2014年12月19日，大白公司作為甲方（出租方）、張奇作為乙方（承租方）簽訂《新源西里商鋪?zhàn)赓U合同》，該合同包括合同協(xié)議書(shū)、通用條款、補(bǔ)充條款。合同協(xié)議書(shū)約定：甲方作為出租方將北京市朝陽(yáng)區(qū)新源里商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)訴爭(zhēng)商鋪）出租給乙方使用，甲乙雙方確定該商鋪的租賃面積為395平方米。通用條款約定：該商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計(jì)算，建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和。后雙方發(fā)生糾紛，經(jīng)鑒定訴爭(zhēng)商鋪建筑面積為293.38平方米。張奇以此主張大白公司出租面積小于合同約定面積，主張退還相應(yīng)租金。

一審北京朝陽(yáng)法院觀點(diǎn)

雖然評(píng)估單位對(duì)訴爭(zhēng)商鋪面積作出鑒定，但是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是以登記制為準(zhǔn)，故應(yīng)以房產(chǎn)證載明的面積為依據(jù)。雖然張奇表示未在訴爭(zhēng)商鋪經(jīng)營(yíng)，但根據(jù)工商登記和該院現(xiàn)場(chǎng)勘查，張奇實(shí)際使用訴爭(zhēng)商鋪，應(yīng)向大白公司交納房屋租金至實(shí)際騰退之日止，故對(duì)張奇要求大白公司退還租金的訴訟請(qǐng)求，該院不予支持，對(duì)大白公司要求張奇交納房屋租金至騰退之日止的反訴請(qǐng)求，該院予以支持。

二審北京第三中院觀點(diǎn)

本案中，根據(jù)雙方合同約定，租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為11元/日/平方米；商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計(jì)算，建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)測(cè)量，涉訴租賃房屋的建筑面積為293.38平方米，包含了套內(nèi)使用面積及套內(nèi)墻體面積。因此，大白公司向張奇交付的商鋪?zhàn)赓U面積與合同約定的395平方米不符。依據(jù)雙方租賃合同的約定，租金數(shù)額系以每日租金金額為基數(shù)乘以該商鋪?zhàn)赓U面積計(jì)算得出，租金標(biāo)準(zhǔn)與租賃面積直接相關(guān)，而非固定的數(shù)額，故應(yīng)以實(shí)際交付的租賃面積計(jì)算張奇應(yīng)交納的租金數(shù)額。張奇以此為由主張大白公司退還已經(jīng)多交的租金，并主張以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算裝修管理費(fèi)、免租期租金以及合同解除后應(yīng)交納的房屋占有使用費(fèi)等，具有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予支持。大白公司主張應(yīng)以合同約定的租賃面積395平方米為準(zhǔn)計(jì)算租金數(shù)額，租賃面積應(yīng)當(dāng)包括公攤面積，缺乏合同約定，亦與事實(shí)不符，本院不予采信。一審按合同約定的租賃面積395平方米計(jì)算租金，處理有誤，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于租賃面積應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定的面積均為395平方米，但該面積實(shí)際包含公攤面積，并非承租方能夠全部使用的面積。雖然在產(chǎn)權(quán)登記上，建筑面積是由套內(nèi)面積與公攤面積組成。但本案雙方已經(jīng)在合同約定了建筑面積的計(jì)算方式，即括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和，并未包含公攤面積。在合同條款已有明確約定的前提下，應(yīng)以雙方約定為準(zhǔn)，而不應(yīng)直接以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，否則就失去當(dāng)事人特別約定以建筑面積為準(zhǔn)的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人裝了空子，但市場(chǎng)主體就應(yīng)為自己的經(jīng)營(yíng)行為負(fù)責(zé)，而不能由法院為當(dāng)事人強(qiáng)行變更意思表示。為了避免再出現(xiàn)本案這樣的糾紛，各方在簽署租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃面積以及租賃面積的具體計(jì)算方式進(jìn)行明確約定，避免出現(xiàn)歧義影響自身利益。

