5月17日經法院調解，楊某、徐某甲和徐某乙達成協議如下：其一確認徐某甲與徐某乙的買賣行為無效，其二訟爭房屋由楊某與徐某乙共有。2013年10月16日，訟爭房屋經福州市房屋登記中心登記為楊某與徐某乙共同共有。2014年9月楊某提起離婚訴訟，經晉安區人民法院判決準予楊某與徐某甲離婚，并經二審于2015年3月13日判決維持。徐某甲于2015年4月17日提起本案訴訟，請求判令其對訴爭房屋享有楊某名下份額的一半即25%，楊某并應協助其辦理房屋更名手續。

另查明，原告徐某甲與被告楊某離婚后，與第三人均共同居住于訟爭房屋，三方亦已就訟爭房屋的居住使用達成和解協議。

法院認為：

晉安法院：原告徐某甲與被告楊某作為訟爭房屋的原所有權人，自愿將訟爭房屋所有權重新分配為楊某與徐某乙共同共有，并經登記，具有法律效力。楊某與徐某乙共同共有的法律后果為楊某與徐某乙各享有訟爭房屋50%的份額。楊某取得訟爭房屋50%的所有權時，系其與徐某甲婚姻關系存續期間，雙方未約定楊某取得的財產所有權系其一方的財產，故楊某取得50%份額的訟爭房屋系其與徐某甲的夫妻共同財產。現楊某與徐某甲已離婚，原告可以請求確認其享有訟爭房屋相應的份額，但考慮到楊某與徐某甲曾經發生的糾紛，為保障婦女權益，兼顧居住成員間的和平共處，原判確認原告享有訟爭房屋15%的份額，被告享有訟爭房屋35%的份額。鑒于訟爭房屋由原、被告與第三人共同居住的現狀，房屋所有權確認后，未有其他法定事由或三方協商一致，本案當事三方均不得再行提出分割訟爭房屋。判決：一、原告徐某甲、被告楊某和第三人徐某乙按份共有坐落于福州市晉安區某路某號某區某座某單元的房屋；二、坐落于福州市晉安區某路某號某區某座某單元由原告徐某甲享有15%的份額，被告楊某享有35%的份額，第三人徐某乙享有50%的份額；三、被告楊某、第三人徐某乙應在本判決生效之日起三十日內協助原告徐某甲辦理房屋所有權變更登記手續。

福州中院：原系上訴人徐某甲與上訴人楊某在婚姻關系存續期間共有的福州市晉安區某路某號某區某座某單元房屋，因徐某甲擅自轉讓過戶給原審第三人徐某乙（系徐某甲與楊某之子），楊某以徐某甲與徐某乙為被告提起撤銷之訴，經已經發生法律效力的福州市晉安區人民法院（2013）晉民初字第321號民事調解書確認，該訴爭房屋已變更為上訴人楊某與原審第三人徐某乙共有。因徐某甲與楊某將二人共有的房屋變更為楊某與徐某乙共有的法律行為發生在徐某甲與楊某的婚姻關系存續期間，系當時夫妻二人對婚內共有財產的約定處分行為，且經人民法院調解書確認，依法產生贈與的法律效力，而訴爭房屋隨后于2013年10月16日變更登記為楊某與徐某乙共同共有，業已發生物權變動的法律效力。因上述贈與行為的發生，徐某甲對其因夫妻共有而在分割時個人原應享有的房產份額已處分完畢，而楊某作為訴爭房屋的共有人身份未變，其分割時個人應享有的房產份額未有減損，因此本案訴爭房產在徐某甲與楊某婚姻關系存續期間已經處分完畢，徐某甲對訴爭房產已不再享有共有份額，其現以楊某在個人分割時應享有的訴爭房產份額系婚姻關系存續期間取得為由分割的訴請已經無事實與法律依據，無權要求分割該訴爭房產，故徐某甲主張其與楊某各占座落在福州市晉安區某路某號某區某座某單元房屋25％的份額及楊某協助其辦理《房屋所有權證》更名手續的訴訟請求本院不予支持。判決：一、撤銷福建省福州市晉安區人民法院（2015）晉民初字第1840號民事判決；二、駁回上訴人徐某甲的訴訟請求。

蔡思斌律師評析：

《婚姻法》第十九條規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所有的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，約定應當采用書面形式。本案中，夫妻雙方在婚姻關系存續期間已經對共有的房屋約定為歸夫妻一方及婚生子共有，并辦理了變更登記手續，已經發生了法律效力。夫妻另一方對訴爭房產已不再享有共有份額，其無權在離婚時再請求分割該訴爭房產。

本文摘錄于福州及其他地區法院房地產審判觀察匯編。福州法院房地產審判觀察系蔡思斌律師在長期關注、搜集福州及其他地區法院房地產審判實例，并結合自身多年辦案經驗的基礎上歸納、編輯、原創而成。轉載請注明出處。此文中所涉及姓名均為化名。

案例索引：

福州市中級人民法院（2015）榕民終字第5381號“徐某甲與楊某等離婚后財產糾紛”，見《徐某甲與楊某等離婚后財產糾紛二審民事判決書》（審判長鄭芳，代理審判員金光玉、紀得軍），載《無訟案例》（20151228）。