案例索引：(2018)京03民終2253號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年5月23日

孫某、鄧某于×年×月×日登記結(jié)婚，2021年4月9日經(jīng)法院訴訟離婚。

鄧某于2016年10月18日與賣(mài)方簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，購(gòu)房款35萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，由鄧某父親鄧某國(guó)全額支付購(gòu)房款。該房屋于2016年11月14日登記在鄧某名下。

2017年9月19日，孫某向鄧某轉(zhuǎn)賬6萬(wàn)元。鄧某的銀行交易明細(xì)顯示，其中5萬(wàn)元轉(zhuǎn)入中國(guó)銀聯(lián)股份有限公司上海分公司賬戶，用于購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，6168元用于購(gòu)買(mǎi)平安保險(xiǎn)。

一審南沈陽(yáng)鐵西區(qū)法院觀點(diǎn)：

根據(jù)現(xiàn)已廢止的《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谄邨l第一款的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！陡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用婚姻家庭編的解釋?zhuān)ㄒ唬返诙艞l規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，依照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。即按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案中，鄧某父母出資購(gòu)買(mǎi)房屋并登記在鄧某一人名下的事實(shí)發(fā)生在民法典生效之前，故本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谄邨l的規(guī)定。沈陽(yáng)市鐵西區(qū)某某街X號(hào)1-3-8房屋應(yīng)認(rèn)定為鄧某個(gè)人財(cái)產(chǎn)。孫某的訴訟請(qǐng)求不予支持。

二審沈陽(yáng)中院觀點(diǎn)：

《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定，民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)及辦理產(chǎn)權(quán)登記均發(fā)生在民法典生效之前，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谄邨l規(guī)定婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。本案中鄧某提供證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋由其父母全款出資購(gòu)買(mǎi)，并登記在鄧某名下單獨(dú)所有，故一審認(rèn)定訴爭(zhēng)沈陽(yáng)市鐵西區(qū)某某街X號(hào)1-3-8房屋為鄧某父母只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，系鄧某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。對(duì)孫某提出的被上訴人父母對(duì)雙方的贈(zèng)與、婚后購(gòu)買(mǎi)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的上訴主張，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

父母為子女一方購(gòu)房或?yàn)殡p方購(gòu)房，如何認(rèn)定權(quán)屬問(wèn)題一直是婚姻案件中的熱議問(wèn)題。自《婚姻法司法解釋二》、《婚姻法司法解釋三》以來(lái)，均有關(guān)于父母為子女購(gòu)房性質(zhì)的相關(guān)規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙l規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谄邨l規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

?

《最高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋?zhuān)ㄒ唬返诙艞l規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，依照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。

?2021年1月1日《民法典》施行后，《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ?、《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ肪褟U止。對(duì)于《民法典》施行前發(fā)生的購(gòu)房行為，如何適用法律？上述案例適用《最高人民法院關(guān)于適用時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?/span>認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返谄邨l規(guī)定，如此也更符合當(dāng)事人購(gòu)房當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思。

改判要點(diǎn)

案例索引：（2021）遼01民終18877號(hào)，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2022年3月9日

建設(shè)部等七部委頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條規(guī)定：“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的，由政府在考慮折舊和物價(jià)水平等因素的情況下，依原價(jià)格回購(gòu)?！比绱?，合同效力在實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議很大，理由各有不同。

有的律師認(rèn)為合同無(wú)效理由：確認(rèn)合同是否有效應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，而雙方簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》明顯違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，明顯損害社會(huì)公共利益、損害國(guó)家、第三人的利益，系變相轉(zhuǎn)讓國(guó)家優(yōu)惠待遇，應(yīng)屬無(wú)效合同。

有的法院認(rèn)為合同有效的觀點(diǎn)：合同簽訂體現(xiàn)當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)F(xiàn)行國(guó)家政策只有關(guān)于申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)主體及購(gòu)買(mǎi)后上市交易年限等限制性規(guī)定，但這些均不屬于合同效力禁止性規(guī)定。至于《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》實(shí)際簽訂時(shí)間、購(gòu)買(mǎi)者是否具有購(gòu)買(mǎi)資格、能否通過(guò)審批以及是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并不影響合同本身的效力。?

有的法院認(rèn)為合同無(wú)效的觀點(diǎn)：一是當(dāng)事人簽訂的合同規(guī)避?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，破壞經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，進(jìn)而損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。二是當(dāng)事人之間訂立的經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不滿 5年不得上市交易的規(guī)定而無(wú)效。

目前，福州市中級(jí)人民法院裁判傾向認(rèn)為合同有效：

類(lèi)案索引：（2019）閩01民終5078號(hào)

一審觀點(diǎn)：連江正東置業(yè)有限公司與薛美玲簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中雖然約定購(gòu)房后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)嚓P(guān)部門(mén)亦有限制性規(guī)定，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l規(guī)定，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》沒(méi)有違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并未損害其他人利益和社會(huì)公共利益，亦不存在《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無(wú)效情形，該《協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效。

二審觀點(diǎn)：本案中，訟爭(zhēng)房屋在購(gòu)買(mǎi)主體及轉(zhuǎn)讓方面的限制系政府批復(fù)性文件的規(guī)定及相關(guān)合同中的約定，并不屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，薛美玲以此為由主張其與余敏忠簽訂的《協(xié)議書(shū)》無(wú)效，不能成立。一審認(rèn)定并無(wú)錯(cuò)誤。

可見(jiàn)，福州中級(jí)人民法院觀點(diǎn)傾向于判定合同不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

蔡思斌律師評(píng)析：

建設(shè)部等七部委頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》屬于部門(mén)規(guī)章，部門(mén)規(guī)章可以在法律和行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的情形下針對(duì)某一事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定，其內(nèi)容是否屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，需要判斷的是當(dāng)合同違反該條文時(shí)是否產(chǎn)生損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的效果，若產(chǎn)生損害效果則屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

很明顯，福州法院的觀點(diǎn)傾向于該部門(mén)規(guī)章的規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，那么本案中的小紅主張買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房的合同無(wú)效，就會(huì)被法院駁回，達(dá)不到繼續(xù)擁有房屋的法律效果。一旦大勇起訴小紅繼續(xù)履行合同且協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，大概率上，小紅只能履行合同義務(wù)，將房屋變更登記為大勇所有。

蔡思斌

2022年2月20日

? ??一、出資一方將房屋權(quán)屬登記在雙方名下的行為，可視為附條件的民事法律行為，所附的條件為雙方結(jié)婚，若所附條件未能成就，則房屋應(yīng)歸出資方一人所有

廣東省云浮市中級(jí)人民法院（2013）云中法立民終字第17號(hào)民事判決（來(lái)源：《人民法院案例選》2015年第3輯），法院認(rèn)為：原告出于對(duì)被告的感情和信任，也為了早日促成婚姻的成立，原告將自己獨(dú)自出資購(gòu)買(mǎi)的房屋權(quán)屬登記為原、被告各一半的行為，可視為附條件的民事法律行為，所附的條件就是原、被告結(jié)婚。2007年4月，原、被告雙方因性格不合解除戀愛(ài)關(guān)系，并且雙方已先后結(jié)婚，使所附條件不可能成就。根據(jù)《民法通則》第六十二條“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效”（《民法總則》第一百五十八條）的規(guī)定，由于購(gòu)房及還貸被告均沒(méi)有出資，且被告沒(méi)有與原告結(jié)婚，被告失去了受領(lǐng)并保持房屋一半所有權(quán)的根據(jù)，房屋應(yīng)從由原告名義登記占有一半的狀態(tài)下變更為原告全部所有。因此，原告請(qǐng)求判令新興縣新城鎮(zhèn)翔順花園新樂(lè)居25幢7C房屋產(chǎn)權(quán)屬歸原告所有，合理合法，本院予以支持。被告主張其享有房屋份額是原告無(wú)償贈(zèng)與，但沒(méi)有提供贈(zèng)與合同證實(shí)其主張，且原告本身家庭經(jīng)濟(jì)情況并不富裕，購(gòu)房時(shí)還要向銀行貸款21萬(wàn)元支付房款，原告將當(dāng)時(shí)價(jià)值30多萬(wàn)元房產(chǎn)的一半，無(wú)償贈(zèng)與被告有悖于常理，也不符合客觀現(xiàn)實(shí)。因此，被告主張其享有房屋份額屬原告無(wú)償贈(zèng)與，理?yè)?jù)不足，本院不予采納。

?甘肅省蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院 (2020)甘0102民初1090號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：原、被告原系戀愛(ài)關(guān)系，2015年12月18日，張昊為結(jié)婚購(gòu)置房屋一套，其向賣(mài)房人交納了購(gòu)房首付款、向中介公司交納了中介費(fèi)等費(fèi)用，剩余購(gòu)房款欲通過(guò)銀行按揭的方式貸款，但因其資信問(wèn)題，無(wú)法辦理貸款，便以陳波的名義向銀行貸款，以所貸款項(xiàng)支付了剩余購(gòu)房款，貸款的償還方式都是由張昊將每期還款金額轉(zhuǎn)入陳波的賬戶由陳波代為償還，故涉案房屋的購(gòu)房首付款及按揭還款都是由張昊一人支付。張昊對(duì)陳波出于感情及信任，也為促成婚姻的成立，將自己獨(dú)自出資購(gòu)買(mǎi)的房屋權(quán)屬登記為原、被告共同共有，可視為附條件的民事法律行為，所附條件就是與陳波結(jié)婚。2016年，雙方因故分手，且陳波于2016年9月與他人登記結(jié)婚，使所附條件不可能成就。根據(jù)《民法總則》第一百五十八條“民事法律行為可以附條件，但是按照其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效?！钡囊?guī)定，由于陳波在購(gòu)房及還貸時(shí)均未出資，且其已與他人成婚，其受領(lǐng)并保持涉案房屋一半所有權(quán)的條件已經(jīng)不能成就，故房屋應(yīng)從由張昊登記占有一半的狀態(tài)下變更為張昊全部所有。原告張昊請(qǐng)求判令位于蘭州市城關(guān)區(qū)××路××村街道××莊××號(hào)××單元××層××室房屋歸其所有于法有據(jù)，本院對(duì)其訴訟請(qǐng)求予以支持。

?湖北省長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣人民法院(2018)鄂0528民初703號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：原告汪某為準(zhǔn)備與被告鄧某結(jié)婚，向龔海濱購(gòu)買(mǎi)位于宜昌市西陵區(qū)××號(hào)××手房××套，開(kāi)票交易價(jià)格554691.87元，全部購(gòu)房款及中介費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi)均由原告汪某支付，原告汪某委托（并公證）由被告鄧某代理其辦理買(mǎi)房手續(xù)，被告鄧某按照原告汪某的委托和授權(quán)辦理了相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的手續(xù)。按照雙方口頭約定，坐落于宜昌市××街××號(hào)房屋登記的權(quán)利人為汪某、鄧某，雙方共同共有，現(xiàn)鄂（2017）宜昌市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0074246號(hào)、0074247號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)登記的共有人分別為汪某、鄧某。為購(gòu)買(mǎi)此房，原告ＸＸ向兄弟、朋友借款42萬(wàn)元，每月需要償還本金及利息，為此，背負(fù)了較重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。現(xiàn)原、被告已經(jīng)結(jié)束戀愛(ài)關(guān)系，婚約關(guān)系已經(jīng)解除。購(gòu)買(mǎi)該房屋系原告一人出資，被告鄧某為購(gòu)買(mǎi)該房屋按照原告的授權(quán)協(xié)助辦理了相關(guān)手續(xù)，完成了該房屋的買(mǎi)賣(mài)和過(guò)戶，但并沒(méi)有實(shí)際出資。因此，被告鄧某應(yīng)該將取得該房屋的一半產(chǎn)權(quán)返還給原告汪某，并協(xié)助原告汪某注銷(xiāo)鄧某享有一半產(chǎn)權(quán)的房屋登記。被告鄧某在庭審過(guò)程中，亦主動(dòng)表示協(xié)助原告汪某辦理其享有的房屋產(chǎn)權(quán)一半的變更登記。原告汪某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求合法，本院依法予以支持。

二、根據(jù)物權(quán)公示原則，在物權(quán)權(quán)屬已經(jīng)登記且未被依法撤銷(xiāo)的情況，物權(quán)歸屬應(yīng)以權(quán)屬證書(shū)上載明的內(nèi)容為準(zhǔn)，出資方主張是附條件贈(zèng)與但未提供證據(jù)，對(duì)其主張不予支持。

?廣州市中級(jí)人民法院(2021)粵01民終18907號(hào)民事判決，首先，張振主張其系以結(jié)婚為目的購(gòu)房，后附條件贈(zèng)與50%的份額給陳麗，但陳麗對(duì)此不予確認(rèn)。根據(jù)本案查明事實(shí)，涉案房屋系由張振、陳麗共同作為買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，且共同作為借款人與金融機(jī)構(gòu)簽訂按揭合同購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，最終雙方亦將涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記為按份共有，現(xiàn)無(wú)充分證據(jù)證實(shí)雙方以結(jié)婚為目的購(gòu)房且存在贈(zèng)與的合意，故張振的主張缺乏證據(jù)支持，本院對(duì)其該主張不予采納。一審法院認(rèn)定雙方出于共同購(gòu)房意愿購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，并無(wú)不當(dāng)，本院予以認(rèn)同。

?其次，張振主張涉案房屋的首期款、按揭貸款及裝修費(fèi)用均由其支付，涉案房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸其一人所有。即使張振有關(guān)其單方全額出資購(gòu)房的主張屬實(shí)，如一審所述，在雙方?jīng)Q定將涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記由雙方按份共有的情況下，購(gòu)買(mǎi)及裝修涉案房屋產(chǎn)生的款項(xiàng)應(yīng)視為該房屋產(chǎn)生的債務(wù)，張振可就債務(wù)的承擔(dān)問(wèn)題另循法律途徑解決，不能以此否定物權(quán)登記的效力。根據(jù)物權(quán)公示原則，在物權(quán)權(quán)屬已經(jīng)登記且未被依法撤銷(xiāo)的情況，物權(quán)歸屬應(yīng)以權(quán)屬證書(shū)上載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。現(xiàn)涉案房屋已辦理產(chǎn)權(quán)登記，登記由張振與陳麗按份共有，各占1/2份額。

?因此，根據(jù)上述登記情況，涉案物業(yè)的權(quán)屬應(yīng)認(rèn)為由張振與陳麗按份共有。張振主張涉案房屋歸其一人所有，缺乏理?yè)?jù)，本院不予采納。綜上，張振以涉案房屋基于結(jié)婚為目的由其全額出資為由，主張涉案房屋歸其一人所有，缺乏理?yè)?jù)，本院不予采納。

?廣東省廣州市中級(jí)人民法院(2019)粵01民終9966號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。根據(jù)廣州市增城區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局于2016年5月19日登記的涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記（16登記12324638）情況來(lái)看，涉案房屋為孫順、李天共同共有，沒(méi)有區(qū)分各自所占份額。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。孫順要求確認(rèn)涉案房屋全部歸其一人所有，在李天對(duì)其主張不認(rèn)可的情況下，孫順未提供證據(jù)證明李天所持有的涉案房屋的產(chǎn)權(quán)為其附條件登記在李天名下，現(xiàn)因李天不履行相應(yīng)義務(wù)，故其依照約定將李天所持有的房屋份額要求返還，或者其他足以證明其所主張事實(shí)的證據(jù)。由于涉案房屋登記在孫順、李天名下，且涉案房屋向銀行申請(qǐng)的按揭貸款，也是以李天名義向銀行借貸的。因此，孫順主張涉案房屋為其個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，依據(jù)不足，故依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十五第一款之規(guī)定，本院對(duì)于孫順要求確認(rèn)涉案房屋歸其一人所有不予支持。關(guān)于涉案房屋孫順、李天各自所占的份額，由于不屬于本案審理范圍，故二人對(duì)此可先行協(xié)商，協(xié)商不成，則可另通過(guò)法律途徑解決。

?三、現(xiàn)有證據(jù)不足以證明系附條件贈(zèng)與，但考慮到同居關(guān)系身份的特殊性，一方全額出資的實(shí)際情況，從衡平雙方利益的角度出發(fā)，對(duì)出資一方酌情多分

?四川省成都市中級(jí)人民法院 (2020)川01民終1620號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：陳清與趙榕在同居期間，雙方對(duì)案涉房屋的份額作出了明確的約定，該約定載明案涉房屋按份共有且各自占50%的比例，之后雙方發(fā)生矛盾。就現(xiàn)有證據(jù)，不能證實(shí)同居關(guān)系解除的原因歸責(zé)于哪一方。趙榕稱(chēng)該房產(chǎn)系附條件贈(zèng)與陳清，但在二審中，趙榕無(wú)事實(shí)和證據(jù)證明其自愿將房產(chǎn)登記在雙方名下系以附條件為前提。考慮到同居關(guān)系身份的特殊性，以及該房款系由趙榕全額出資的實(shí)際情況，本應(yīng)按照房產(chǎn)證上登記的各自份額加以分割，但從雙方利益平衡的角度出發(fā)，本院酌情由陳清分得30%的份額，趙榕分得70%的份額，即由陳清分得房款742740元（2475800×30%）。一審判決適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

四、產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下的行為應(yīng)視附條件贈(zèng)與行為，考慮到雙方同居時(shí)間長(zhǎng)短以及對(duì)房屋貢獻(xiàn)大小，酌情返還出資方所贈(zèng)與的份額

?廣東省深圳市中級(jí)人民法院 (2019)粵03民終8581號(hào)民事判決，法院認(rèn)為：以結(jié)婚為目的一方給予對(duì)方數(shù)額較大的財(cái)物，為附條件贈(zèng)與行為，如果條件不成或條件消失，給付方可請(qǐng)求返還。如果雙方已共同生活但最終未能辦理結(jié)婚登記手續(xù)，贈(zèng)與方請(qǐng)求返還的，人民法院可以根據(jù)雙方共同生活的時(shí)間、是否生育子女、贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)數(shù)額及對(duì)贈(zèng)與方生活的影響，并結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣等因素，確定是否返還以及具體返還的數(shù)額。張屛以結(jié)婚為目的給予陳暄涉案房產(chǎn)的50%產(chǎn)權(quán)，系附條件贈(zèng)與行為，2011年雙方已結(jié)束同居關(guān)系、已無(wú)結(jié)婚意向，張屛可請(qǐng)求酌情返還。鑒于雙方2006年—2011年期間已共同生活了5年，其中在涉案房產(chǎn)共同居住了4年，張屛贈(zèng)與的是其在深圳登記的唯一房產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)用于自住,另考慮涉案房產(chǎn)面積大小、雙方對(duì)涉案房產(chǎn)裝修、購(gòu)買(mǎi)家具、日常管理的貢獻(xiàn)等因素，本院酌情確定陳暄應(yīng)將張屛贈(zèng)與的涉案房產(chǎn)50%產(chǎn)權(quán)中的60%價(jià)值返還給張屛。

?蔡思斌律師評(píng)析：

?通過(guò)上述案例的裁判觀點(diǎn)可以看出，出資一方想要通過(guò)附條件贈(zèng)的方式要回房屋并非易事。上述案例中的多個(gè)法院均是以出資方不能證明登記在雙方名下是附條件贈(zèng)與進(jìn)而未支持出資方的訴訟請(qǐng)求。但單純的以物權(quán)登記認(rèn)定房屋權(quán)屬份額顯然有忽視當(dāng)事人的真實(shí)意思表示之嫌，亦非完全合理。

?按照我國(guó)的社會(huì)傳統(tǒng)以及現(xiàn)實(shí)社會(huì)中一般人的生活觀念，除非是為了結(jié)婚，否則經(jīng)濟(jì)情況一般的普通人不可能單純贈(zèng)與戀愛(ài)對(duì)象大額財(cái)物。因此除非另一方有相反證據(jù)，否則出資一方將房屋登記在雙方名下，即應(yīng)當(dāng)推定為是以結(jié)婚為條件的贈(zèng)與。但如果存在雙方長(zhǎng)期同居甚至有生育子女的情形下，要求對(duì)方全額返還顯然亦不公平。在此情形下，法院則是應(yīng)當(dāng)衡平雙方利益，基于公平原則酌情確定雙方各自份額。

蔡思斌

2021年12月10日